庄诺：资产证券化将成“地产+金融”新方向
来源:凤凰房产
随着地产白银时代的来临，中国的房地产市场告别了“买地-盖房-再买地-再盖房”的旧有模式，各大房企亦“脑洞大开”开启了“地产+”时代的全新战略，或牵手金融，或联姻科技，或主打健康，其最终目的就是“去库存”。如今，“去库存”已被提高到国家层面高度关注，多家房地产企业正在积极从金融创新、机制激励等角度酝酿去库存的良方。例如，近日“万科推出以租代售”就成为地产界的头条新闻。有业内人士认为，开发商去库存压力已达极限，万科此举只是噱头。不过平安好房董事长兼CEO庄诺则认为这是金融创新的开始，并表示目前资产证券化“正当时”。　　庄诺向凤凰房产记者表示，互联网时代产品的特点是“高频、低价”，即推陈出新速度快、产品价格便宜，可以满足消费者不断变化的购买需求。相较而言，房地产互联网化最大的软肋则是“低频、高价”，因为房屋买卖的频率无法像快消品一样拥有高周转率，同时在土地价格不断创新高的情况下，亦导致房价随之水涨船高，因而资产证券化将是未来房企的新尝试方向。　　对此，庄诺还指出，今年房地产市场整体情况是利润下降、去化率减缓，而放眼明年地产的整体走势也不容乐观，“库存量高企、房子不好卖”将继续进行，所以未来开发商的发展之路将是“轻资产，重运营”。　　“万科近期推出以租代售的模式，是一种不错的尝试方式。其实，现在很多开发商手里都有不少的库存房，如果将这些房源进行出租，将存量房变成租金，不仅可以实现现金流，还可以把租金打包出售，实现资产证券化。”庄诺表示，“如果不去库存，将成为悬在开发商头上的定时炸弹，因为过去房地产开发商的模式是‘政府卖地-开发商拿地、银行贷款-开发销售’，开发商拿到地，一般来讲就能赚到钱。但是，如今的情况是地价不断飙高，而房子销售却不断放缓，这将导致房企的财务成本和财务压力会不断放大。”　　根据数据显示，目前中国租房市场每年有2.5万亿元租金规模，北上广深一线城市的租房需求日益扩大。截至2014年末，北京市的常驻人口2151万人。当中38%，也就是819万是外来人口。而上海统计局数据截止到2014年底显示，上海人口已经突破2415万，其中41%是外来人口，接近990万外来人口。据此推断，仅北京地区每年就有超过五百万外来人口有租房需求。　　对此，庄诺表示，其实除了万科之外，现在很多开发商都准备开始试水“转售为租”以此产生现金流，同时很多房企也准备尝试互联网O2O的模式来进行房屋租赁，因为互联网最大的特色是获客成本低，另外现在的租客也有可能成为未来的买家，加上租赁产生的现金流达到一定规模后，还可以进行资产证券化的转化。　　其实，在创新思维的影响下，目前已有不少开发商利用金融创新来推动营销，比如去年远洋地产联合京东金融开展互联网金融众筹活动、今年4月保利与民生银行合作的“利民贷”，以及恒大首付三年免息分期等，都是在房地产营销和去库存方面的金融创新的尝试。　　无疑，资产证券化的是房地产金融重要的创新方向，其将开拓了房地产直接融资的渠道，使房地产金融市场呈现商业银行、股票市场、债券市场和投资信托的多元化格局，所以值得地产开发企业的高度关注。　　凤凰点评：在地产+时代，房企要实现可持续发展，除了拥有可持续发展的土地储备外，如何利用新模式、新方法、新创新是各家必须考虑的命题作文，因此资产证券化如今虽然是“小荷才露尖尖角”，但其将是房地产金融创新的重要方向，也许在2016年我们将看到更多的典型案例出现。
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来源：中国房地产网
http://house.ifeng.com/rss/news/30/news_buying.xml
