揭秘新任地产“一哥”恒大：它是如何把万科拉下宝座
恒大万科核心指标对比2003年，当顺驰公开宣称要成为中国"一哥"，彼时的恒大只是一家聚焦在广东省的区域房企。但令顺驰意料不到的是，这位在当时并不起眼的后起之秀，在13年后实现了他未完成的理想--超越万科登上“一哥”宝座。据10月10日中国恒大（03333.HK）发布9月销售简报，今年累计销售额已达2805.8亿，较万科高177亿，其他多项核心经营数据也力压万科，成为全球第一房企。过去十多年，尽管出现过顺驰、合生、绿城等挑战者，但万科依然稳坐“一哥”宝座。较万科起步晚12年、上市晚18年的恒大，为何能将老牌霸主拉下宝座？二十年：从追赶到超越作为过去十年多来中国房地产行业的标杆，万科几乎是所有实力房企力争超越的对象。除了顺驰、合生创展，也在2009年宣称，要在三五年内超越万科。然而，这些挑战者均铩羽而归。顺驰早已销声匿迹，合生创展十多年后依然徘徊在百亿规模，绿城经历了多次出售股权与项目后跌出房企一线阵营。正因如此，恒大今年销售成功超越万科，成为中国房地产的标志性事件。创立于1996年的恒大，起步比万科晚12年，双方实力一度存在巨大差距，2009年恒大在时销售额尚不到万科的一半。但令人意想不到的是，恒大此后呈现出超越所有同行的高速增长势头，与万科差距不断缩小，去年双方差距不到30%。最终，恒大在今年成功反超，成为国内乃至全球第一房企。“当然，销售额只是衡量房企实力的其中一个指标，一个指标超越不算真正超越”，分析人士表示，与其他挑战者不同的是，恒大综合实力全面超越万科，这才是其未来稳坐一哥宝座，并持续领跑的最重要基础。2016年中期业绩显示，恒大总资产、营业额、净利润、现金余额分别较万科高出2876亿、127亿、24.8亿、1401亿，这意味着无论是资产规模、盈利能力还是财务实力，恒大已全面超越万科。如何让奇迹成为常态“只用了20年，就将一家只有七八人的小公司做成9个月销售即近3000亿的全球第一房企。奇迹的背后，是恒大战略、管理、产品等多重优势的化学作用”，分析人士告诉记者。战略是企业发展的基础。许家印曾透露，恒大针对不同阶段实施科学的发展战略，并每三年制定一个“三年计划”，确保企业稳健快速发展。“以恒大的全国扩张为例，无论是抢占二三线，还是回归一线，恒大都走在了行业的前列，正是恒大前瞻性战略的充分体现”，分析人士表示。紧密型集团化管理模式、标准化运营模式让恒大建立起强大的竞争优势。“众所周知，恒大超高的周转速度在国内无人能及，项目拿地4-6个月即可开盘，今年上半年新开盘38个项目中，18个项目为当年拿地且开盘”，上述人士表示，恒大团队更是以目标明确、有序高效、执行力惊人闻名，背后正是得益于其独特的管理与运营模式。此外，恒大产品坚持走刚需路线，通过严格的精品工程标准以及强有力的成本控制，使产品实现高品质、高性价比，且其实施了全国唯一实施全精装交楼及无理由退房举措，大大提振购房者信心，是恒大能迅速抢占刚需市场的重要原因。作为掌舵人的许家印，更是善于把握市场大势，屡屡带领恒大逆市突围。以去年为例，在市场调整的背景下，恒大斥资450亿从等港资房企手中收购15个二三线城市优质项目，这些项目在今年为恒大销售爆发提供强力支持，再次印证许家印超前的眼光。据恒大10月3日发布的公告，公司预测2019年销售额将达5500亿，这看似不小的目标，但业界普遍认为，按其近年年均50%以上的增长势头，不排除5500亿销售目标能提前完成。“在超越万科之后，现在的奇迹就是以后的常态，恒大的未来就是不断超越自己”。
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《中国经济周刊》视觉中心 首席摄影记者 肖翊 摄
　　地产一哥许家印
