小区地上和地下停车位到底是归业主还是归开发商？_物业管理资讯_蜂巢物业网
小区地上和地下停车位到底是归业主还是归开发商？
来源：住在天津时间： 20:33
导读：商品房小区地上和地下停车位到底是归业主还是归开发商呢？地上停车位该如何分配？在业主的共有场地上新增停车位又有什么说法？
　　随着城市汽车保有量持续攀升，商品房小区停车位短缺的问题日益凸显，并由此引发了业主和开发商之间、业主和物业公司之间、业主之间的多重矛盾。那么，商品房小区地上和地下停车位到底是归业主还是归开发商呢？地上停车位该如何分配？在业主的共有场地上新增停车位又有什么说法？
　　小区车位该归谁？
　　共有场地车位归业主共有
　　&小区地下车位只售不租，地上车位采取计时收费，同样不向业主租用。小区车位到底归谁所有？难道业主只能购买车位而不能租用？&家住河北区某小区的赵先生向记者反映，由于该小区地下车位出售价每个20万元，他认为价格过高在购房时便没有购买车位，原打算届时租用地上车位使用，没曾想地上车位近期实行计时收费，先到先停，使得每天回家停车成了老大难。
　　开发商有没有权利出售车位？天津市物业事务服务中心相关负责人介绍，想要使商品房小区停车位达到规范化管理，业主首先应该弄清车位的归属问题。根据《物权法》规定，&建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有&。从《物权法》的规定看，商品房小区中的车位有&专有&与&共有&两种不同的权属，不同的权属有不同的处置主体。
　　从调查情况看，目前商品房小区车位归属主要有三种：一种是建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，开发商有权通过出售、附赠或者出租等方式约定它的归属。第二种是开发商履行法定义务配套建设的地下人防工程，权属归国家所有，开发商没有产权，只有使用权，平时可以用于停放机动车辆，出租给全体业主使用，但不得将其出售、附赠。第三种则是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车辆的车位，这类车位则归全体业主共有，全体业主有权决定这类车位的分配使用。
　　从目前了解到的情况看，本市大多数小区地上停车位的权属归全体业主共有；地下停车场产权则多归开发商所有，其权属辨别可依据面积认定的方法，如地下停车场计入购房人的公摊面积则归全体业主所有，反之则归开发商所有。
　　地上车位如何分？
　　业主投票决定共有车位分配
　　除了车位的权属，地上业主共有的道路或者其他场地的车位分配问题也是业主普遍关注的问题。随着私家车的普及，拥有私家轿车的家庭越来越多，有些小区的规划设计不能完全满足所有业主的停车需求，使得小区车位越来越紧张，如何公平分配车位事关每个业主的切身利益。
　　天津市物业事务服务中心相关负责人介绍，车位的分配因权属不同，分配方式也是多种多样。对于权属属于开发商的车位，目前多为地下车库，根据《物权法》的规定，开发商有权通过出售、附赠或者出租等方式来分配，一般在商品房买卖合同中进行约定。
　　而对于权属属于全体业主共有的车位，多为地上车位，在前期物业管理阶段，由开发商确定分配方式，这在购房时公示的《天津市住宅前期物业服务合同》、《临时管理规约中》有约定，业主拥有充分的知情权。成立业主大会后，如需调整分配方式，由业主委员会结合小区实际，在征求业主意见的基础上制定车位分配管理方案，通过召开业主大会表决，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意方可予以实施。
　　由于地上停车位数量普遍较为有限，目前天津各小区地上部分的车位分别采取不同分配方式：
　　方式一：&摇号&分车位
　　物业公司对地上停车位和业主拥有汽车数量进行统计，根据制定的车位分配方案以家庭为单位抽签摇号等决定车位的分配使用权。目前天津各小区采取摇号分配车位的方式较为普遍。
　　方式二：计时收费
　　除了摇号分配车位外，目前也有部分小区采取计时收费的方式来管理地上车位，这种方式不固定车位，业主停放需按小时收费，多停多收费。一般来说，地上车位配比有限，适合用于车辆临时停放，而有固定车位需求的可以通过购买地下车位来解决，不同的车辆停放方式，基本上能满足大部分业主的需求。
　　方式三：先到先停
　　也有部分小区对地上车位不设置固定车位，面向全体业主开放，采取&先到先停&的方式。在下瓦房一处社区，业主进入小区需刷门禁卡，进入小区后采取就近停放原则，如果所在楼栋周边车位已停满，再在附近寻找车位停放，直到小区车位全部停满不再放行进入。
　　先到先停的车位管理，体现了一定的公平原则，车位使用效率也较高，但由于该小区车位数量有限，回家稍晚点便找不到地方停车，每天回家面临的头等大事便是&抢车位&，希望未来能出现更多的停车场所，让停车不再犯难。
　　需要提醒的是，对于地上车位分配方式，无论采取哪种方式，都应由全体业主商议表决决定，业主可通过召开业主大会来变更车位分配方案。
　　小区车位咋增量？
　　共用场地新设车位需业主大会同意