中房报记者曾冬梅 广州报道1月14日，碧桂园下属增城碧桂园物业发展有限公司成功发行29.455亿元资产支持证券，利率5.1%，期限4年。据介绍，该证券将以增城碧桂园的若干合同收款权作支持，是国内房地产行业首单以客户自付合同收款权作支持的资产支持证券。自从2014年底证监会宣布资产证券化由审批制改为业务备案制后，房地产行业的资产证券化便开始花样百出。如以商用物业租金收益为标的的鹏华前海万科REITs、万达金融“稳赚1号”，世茂推出的购房尾款及物业费资产证券化项目等。克而瑞高级分析师房玲分析，只要能够产生稳定现金流的资产都可以证券化，相信如旅游地产投资收益证券化、社区金融资产证券化等类似产品也在路上了。“这些其实都是类REITs产品，是在国内REITs法规、市场条件还不成熟前提下所进行的探索。”国泰君安分析师刘斐凡表示，目前出现的各种资产证券化产品只是房企轻资产转型的第一步，终极目标仍要REITs来实现。花样繁多的资产证券化碧桂园将这次发行的资产支持证券视为一种金融创新。据介绍，这是国内房地产行业首单以客户自付合同收款权作支持的资产支持证券，也是目前国内房地产行业规模最大、期限最长、利率最低的尾款资产支持证券。从近30亿元的融资规模，以及5.1%的利率、4年期限来看，资产支持证券的融资功能很强大。就算跟碧桂园近期发行的国内私募公司债以及2015年初发行的美元债相比，资金成本的优势也显现无遗。碧桂园近日发行的10亿元私募公司债，利率4.99%，年期5年。2015年2月，该公司发行2020年到期的优先票据，融资额9亿元，利率高达7.5%。所谓资产证券化是以特定资产组合或特定现金流为支持，发行可交易证券的一种融资形式。2015年可谓房地产资产证券化的新纪元，这之前，相关案例寥寥可数，资产种类也较单一。最早的项目是2012年12月华侨城A成立的“欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划”，以5年内特定期间华侨城及下属两家子公司拥有的欢乐谷主题公园入园凭证为基础资产，募集资金18.5亿元。2014年4月，广东海印集团设立的专项资产管理计划，以旗下14处商业物业未来5年租金收益为标的，融资额为14亿元。据中国房地产报记者了解，不少开发商都有将重资产变轻的意愿，只是苦于政策未开闸。2014年底，证监会下发《关于信贷资产证券化备案登记工作流程的通知》，将信贷资产证券化业务由审批制改为备案制。自此，各种房地产资产证券化产品不断涌现。日，万达金融联手快钱公司推出众筹理财产品——“稳赚1号”，50亿元的募集资金全部投资于只租不售的万达城市商业广场项目。投资门槛1000元，期限7年，预期租金年化收益率为6%，物业增值收益预期年化收益率为6%。日，由万科联手鹏华基金发起的国内首只公募REITs获批。该款产品以万科前海企业公馆租金收益权为标的，发行规模30亿元，未来可在二级市场进行交易。日，世茂房地产推出的“博时资本-世茂天成”物业资产支持专项计划获批，发行总额15.1亿元，成为国内市场上首单物业费收入资产证券化项目。日，“汇添富资本-世茂购房尾款资产支持专项管理计划”完成发行，是国内市场上首单购房尾款资产证券化项目，以世茂集团旗下位于一二线城市的项目公司的购房尾款为基础资产，募集规模为6亿元。终极目标仍是REITs开发商争先恐后发行资产证券化产品图的是什么?房玲认为，作为有限的“专项资金”，物业费在利用率和流动性方面多有不足，而通过证券化后，开发商可将一次性获取的物业费用于其他方面投资，从而盘活了资产，提高了物业费利用率。物业费转化为证券产品进行上市交易，也提高了流动性。此外还可以帮助房企拓宽融资渠道，降低融资成本。“由于物业费属于收益类资产，且稳定性非常高，因此物业费资产证券化发行的债券信用等级要高于债券、股票等其他长期信用工具，所以降低了融资成本。”刘斐凡也表示，公司债发行规模有限制、私募基金成本高，而资产证券化不仅没有额度限制，利率水平也低，而且，“发行债券只增加企业负债，资产证券化则是资产和负债表两边都有增加，对企业负债率影响较小”。可以看到，虽然花样不少，但各大房企态度还是比较谨慎，推出的资产证券化产品规模并不大，世茂发行的购房尾款证券化产品的基础资产是7.78亿元的购房尾款，只占世茂旗下项目公司所有项目购房尾款90亿元的9%。