　　2016年恒大超越万科成行业老大，并自称全球第一房企
　　恒大已经完成最原始的土地储备，总土地储备达1.86亿平方米，即便5年内不买地，也可以保证未来几千亿的销售规模。
　　2017年上半年，万科董事会改选是其控制权之争的另一出大戏，许家印手中的票将成为左右大局的关键力量。
　　《中国经济周刊》 记者 李永华|北京报道
　　（本文刊发于《中国经济周刊》2017年第1期）
　　2016年岁末，自称“全球第一房企”的恒大也给市场留下诸多悬念：高位接盘成万科第三大股东后，何去何从；有钱任性“买买买”的恒大人寿，被监管层强行叫停股票投资业务；曾经豪言万丈的“水、粮、奶、油”多元化转型戛然而止；借壳回归A股计划与万科控制权之争相纠缠，道阻且长……
　　唯一确定的是，神也挡不住中国恒大集团（以下简称“恒大”）董事局主席许家印登顶中国地产一哥的步伐。
　　“快字诀”：20年造成全球第一房企
　　日，恒大宣布，1至11月份，累计合约销售金额约达人民币3488.5亿元，同比增长102.4%，领先第二名万科74.9亿元，同时，总资产、现金余额等多项指标方面均超过万科，成为行业第一。
　　恒大官网的自我介绍称，目前，公司总资产达万亿，年销售规模超4000亿，员工8万多人，已跻身世界500强，并成为全球第一房企。许家印定下的新目标是，到2020年，总资产超3万亿，房地产年销售规模超6000亿。
　　从1996年诞生伊始，恒大就打出“快字诀”，至2006年，恒大已跻身中国房企20强，走出广州，发力三四线城市。曾经的钢铁生产车间主任许家印将流水线生产模式引入了地产业，统一规划、统一招标、统一采购、统一配送的标准化运营模式，让恒大全国各大楼盘不管是在黑龙江还是海南，几乎全部是一个模子刻出来的。与此同时，恒大也逐步形成快速拿地、快速销售、快速回款的打法，“精装”“开盘特价”“规模、高速”逐渐成为其特有的标签。
　　2015年以来，恒大更加凶猛。2015年仅对外并购就耗资超过600亿元。据中原地产研究中心统计数据显示，2016年前11月，恒大通过公开招拍挂共获取106块土地，拿地总价达到686.35亿元。
　　在2016年中期业绩会上，恒大总裁夏海钧表示，恒大已经完成最原始的土地储备，总土地储备达1.86亿平方米，即便5年内不买地，也可以保证未来几千亿的销售规模。
　　狂飙猛进也不无隐忧：恒大2016年半年报显示，集团总资产9999.2亿，总负债8179亿，净资产为1820亿（包含永续债1160亿），资产负债率达81.79%。按照香港会计准则，永续债列入权益，若剔除这一部分，恒大资产负债率超过90%。
　　如此之高的负债率，也意味着巨大的风险。早在2008年，大肆扩张中的恒大谋求香港上市失败当时恒大亟需现金用于偿还银行贷款及大规模的项目开发，但因缺乏融资手段致资金紧张，而被视为恒大历史上最大的危机。彼时，恒大地产负债率不到50%。后来直至2009年11月才在香港成功上市。
　　买！买！买！举牌万科浮亏42亿元，恒大举牌概念股年底惊魂
　　坊间传言，恒大2008年上市失败危急之时，许家印曾求助于王石，遭后者拒绝。
　　戏剧性的是，2016年8月，万科控制权之争已鏖战多时，股价高企，许家印却半路杀出，且持续大手笔买入。截至2016年底，恒大共持有15.53亿股股股份，持股比例为14.07%，耗资362.73亿元。依此计算，恒大持股均价为23.35元/股，以12月26日收盘价20.65元/股计算，其账面浮亏达42亿元。
　　恒大加入这场游戏后，因可买入的万科流通股已为数不多，各方筹码已基本锁定。截至日，万科股本结构中，宝能持股25.40%、华润持股15.29%、恒大持股14.07%、万科管理层资管计划共计持股7.12%、安邦持股约为6.18%，个人股东刘元生持有1.23%。