　　而随着机动车拥有量急剧上升，一些老的商品房小区停车位普遍面临&僧多粥少&的尴尬处境。为了缓解这一状况，部分小区将公共道路、部分绿地等改造成停车位，特别是当初未设计地下车库的老商品房小区，这一现象更是普遍存在。不过，将小区道路、绿地变成停车位，小区环境势必大受影响，业主们纠结不已。
　　对此，天津市物业事务服务中心相关负责人表示，根据《物权法》规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。公共绿地改成停车位,虽然满足了部分有车一族的停车需求,但却影响了小区业主整体居住环境及生活质量,对那些没有私家车的业主是不公平的，原则上不改为好。
　　而对于那些车位特别紧张的小区，如果业主普遍觉得有改的必要，需要按照一定程序来操作。首先，业主委员会要将改造方案交由业主大会讨论决定，须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；其次，按照《天津市城市绿化条例》等相关规定，报送有关行政管理部门审批同意；第三，委托给物业公司或者施工单位进行施工；最后，物业公司根据业主大会制定的分配使用方案做好分配使用的管理工作。
　　各方普遍认为，私家车日益普及，拥有两辆私家车的业主也日益增多，这就使得原本就较为有限的小区车位更为稀缺，需要各方合力来解决停车难问题。首先，开发商在规划建设时根据实际情况配备相应数量的停车位有其必要性；其次，业主委员会、业主大会会根据本小区的实际情况来制定机动车行驶、停放具体管理办法，委托物业公司加强对车辆停放的管理，业主委员会要主动配合支持物业公司工作；再次，业主委员会应采取多种形式加强宣传引导，争取广大业主的支持理解，同时，广大业主也要加强自律，人人争做&中国好司机&，合规有序停放车辆，尊重配合车辆管理，尽量避免给停车添&堵&。
原标题：小区车位，该归谁？咋分配？物管部门这样告诉你
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单项选择题地面公共停车场设计中，停车位的数量大于(
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　　某小区业主甲与房地产开发商乙签订了《车位使用协议》，约定小区内第5号地上停车位由甲长期独占使用，甲向乙支付了2万元车位使用费。该车位系经规划审批建设的停车位，铺装了植草砖，占地面积按50%计入绿化面积。后业委会主张该停车位为全体业主共有。请问：甲乙签订的这份车位使用协议是否有效？
　　一、本案中第5号停车位的权属性质
　　本案的争议点在于确定第5号地上停车位的权属性质，并依据车位的权属性质来分析甲与乙签订的车位使用协议是否具有效力。若地上停车位属于开发商乙所有，则车位使用协议有效，业主甲有权长期独占使用第5号停车位。反之，该协议则无效，甲无权长期独占使用第5号停车位。
　　地上停车位分为两种：一种是小区建筑区划内规划建设的车位，一种是开发商在规划外新增的车位。《物权法》第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”因此，建筑区划内规划建设的车位属于开发商所有；规划建设之外新增的车位，若占用了公共土地，则属于业主共有。本案中，第5号地上停车位属于经规划审批建设的地上车位，属于开发商所有。
　　二、本案中甲与乙签订的车位使用协议不存在效力瑕疵
　　《物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”《物权法》承认了小区车位可以作为独立交易的客体。由于本例中第5号停车位属于规划审批的停车位，开发商有权通过协议出售、出租。因此，甲乙之间签订的《车位使用协议》合法有效。
　　此外，《物权法》第七十四条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”其中，“应当优先满足业主的需要”并非为业主创设了优先购买权或其他优先权。所谓“业主的需要”包括对车位的现实需要和使用需要。业主对车位的现实需要应当结合业主在购买商品房的时点、车位具备销售条件的时点以及业主在前述时点是否向开发商提出需求的意思表示等进行综合认定。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合《物权法》第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。”也即通过出售、附赠、出租等方式均是满足业主使用需要的形式。本例中，业委会未提供证据证明甲与乙签订车位使用协议时或者在合理时间内，有其他业主提出购买车位的需求。因此，该协议未违背“应当优先满足业主的需要”的要求，不存在无效事由。
　　综上，第5号地上停车位作为规划用停车位，属于开发商所有。开发商乙和业主甲之间的《车位使用协议》有效，甲有权独占使用该车位。
　　【来源】《中国土地》2017年第1期
　　【作者】北京大学 李玮
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