万科和万达也仅是拿旗下部分产品进行试水。“资产证券化其实就是对未来现金流的折现，理论上，任何能产生稳定现金流的资产都可以证券化。”在刘斐凡看来，房地产行业能够进行证券化的资产颇为丰富，未来会有更多房企进行更多样化的尝试。“既然物业费可以资产证券化，那与之类似的资产当然也可以进行尝试，如旅游地产投资收益证券化、社区金融资产证券化、股权众筹资产证券化等。”房玲说。刘斐凡把上述的房企资产证券化产品称为“类REITs”，有其形但没有其神。“只有融资功能，没有体现企业运营能力。”他认为，这些产品都只是在REITs实现前的试验品，大型房企的终极追求仍是REITs。万达董事长王健林曾公开表示，“稳赚1号”其实就是一个准REITs，待有关部门批准，这个公司(基金)可以上市，变成公募而不是私募，就是真正的REITs。而在万达本身的产品介绍中，“稳赚1号”最终的退出方式也是以REITs形式上市。“房地产企业的重资产和高杠杆一直都是被诟病的短板，但只要REITs能推出，立马就能转型成轻资产企业。估值能从目前的15倍左右，上升到20~30倍。”刘斐凡表示，中国主要城市的房地产市场已由增量逐渐转向存量，房地产企业从开发转向运营、服务也是不可逆的大势，REITs的落地指日可待，而目前进行“类REITs”尝试的房企届时将占有明显的先发优势。
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48小时热文排行“如果有一个稳定的现金流，就将它证券”这句名言正在被国内的房地产企业拷贝。在企业负债率较高，银行贷款及信用债融资等传统的融资渠道受限，而股权融资存在较大不确定性的情况下，资产证券化使房地产企业获得一条不依赖企业信用及偿付能力的新融资通道。在监管层的助推之下，国内的房地产资产证券化或将迎来新一轮的发展。
如今，高速发展的中国房地产金融已经站在了新的起点。诸如房地产投资信托基金（REITs）、商业抵押担保证券（CMBS）等新兴融资方式面临着极大的发展机遇。伴随着货币政策的收紧，中国的开发商从传统渠道获得资金的难度越来越大，加上房地产市场调控的考验，将迫使其转而谋求资产证券化等新的融资手段。
虽然资产证券化目前在中国才刚刚起步，但是它具有巨大的发展潜力，有望成为中国开发商和资产持有人的主要融资选择，更有可能改变中国房地产金融的整体发展格局。
房企轻松融资可能一去不复返
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银行贷款、企业债和优先票据至今都是中国开发商最主要的资金来源，它们的共同特征是“资金易得、利率较低”。
但若仅仅依靠上述融资方式，还远远不能满足房企日益强烈的融资需求，尤其是随着土地成本逐步增高，房企普遍呈现高融资杠杆的特征。此外，面对快速变化的政策环境，单纯依赖某一种融资方式显然是行不通的。
行业人士认为，随着美联储逐渐淡化“量化宽松”计划和加息，对于中国的开发商和资产持有人来说，轻松融资或再融资的日子可能一去不复返。尤其是中央政府可能会推出新一轮的紧缩政策，这将进一步加大企业融资难度：“开发商和资产持有人为取得所需资金、降低融资成本，需要将银行贷款或公司债券等传统融资方式与其它融资渠道双管齐下。”
积极寻求多元化的融资渠道，是所有房企的必然选择。永久债券、信托、P2P借贷、众筹、合作开发等，成为近年来房企较为青睐的其它融资方式。
行业人士表示，虽然资产证券化目前在中国才刚刚起步，但是它具有巨大的发展潜力，有望成为中国开发商和资产持有人的主要融资选择，更有可能改变中国房地产金融的整体发展格局。
资产证券化发展潜力巨大
事实上，在美国等国家已经发展得相当成熟的资产证券化，在中国尚处于起步阶段。
目前，与中国开发商最相关的资产证券化包括：商业抵押担保证券（CMBS）、住宅抵押担保证券（RMBS）和资产担保证券（ABS），其特征是有助于资产持有人在维持部分资产未来增长潜力的同时释放资产价值。