　　市场一度揣测许家印将谋求控制权一血2008年之耻。然而，这并非故事真相。日晚，恒大总裁夏海钧称，恒大无意也不会成为万科的控股股东。这是恒大高层首次明确表示持股万科的目标。
　　尽管如此，将于2017年上半年举行的万科董事会改选，将是其控制权之争的另一出大戏，许家印手中的票将成为左右大局的关键力量。
　　万科只是恒大举牌最为人注目的一家。2016年，恒大还先后控股收购，举牌20%的股权。
　　此外，因频频举牌及准举牌，恒大旗下的恒大人寿与其他险资已经成为A股市场令人侧目的生猛力量，恒大人寿更以其快进快出的游资风格，打破了市场此前关于险资长期投资的心理预期，让不少跟风的投资者深陷套中。
　　堪称恒大人寿的“经典之作”。日至9月30日，恒大人寿买入梅雁吉祥股票9395.83万股，占公司总股本的4.95%，因未超过5%的持股举牌线，无需公告即可随时进出。10月25日，梅雁吉祥涨停。当晚，梅雁吉祥三季报显示，恒大人寿已成为梅雁吉祥第一大股东。随后，其股价连续两日涨停，至10月28日股价创出年内新高。11月2日，遭上交所问询后，梅雁吉祥公告恒大已于10月31日清仓，股价跌停，随之一路下跌至12月26日的5.74元/股，跌幅近30%。
　　恒大人寿如此凌厉的打法也曾在、、、等多个上市公司屡试不爽，获利颇丰。
　　这引发了监管层的不满。保监会下发通知称，暂停恒大人寿委托股票投资业务。恒大概念股随之大幅下跌。同时，恒大人寿万能险的互联网销售渠道被叫停，该渠道销售占比高达91%。
　　市场分析人士认为，2017年，若其万能险互联网销售不畅，恒大人寿恐怕再难掀起波澜。
　　卖！卖！卖！多元化受挫，粮、米、水、油清仓处理
　　“中国目前有太多市场机会，如果我们不去做就太可惜了。”2013年，对于恒大的多元化战略，许家印如是说。
　　时逢地产寒冬，恒大高调进入粮、米、水、油等快消品行业。一时间，恒大各种广告铺天盖地，并声称“恒大冰泉”创造了铺货30天获57亿订单的行业奇迹。2014年初，许家印要求恒大冰泉的销售业绩目标是：亿元！
　　但计划远赶不上变化。
　　日，恒大宣布，将其乳业、矿泉水、粮油板块以总价27亿元清仓出售，且允许受让方5年内继续使用“恒大”品牌。
　　割肉背后是巨额亏损。自2013年至2015年5月，恒大冰泉累计亏损39.46亿元。因乳业、粮油板块数据未公布，其经营情况尚不得而知。
　　退出快消品，并不意味着恒大多元化止步。许家印表示，恒大已进入“多元+规模+品牌”的发展战略阶段，正在实施“夯实基础 多元发展”的第七个“三年计划”。
　　恒大足球屡屡夺冠的辉煌战绩让广州恒大淘宝足球俱乐部股份有限公司（恒大淘宝）备受追捧。2015年11月，恒大淘宝登陆新三板，成为亚洲足球第一股，首笔融资募集资金8.7亿元，市值约218亿元。但在耀眼光环下，恒大淘宝年连续亏损，净利润分别为-5.76亿元、-4.83亿元和-9.53亿元。
《中国经济周刊》2016年第32期《恒大频频举牌引发A股概念股“暴动”》
　　一波三折，A股回归路缓缓前行
　　因香港市场对内地房企普遍估值不高，恒大回归A股是许家印力推的战略方向。
　　私有化后借壳回归A股是其路径之一。按照规定，要约方只需收购超过90%的股份就可成功私有化。2015年底，许家印、丁玉梅夫妇合计持有恒大80.12%的股份。
　　2016年4月，恒大耗资36.1亿收购嘉凯城52.78%的股份，入手这一壳资源。此后，廊坊发展又被视为第二个借壳对象。许家印只差一步之遥。
　　行至年终，恒大却选择了分拆上市。
　　日，公告，拟购买恒大地产100%股权，交易完成后，凯隆置业将成为公司的控股股东，实际控制人为许家印。注入深深房的资产包括恒大绝大部分的房地产项目，以及恒大淘宝足球俱乐部。为此，恒大计划引入300亿元战略投资，投资后A股市值约为2280亿元，该估值是恒大港股上市平台的近4倍。
　　不过，2016年上半年，市场曾传言证监会暂缓中概股及红筹股国内上市。对此，证监会发言人张晓军表示，“这类企业回归A股有较大的特殊性，特别是对境内外市场的明显价差、壳资源炒作应该高度关注”。
　　目前，恒大分拆上市方案正等待监管层的批准。相对于其他企业的回归之路，恒大回归计划因与万科股权之争相互纠缠而更加扑朔迷离。
　　媒体曾报道，深圳市政府开列的条件是，若要借壳深深房A，恒大须将其所持万科股份转给深圳地铁。后者正是万科此前试图通过定增引入的“白衣武士”。然而，万科日公告称，公司终止与深圳地铁重组。
　　2017年，恒大能否回归A股，以及万科股权之争都将揭开谜底。
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总资产9999.2亿业内：恒大已全面超越万科
恒大中期业绩发布会
　　8月30日，中国恒大发布2016年度中期业绩报告，总资产、营业额、现金余额等核心指标领跑行业。&
　　规模全国第一
　　五大核心优势
　　报告显示,截至日，恒大总资产达9999.2亿（人民币，下同），较2015年年底上升32.1%，规模全国第一，这也表明国内首家万亿总资产房企诞生。据悉,恒大目前已进入全国175个城市，项目总数454个，是布局最广的房企。截至6月底，恒大现金余额达2120亿，在行业内遥遥领先，较2015年底增约三成，远超万科、中海的总和。
　　在利润率不断下滑的大背景下，2016年上半年恒大利润率实现逆市上扬，毛利率与核心业务利润率均实现同比上涨，毛利247.7亿，同比增长12.2%，核心业务利润78.1亿，房地产核心业务利润104.9亿，同比增长19.1%，盈利水平不断提升并行业领先。
　　在业内专家看来，恒大各项指标均保持行业领先地位主要得益于恒大过硬的产品品质、强大的成本控制能力、市场定位准确的产品线、大规模快速开发能力、全部精装交楼等。今年7月，恒大以1331.3亿的营收入选《财富》2016世界500强，位列中国500强第43位，成为全球地产业唯一一家仅用20年即跻身世界500强的民营企业。
　　业内认为:
　　恒大已全面超越万科
　　业内人士表示, 2008年，如果有人问“谁是中国最大的房地产开发商”，答案无疑是万科。那一年，万科、恒大房地产业务合同销售额分别为478.7亿和60.3亿，恒大相当于万科的八分之一。到了2015年，以合同销售额而论，万科依然是老大，但优势已经大为减弱：万科、恒大合同销售额分别为2614.7亿和2013.4亿，恒大是万科的77%。
　　在净利润方面，万科的优势基本丧失殆尽。2008年，恒大净利润为万科的15%；2010年、2011年、2014年，恒大净利润高于万科；2015年，恒大净利润是万科的96%。
　　以开发及销售规模而论，恒大在2011年就已超过万科，成为中国头号住宅开发商。
　　8月31日，国内权威研究机构克而瑞发布月权益销售榜单，中国恒大累计权益销售额2237.5亿元，位列全国第一，万科以1709.4亿排名第二。数据显示，恒大今年上半年业绩数据均超越万科：总资产、营业额、核心业务利润、现金余额分别较万科高2876亿、127亿、24.8亿、1401亿。业内普遍认为，恒大已全面超越万科，成为行业第一。
（责任编辑： HN666）
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恒大规模已经超越万科 许家印是在投石问路
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【恒大规模已经超越万科 许家印是在投石问路】上周六(8月6日)，万科A(00002.SZ)发布《澄清公告》否认向媒体透露中国恒大(3333.HK)购入万科A股票事宜，称“本公司不掌握股东持股的即时情况”。