从长远来看，资产证券化在中国市场的发展潜力巨大。鉴于中国庞大的房地产市场规模以及银行和开发商对另类融资渠道的需求，CMBS、RMBS和ABS将日益走俏，今后几年的发行量势必将逐渐走高。
日，国务院发布《关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》，《意见》指出：“有序开展企业资产证券化。按照‘真实出售、破产隔离’原则，积极开展以企业应收账款、租赁债权等财产权利和基础设施、商业物业等不动产财产或财产权益为基础资产的资产证券化业务。支持房地产企业向轻资产经营模式转型。”
2016年以来典型房地产融资ABS发行情况一览
　　项目名称
　　实际融资人
　　发行总额（亿元）
　　招商创融-融侨集团购房尾款资产支持专项计划
　　融侨集团
　　融元-方正证券-一方恒融碧桂园保理资产支持专项计划
　　碧桂园
　　中原鹏华-正商物业资产支持专项计划
　　河南正商物业管理有限公司
　　招融平安-龙光地产购房尾款资产支持专项计划
　　深圳市龙光控股有限公司
　　平安证券-万科供应链金融资产支持专项计划
　　深圳益田假日广场资产支持专项计划
　　深圳市益田集团股份有限公司
　　招商创融-金科股份应收账款（一期）资产支持专项计划
　　金科地产集团股份有限公司
　　汇富-博时资本-宝龙地产购房尾款资产支持专项计划
　　宝隆地产
　　北京金辉锦江物业资产支持专项计划
　　北京金辉锦江物业服务有限公司
　　长城-融创购房尾款资产支持专项计划
　　融创房地产集团有限公司
　　西安高科物业资产支持专项计划
　　西安高科物业管理有限责任公司
　　博时资本-南京朗诗物业资产支持专项计划
　　南京朗诗物业管理有限公司
　　长城证券-合生创展购房尾款资产支持计划
　　北京合生北方房地产开发有限公司
　　平银-长城荣盛物业资产支持专项计划
　　荣盛房地产发展股份有限公司
　　苏宁-银河物业费二期资产支持专项计划
　　苏宁置业集团有限公司
　　复地物业资产支持专项计划
　　上海复地投资管理有限公司
　　中山证券-彩生活物业资产支持专项计划1号
　　深圳市彩生活服务集团有限公司
　　华夏幸福物业一期资产支持专项计划
　　幸福基业物业服务有限公司
　　平银-华鑫-卓越购房尾款资产支持专项计划
　　深圳市锦年基础工程有限公司
　　融信集团购房尾款资产支持专项计划
　　融信（福建）投资集团有限公司
　　平安-福建碧桂园购房尾款资产支持专项计划
　　福建省碧桂园房地产开发有限公司
　　碧桂园购房尾款资产支持专项计划
　　增城市碧桂园物业发展有限公司
　　博时资本-融创物业资产支持专项计划
　　融创物业服务集团有限公司
　　农银穗盈-中金-阳光壹佰物业资产支持专项计划
　　阳光壹佰物业发展有限公司
　　苏宁-银河物业费2016资产支持专项计划
　　苏宁置业集团有限公司
　　招商创融-建业物业资产支持专项计划
　　河南建业物业管理有限公司
　　保利置业物业资产支持专项计划
　　上海保利物业酒店管理集团有限公司
　　长城证券-康景物业资产支持专项计划1号
　　广东康景物业服务有限公司
　　雅居乐物业服务债权资产支持专项计划
　　雅居乐物业管理服务有限公司
　　博时资本-增城碧桂园购房尾款资产支持专项计划
　　增城市碧桂园物业发展有限公司
　　碧桂园应收款资产支持专项计划
　　增城市碧桂园物业发展有限公司
以物业管理费作为基础资产发行ABS产品也是近几年房地产企业扩宽企业融资渠道的一种。随着房地产行业不断洗牌，行业发展也越来越需要服务理念与服务价值的提升，很多房地产行业的龙头企业都选择将物业管理公司独立发展以作为整个发展战略的重要方向，此举为以物业管理费作为基础资产的ABS产品的发行、管理提供了更好的发展空间及有利帮助。物业管理费证券化产品（简称物业管理费ABS）未来将会成为房地产企业常规考虑的一种标准可复制的融资渠道。
REITs：中国市场的下一步？