　　上周六(8月6日)，(00002.SZ)发布《澄清公告》否认向媒体透露(3333.HK)购入万科A股票事宜，称“本公司不掌握股东持股的即时情况”。
　　不掌握“即时情况”，但“延时情况”也只能来自！
　　上市公司每月有两次机会到中登公司系统下载前100大股东名册。如果筹划召临时开股东大会、回购、等事宜或发现股价异常波动时亦可要查看股东名册。
　　尽管万科A发布了澄清公告，但仍难完全除嫌疑。某上市公司董秘接受媒体电话采访时说“很难想象有媒体有合法渠道获得恒大持股2%的数据”。
　　但果许家印真的只想当财务投资者，某些人就不会冒这么大风险把事情“捅出来”了。
　　万科正在被超越
　　2008年，如果有人问“谁是中国最大的开发商”，答案无疑是万科。那一年，万科、恒大房地产业务合同销售额分别为478.7亿和60.3亿，恒大相当于万科的八分之一(12.6%).
　　到了2015年，以合同销售额而论，万科依然是老大，但优势已经大为减弱：万科、恒大合同销售额分别为2614.7亿和2013.4亿，恒大是万科的77%。
　　2016年前7个月，恒大合同销售额进一步提高到万科的85%。
　　在净利润方面，万科的优势基本丧失殆尽。2008年，恒大净利润为万科的15%；2010年、2011年、2014年，恒大净利润高于万科；2015年，恒大净利润是万科的96%。
　　按合同销售面积而论，万科2011年早已失去“桂冠”。2015年，恒大合同销售面积达2550万平方米，相当于万科的123%。
　　截至2015年末，恒大开工面积达到惊人的5862万平米，直接就业130万人，开发中物业账面成本3296亿元。
　　以开发及销售规模而论，恒大在2011年就已超过万科，成为中国头号住宅开发商。
　　恒大逆袭之“秘诀”
　　万达成功的关键是王健林敢负债，许家印的“秘诀”则是敢拿地。
　　王石认为中国金融体系落后，大量持有只租不售的商业地产资金风险太大，因此万科一直以随建随卖的住宅开发为主业。
　　王健林却凭过人的胆识成为中国“首负”！2014年6月底，地产资金负担达到颠峰：借款3249亿、资本承担2389亿，合计5638亿；账面现金748亿、IPO预计融资370亿，还有1319亿已竣工物业；资金缺口超过3000亿！
　　(注：资本承担包括已签订的正在或履行的建安合同以及需要支付的地价款)
　　王石于2007年抛出“拐点论”，一面号召百姓三年不买房、一面降价促销准备过冬。2009年楼市复苏，万科认为是“反弹而不是反转”。尽管口头上说“应对重于预测”，但在“过冬”心态下却总是“慢半拍”。
　　王石登山、游学本质上是看淡中国、看淡房地产行业的表现。
　　许家印却“舍生忘死”地拿地，成为中国“地王”。
　　2009年末，恒大土地储备达到5500万平方米(规划建筑面积)，2010年末接近1亿平方米，2015年末达到1.56亿平方米，是万科的两倍多！
　　中国的房地产开发商，不论是万科还是恒大，没有什么“高科技”，赚的都是楼面地价与销售价之间的差价。例如，恒大2015年销售面积达2550万平米，均价7892元/平方米，所售项目来自此前的土地储备。而截止2014年未，恒大1.47亿平方米土地储备的楼面成本为997元/平方米，差介近7000元。支付建安成本及税费后，仍然稳赚不赔。#土地储备是房地产企业的摇钱树#
　　中国的房地产商都负债、都拿地，但做到极致的是王健林、许家印二位。如今，以公司价值而论，持有一百多座万达广场的地产最高；以住宅开发及土地储备规模而言，恒大甩万科几条街。
　　万科的利润去哪儿了？