此外，还有一个被认为蕴含巨大市场空间的新型融资方式是REITs。与CMBS、RMBS和ABS不同的是，REITs是对基础物业的股权、而非债务实行证券化。它是一种能帮助资产持有人释放其资产价值及为个人投资者提供房地产安全投资方式的金融产品，从开发商和资产持有人的角度看，REITs可成为降低债务杠杆率及获取长期融资的途径。
由于在多元化、可负担性、流动性、税收优惠和透明度等方面具有较大优势，REITs深受广大投资者的青睐。2016年，美国REITs行业的市值突破了1万亿美元大关。但在整个亚洲，REITs仍是一种新兴的资产类型，仅有日本、中国香港和新加坡三地形成了完整的REITs市场。受制于法律和程序性障碍，中国内地目前尚未推出一款真正意义上的REITs产品。
行业人士提醒说，在中短期内，即使政策制定者放松监管，或者向投资者提供税收优惠，中国的REITs也不可能快速发展，REITs离中国投资者还是比较遥远的：“原因有多方面，租金收益率低是最大的障碍，目前很多资产的收益率仅为4％甚至更低。此外，没有税收优惠或奖励、缺乏REITs和资产的专业管理人才等也制约了REITs在中国的发展。”
尽管障碍重重，REITs依然被视为中国房地产融资的新出路。随着政府放松管制以及投资者、开发商和资产持有人的观念转变，从长期来说，REITs能给投资者带来稳定回报，将成为机构投资者主要的融资渠道，同时也为个人投资者提供了一种新的投资渠道。
5月19日—21日，博志成将在上海举办——中国房地产融资创新高峰论坛，业内首推、专项研发、落地性强，资本大鳄与专家大咖分享融资创新、融资平台体系搭建、资产证券化专题研讨等内容，期待您的关注与参与！
峰会主题：结构化金融 资产证券化
峰会时间：-21日
峰会地点：上海
声明：该文观点仅代表作者本人，搜狐号系信息发布平台，搜狐仅提供信息存储空间服务。合同收款权也能资产证券化 房地产融资路径脑洞大开
“这些其实都是类REITs产品，是在国内REITs法规、市场条件还不成熟前提下所进行的探索。”国泰君安分析师刘斐凡表示，目前出现的各种资产证券化产品只是房企轻资产转型的第一步，终极目标仍要REITs来实现。
1月14日，碧桂园下属增城碧桂园物业发展有限公司成功发行29.455亿元资产支持证券，利率5.1%，期限4年。据介绍，该证券将以增城碧桂园的若干合同收款权作支持，是国内房地产行业首单以客户自付合同收款权作支持的资产支持证券。
自从2014年底证监会宣布资产证券化由审批制改为业务备案制后，房地产行业的资产证券化便开始花样百出。如以商用物业租金收益为标的的鹏华前海万科REITs、万达金融“稳赚1号”，世茂推出的购房尾款及物业费资产证券化项目等。克而瑞高级分析师房玲分析，只要能够产生稳定现金流的资产都可以证券化，相信如旅游地产投资收益证券化、社区金融资产证券化等类似产品也在路上了。
“这些其实都是类REITs产品，是在国内REITs法规、市场条件还不成熟前提下所进行的探索。”国泰君安分析师刘斐凡表示，目前出现的各种资产证券化产品只是房企轻资产转型的第一步，终极目标仍要REITs来实现。
花样繁多的资产证券化
碧桂园将这次发行的资产支持证券视为一种金融创新。据介绍，这是国内房地产行业首单以客户自付合同收款权作支持的资产支持证券，也是目前国内房地产行业规模最大、期限最长、利率最低的尾款资产支持证券。
从近30亿元的融资规模，以及5.1%的利率、4年期限来看，资产支持证券的融资功能很强大。就算跟碧桂园近期发行的国内私募公司债以及2015年初发行的美元债相比，资金成本的优势也显现无遗。碧桂园近日发行的10亿元私募公司债，利率4.99%，年期5年。2015年2月，该公司发行2020年到期的优先票据，融资额9亿元，利率高达7.5%。