　　合约销售面积超过万科，销售收入却只有万科的八成左右，原因是恒大销售均价长期维持在万科的六成左右：2008年为62%、2015年还是62%，2016年前7个月为60%。
　　众所周知，三星手机手机出货量比大，但是苹果的单价更高。所以三星的净利润无法望苹果之项背。
　　万科销售面积被超越，而单价高、销售额压对手一头，似乎在讲述“苹果VS三星的故事”。 2016年前7个月，万科合约销售均价已攀升到1.3455万元/平方米，恒大只有8084元/平方米，万科每平米贵5371元！
　　令人吃惊的是万科在单价远超恒大的情况下，净利润率却比恒大低一大截。以2008年为例，万科销售均价比恒大高3280元，净利润率比恒大低8个百分点；2015年，万科销售均价比恒大贵4757元，净利润率却低4个百分点。
　　万科卖房赚的钱哪里去了？大致有两类去处：
　　首先是项目合作。在这种模式下，万科出钱盖房并负责销售，合作方将土地使用权注入项目公司，按比例分享项目收益。项目合作模式资金压力小、风险有人分担，代价是收益要与他人分享。万科近年来较多地采用了项目合作方式。以2016年前6个月为例，新增的11个项目中有4个万科拥有100%权益、1个拥有95%权益、1个拥有70.6%权益、2个拥有51%、1个拥有50%、1个拥有40%、1个拥有20%。
　　其次是“员工跟投”，即由项目负责人跟投并分享收益。万科在财报中披露：“2014年上半年，公司推出项目跟投制度，将项目经营成果与员工利益直接挂钩。报告期内，公司跟投项目规模持续扩大，全年累计开放76个项目”，“跟投投资人成为项目公司少数股东。”
　　万科公司董秘谭华杰介绍说：“从跟投实施情况来看，员工在加快项目周转、节约成本、促进销售等多方面越来越体现出合伙人的意识和作用，对提升项目、所在一线公司乃至公司整体经营业绩起到了积极的作用。”
　　股权激励是“最贵的激励方式”，股东不得已而为之。例如高度依赖智力资源的游戏开发公司或者必须要由操盘者承担相当一部分风险的私募投资机构。
　　拿地、盖房、买房这套事儿需要的智力资源没到必须采取股权激励的“份儿”上，至于“没股份是否有责任心”则要看公司的管理水平。恒大没股份的项目经理责任心不见得比万科跟投的项目经理差，但万科的净利润率却实实在在地低于恒大！
　　许家印在探索恒大回归路径
　　日，恒大地产在主板上市(代码03333.HK)，年末收于4.09港元/股，市值折合人民币不到500亿。此后股价长期低迷，甚至曾经跌至1.85港元。
　　为提振股价恒大累次进行大规模回购：2014年回购58.5亿港元、2015年回购103亿港元。对市值仅6、7百亿港元的恒大来讲，力度相当大，但效果并不理想。
　　进入2016年8月，受参股万科事件影响，股价上涨14.65%，恒大市值也不过768亿港元，折合人民币660亿，净态市盈率仅3.8倍！#还有1.57亿平方米成本不到1200元的土地储备呢#
　　好在许家印持有恒大67.63%股权，不用担心“野蛮人”。
　　香港资本市场对大陆房地产企业估值低到令人发指的地步，王健林连6个月都忍不了。忍了6年多的许家印必有回归之心，而分众、顺丰、、万达等已经或正在回归的巨头也会给他启示。斥资91亿购入万科股多半与此相关。
　　理论上，许家印可借万科实现恒大的回归。宝能、安邦等财务投资人、基金经理、股民都不会反对，但华润却是难以逾越的关隘。再者恒大从香港交易所退市的进程尚未启动。说恒大或取道万科回归为时过早。
　　正如虎嗅在恒大购入万科当天分析的那样：万科管理层刻意打压股价让许家印有了“非分之想”，万一成功了呢？
　　即便不成功，以这样低的代价成为万科第四大股东也没有风险。
(责任编辑：DF207)
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