所谓资产证券化是以特定资产组合或特定现金流为支持，发行可交易证券的一种融资形式。2015年可谓房地产资产证券化的新纪元，这之前，相关案例寥寥可数，资产种类也较单一。最早的项目是2012年12月华侨城A成立的“欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划”，以5年内特定期间华侨城及下属两家子公司拥有的欢乐谷主题公园入园凭证为基础资产，募集资金18.5亿元。2014年4月，广东海印集团设立的专项资产管理计划，以旗下14处商业物业未来5年租金收益为标的，融资额为14亿元。
据中国房地产报记者了解，不少开发商都有将重资产变轻的意愿，只是苦于政策未开闸。2014年底，证监会下发《关于信贷资产证券化备案登记工作流程的通知》，将信贷资产证券化业务由审批制改为备案制。自此，各种房地产资产证券化产品不断涌现。
日，万达金融联手快钱公司推出众筹理财产品——“稳赚1号”，50亿元的募集资金全部投资于只租不售的万达城市商业广场项目。投资门槛1000元，期限7年，预期租金年化收益率为6%，物业增值收益预期年化收益率为6%。日，由万科联手鹏华基金发起的国内首只公募REITs获批。该款产品以万科前海企业公馆租金收益权为标的，发行规模30亿元，未来可在二级市场进行交易。
日，世茂房地产推出的“博时资本-世茂天成”物业资产支持专项计划获批，发行总额15.1亿元，成为国内市场上首单物业费收入资产证券化项目。日，“汇添富资本-世茂购房尾款资产支持专项管理计划”完成发行，是国内市场上首单购房尾款资产证券化项目，以世茂集团旗下位于一二线城市的项目公司的购房尾款为基础资产，募集规模为6亿元。
终极目标仍是REITs
开发商争先恐后发行资产证券化产品图的是什么？房玲认为，作为有限的“专项资金”，物业费在利用率和流动性方面多有不足，而通过证券化后，开发商可将一次性获取的物业费用于其他方面投资，从而盘活了资产，提高了物业费利用率。物业费转化为证券产品进行上市交易，也提高了流动性。此外还可以帮助房企拓宽融资渠道，降低融资成本。“由于物业费属于收益类资产，且稳定性非常高，因此物业费资产证券化发行的债券信用等级要高于债券、股票等其他长期信用工具，所以降低了融资成本。”
刘斐凡也表示，公司债发行规模有限制、私募基金成本高，而资产证券化不仅没有额度限制，利率水平也低，而且，“发行债券只增加企业负债，资产证券化则是资产和负债表两边都有增加，对企业负债率影响较小”。
可以看到，虽然花样不少，但各大房企态度还是比较谨慎，推出的资产证券化产品规模并不大，世茂发行的购房尾款证券化产品的基础资产是7.78亿元的购房尾款，只占世茂旗下项目公司所有项目购房尾款90亿元的9%。万科和万达也仅是拿旗下部分产品进行试水。
“资产证券化其实就是对未来现金流的折现，理论上，任何能产生稳定现金流的资产都可以证券化。”在刘斐凡看来，房地产行业能够进行证券化的资产颇为丰富，未来会有更多房企进行更多样化的尝试。“既然物业费可以资产证券化，那与之类似的资产当然也可以进行尝试，如旅游地产投资收益证券化、社区金融资产证券化、股权众筹资产证券化等。”房玲说。
刘斐凡把上述的房企资产证券化产品称为“类REITs”，有其形但没有其神。“只有融资功能，没有体现企业运营能力。”他认为，这些产品都只是在REITs实现前的试验品，大型房企的终极追求仍是REITs。万达董事长王健林曾公开表示，“稳赚1号”其实就是一个准REITs，待有关部门批准，这个公司(基金)可以上市，变成公募而不是私募，就是真正的REITs。而在万达本身的产品介绍中，“稳赚1号”最终的退出方式也是以REITs形式上市。
“房地产企业的重资产和高杠杆一直都是被诟病的短板，但只要REITs能推出，立马就能转型成轻资产企业。估值能从目前的15倍左右，上升到20~30倍。”刘斐凡表示，中国主要城市的房地产市场已由增量逐渐转向存量，房地产企业从开发转向运营、服务也是不可逆的大势，REITs的落地指日可待，而目前进行“类REITs”尝试的房企届时将占有明显的先发优势。
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房地产融资路径“脑洞大开”，资产证券化究竟是个什么鬼?
“如果有一个稳定的现金流，就将它证券”这句名言正在被国内的企业拷贝。在企业负债率较高，银行贷款及信用债融资等传统的融资渠道受限，而股权融资存在较大不确定性的情况下，资产证券化使房地产企业获得一条不依赖企业信用及偿付能力的新融资通道。在监管层的助推之下，国内的房地产资产证券化或将迎来新一轮的发展。
如今，高速发展的中国房地产金融已经站在了新的起点。诸如房地产投资信托基金（REITs）、商业抵押担保证券（CMBS）等新兴融资方式面临着极大的发展机遇。伴随着货币政策的收紧，中国的开发商从传统渠道获得资金的难度越来越大，加上房地产市场调控的考验，将迫使其转而谋求资产证券化等新的融资手段。
虽然资产证券化目前在中国才刚刚起步，但是它具有巨大的发展潜力，有望成为中国开发商和资产持有人的主要融资选择，更有可能改变中国房地产金融的整体发展格局。
房企轻松融资可能一去不复返
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银行贷款、企业债和优先票据至今都是中国开发商最主要的资金来源，它们的共同特征是“资金易得、利率较低”。
但若仅仅依靠上述融资方式，还远远不能满足房企日益强烈的融资需求，尤其是随着土地成本逐步增高，房企普遍呈现高融资杠杆的特征。此外，面对快速变化的政策环境，单纯依赖某一种融资方式显然是行不通的。
行业人士认为，随着美联储逐渐淡化“量化宽松”计划和加息，对于中国的开发商和资产持有人来说，轻松融资或再融资的日子可能一去不复返。尤其是中央政府可能会推出新一轮的紧缩政策，这将进一步加大企业融资难度：“开发商和资产持有人为取得所需资金、降低融资成本，需要将银行贷款或公司债券等传统融资方式与其它融资渠道双管齐下。”
积极寻求多元化的融资渠道，是所有房企的必然选择。永久债券、信托、借贷、众筹、合作开发等，成为近年来房企较为青睐的其它融资方式。
行业人士表示，虽然资产证券化目前在中国才刚刚起步，但是它具有巨大的发展潜力，有望成为中国开发商和资产持有人的主要融资选择，更有可能改变中国房地产金融的整体发展格局。
资产证券化发展潜力巨大
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事实上，在美国等国家已经发展得相当成熟的资产证券化，在中国尚处于起步阶段。
目前，与中国开发商最相关的资产证券化包括：商业抵押担保证券（CMBS）、住宅抵押担保证券（RMBS）和资产担保证券（ABS），其特征是有助于资产持有人在维持部分资产未来增长潜力的同时释放资产价值。
从长远来看，资产证券化在中国市场的发展潜力巨大。鉴于中国庞大的房地产市场规模以及银行和开发商对另类融资渠道的需求，CMBS、RMBS和ABS将日益走俏，今后几年的发行量势必将逐渐走高。
日，国务院发布《关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》，《意见》指出：“有序开展企业资产证券化。按照‘真实出售、破产隔离’原则，积极开展以企业应收账款、租赁债权等财产权利和基础设施、商业物业等不动产财产或财产权益为基础资产的资产证券化业务。支持房地产企业向轻资产经营模式转型。”
　　2016年以来典型房地产融资ABS发行情况一览
实际融资人
发行总额（亿元）
招商创融-融侨集团购房尾款资产支持专项计划
融元-方正证券-一方恒融碧桂园保理资产支持专项计划
中原鹏华-正商物业资产支持专项计划
河南正商物业管理有限公司
招融平安-龙光地产购房尾款资产支持专项计划
深圳市龙光控股有限公司
平安证券-万科资产支持专项计划
深圳益田假日广场资产支持专项计划
深圳市益田集团股份有限公司
招商创融-金科股份应收账款（一期）资产支持专项计划
金科地产集团股份有限公司
汇富-博时资本-宝龙地产购房尾款资产支持专项计划
北京金辉锦江物业资产支持专项计划
北京金辉锦江物业服务有限公司
长城-融创购房尾款资产支持专项计划
融创房地产集团有限公司
西安高科物业资产支持专项计划
西安高科物业管理有限责任公司
博时资本-南京朗诗物业资产支持专项计划
南京朗诗物业管理有限公司
长城证券-合生创展购房尾款资产支持计划
北京合生北方房地产开发有限公司
平银-长城荣盛物业资产支持专项计划
荣盛房地产发展股份有限公司
苏宁-银河物业费二期资产支持专项计划
苏宁置业集团有限公司
复地物业资产支持专项计划
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以物业管理费作为基础资产发行ABS产品也是近几年房地产企业扩宽企业融资渠道的一种。随着房地产行业不断洗牌，行业发展也越来越需要服务理念与服务价值的提升，很多房地产行业的龙头企业都选择将物业管理公司独立发展以作为整个发展战略的重要方向，此举为以物业管理费作为基础资产的ABS产品的发行、管理提供了更好的发展空间及有利帮助。物业管理费证券化产品（简称物业管理费ABS）未来将会成为房地产企业常规考虑的一种标准可复制的融资渠道。
REITs：中国市场的下一步？
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此外，还有一个被认为蕴含巨大市场空间的新型融资方式是REITs。与CMBS、RMBS和ABS不同的是，REITs是对基础物业的股权、而非债务实行证券化。它是一种能帮助资产持有人释放其资产价值及为个人投资者提供房地产安全式的金融产品，从开发商和资产持有人的角度看，REITs可成为降低债务杠杆率及获取长期融资的途径。
由于在多元化、可负担性、流动性、税收优惠和透明度等方面具有较大优势，REITs深受广大投资者的青睐。2016年，美国REITs行业的市值突破了1万亿美元大关。但在整个亚洲，REITs仍是一种新兴的资产类型，仅有日本、中国香港和新加坡三地形成了完整的REITs市场。受制于法律和程序性障碍，中国内地目前尚未推出一款真正意义上的REITs产品。
行业人士提醒说，在中短期内，即使政策制定者放松监管，或者向投资者提供税收优惠，中国的REITs也不可能快速发展，REITs离中国投资者还是比较遥远的：“原因有多方面，租金收益率低是最大的障碍，目前很多资产的收益率仅为4％甚至更低。此外，没有税收优惠或奖励、缺乏REITs和资产的专业管理人才等也制约了REITs在中国的发展。”
尽管障碍重重，REITs依然被视为中国房地产融资的新出路。随着政府放松管制以及投资者、开发商和资产持有人的观念转变，从长期来说，REITs能给投资者带来稳定回报，将成为机构投资者主要的融资渠道，同时也为个人投资者提供了一种新的投资渠道。
5月19日—21日，将在上海举办——中国房地产融资创新高峰论坛，业内首推、专项研发、落地性强，资本大鳄与专家大咖分享融资创新、融资平台体系搭建、资产证券化专题研讨等内容，期待您的关注与参与！
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会吸尘的黑板擦擦完黑板后空中的粉笔灰会顺着口鼻腔进入呼吸道，容易让学生和老师患上呼吸道疾病。武昌理工学院土木工程专业大三的王林同学发明了一种吸尘黑板擦解决了这个问题，他的这项发明获得国家知识产权总局颁发的实用新型专利证书。对于这项发明的初衷，王林介绍，如今大、中、小学的教学方式还是离不开黑板，老师和同学得经常擦黑板，这样不仅弄得全身是灰尘，还造成教室里的空气含有大量颗粒物。如果空中的颗粒物不及时处...&时间；2016昨天深夜，我把所有的脉络理了一遍，来看看这个事情的过程，突然觉得很有意思。这些就当是路边社的呓语，我姑妄言之，你们姑妄听之.1、老大哥的命门。今年最诡异的事情，莫过于楼市，往年楼市的回魂，都是有迹可循的，那就是一段时间内交易量放大，成交上涨以后，带来库存减少，房价上涨，但是这一轮楼市的爆发完全不同以往，首先是价格飙升，带动市场恐慌后才赢来成交上涨，那只无形的手过于明显。有人说是因为一...&周围的银行人未来要转型做“IT”了？包里的银行卡要变成“旧粮票”了？办个存取款业务要上“集装箱”？你的理财经理小王他不是个人？你是不是已经一脸懵逼了！财金君并没有忽悠你，银行未来可能会发生颠覆性的改变！想听原因，先让财金君带你穿越到20年前吧......早在20年前，央妈就开始放松对利率的管制，放开银行间同业拆借市场利率，由拆借双方自主定价，从此利率市场化在神州大地扬帆起航。随之而来的，是各大商业...&川普当选美国总统，除了给大家输送了一批优质段子、填充了神表情包以外，还带火了一批商品！这不，只要在美国亚马逊上输入DonaldTrump，就可以搜出一大批脑洞大开的川普周边。不管你是川普黑，还是川普粉，还是川普黑粉，这些兼具实用性和娱乐性的小商品都不会令你失望！游吟诗人川普：川普诗集让我们来看眼目录：　　川普币想跟川普一样富有吗？想拥有川普那么多钱吗？这张面值40亿美元的川普币可以让你体验一把。川...&前言：枯木的文章基本不用个人名义署名，但此篇比较特殊，在中国谁会说房子不保值增值？2017年以前我也不敢说，但有些东西在悄然地转变，任何东西的价格最终都逃不出供需曲线的规律束缚，以前土地稀有这一房产保值增值的逻辑将面临考验，中国房地产供需双方市场的转变和城市格局的升级转型将打破房产保值增值的传说，当然作为真正具有稀缺性特质的房产将一如既往的向上涨。哪些房产具备稀缺特性？您静下心来就知道，同时您也能...&
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