土地估价报告
项目名称：集团有限责任公司位于运河区永济东路
十五中北侧国有土地使用权转让公开市场价格评估
受托估价单位：沃克森（北京）国际房地产土地评估有限公司
土地估价报告编号：（京）沃克森【2015】（估）字第 102 号
电子备案编号：02
提交估价报告日期：二零一五年五月六日
第一部分 摘 要 ...................................................... 1
一、估价项目名称 ...................................................... 1
二、委托估价方 ........................................................ 1
三、估价目的 .......................................................... 1
四、估价期日 .......................................................... 1
五、估价日期 .......................................................... 1
六、地价定义 .......................................................... 1
七、估价结果 .......................................................... 2
八、土地估价师签字 .................................................... 3
九、土地估价机构 ...................................................... 3
第二部分 估价对象界定 ............................................... 5
一、委托估价方 ........................................................ 5
二、估价对象 .......................................................... 5
三、估价对象概况 ...................................................... 5
四、影响地价的因素说明 ................................................ 8
第三部分 土地估价结果及其使用 ...................................... 15
一、估价依据 ......................................................... 15
二、土地估价 ......................................................... 16
三、 估价结果和估价报告的使用 ........................................ 19
第四部分 附件 ...................................................... 23
土地估价报告
第一部分 摘 要
一、估价项目名称
集团有限责任公司位于运河区永济东路十五中北侧国有土地使
用权转让公开市场价格评估。
二、委托估价方
单位名称：集团有限责任公司
单位地址：沧州市运河区永济东路 20 号
法定代表人: 平海军
企业类型: 有限责任公司
联 系 人：马凤华
联系电话：
三、估价目的
因集团有限责任公司拟转让国有土地使用权，集团有限
责任公司特委托沃克森（北京）国际房地产土地评估有限公司为确定拟转让土
地使用权价值提供参考依据而评估土地公开市场价值。
四、估价期日
二零一四年十二月十八日。
五、估价日期
二零一四年十二月十八日至二零一五年五月六日。
六、地价定义
本次评估的估价对象实际用途为和登记用途均为工业用地，宗地内外实际
开发程度为宗地红线外“七通”（即通路、通上水、通下水、通电、通讯、通
气、供暖）和宗地红线内“六通一平” （即通路、通上水、通下水、通电、
通讯、供暖，场地平整）。
根据土地估价规程要求：土地开发程度的设定应与估价对象土地利用特点
和估价目的相一致。且宗地红线内“六通” （即通路、通上水、通下水、通
电、通讯、供暖）通常在房屋建筑物中包含，估本次评估设定地价内涵为：在
估价期日为二〇一四年十二月十八日的估价对象现状利用条件下，土地用途为
工业、土地开发程度为宗地红线外“七通”（即通路、通上水、通下水、通电、
通讯、通气、通热）及宗地红线内土地平整、剩余使用年期为 48.74 年的国有
土地使用权出让价格。
七、估价结果
本次评估 7749.7 平方米工业用途的出让土地，在 2014 年 12 月 18 日宗地
红线外“七通”(通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热)及宗地红
线内场地平整，剩余使用年限为 48.74 年条件下，估价对象的公开市场评估结
待估宗地土地面积：7749.7 平方米；
待估宗地出让土地使用权价格：4,968,600.00 (元）(取整到百位) ；
大写金额：肆佰玖拾陆万捌仟陆佰元整(人民币)；
单位面积地价:641.13 元/平方米；
各宗地具体估价结果详见附表《土地估价结果一览表》。
土地估价结果一览表
估价机构：沃克森（北京）国际房地产土地评估有限公司 估价报告编号：(京)沃克森 [2015](估)字第 102 号
估价期日：2014 年 12 月 18 日 估价期日的土地使用权性质：出让
估价目的：因集团有限责任公司拟转让国有土地使用权，集团有限责任公司特委托沃克森（北京）国际房地产土地评估有限公司为确定拟转让土地使用权价值提
供参考依据而评估土地公开市场价值。
估价期日的用途
设定容积率
估价期日的实际土地开发
估价设定开发
第 0935 号
宗地红线外“七通”（即通
路、通上水、通下水、通电、
通讯、通气、供暖）和宗地
红线内“六通一平” （即
通路、通上水、通下水、通
电、通讯、供暖，场地平整）
红线外“七通
“（通路、通上
水、通下水、通
电、通讯、通气、
通热）及宗地红
线内场地平整
一、 上述土地估价结果的限定条件
1、土地权利限制：委估宗地于估价期日未发生抵押、租赁、担保等他项权利
2、基础设施限制：估价对象设定开发程度为宗地红线外“七通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热）及宗地红线内场地平整
3、规划限制条件：无。
4、影响土地价格的其它限定条件：无
二、 其它需要说明的事项
1、本次评估未考虑将来土地交易后可能产生的土地增值税及其他相关税费。；
2、本报告限于专业技术本身原因，未对地下管道、通道、有害物质以及地质结构进行详细考察和分析，若因该部分原因造成估价结果影响，本公司不对由此造成的损失承担责任；
3、截止本次估价期日 2014 年 12 月 18 日，待估宗地地上建有主要房屋建筑物共 8 栋，建筑面积共计 6489.73 平方米，已办理房屋所有权证，产权系集团有限责任公司下
属单位股份有限公司的子公司集团新星工贸有限责任公司（现已更名为新星工贸有限责任公司）所有，本次估价未考虑该事项对估价对象土地价值的影响。
4、本报告评估目的仅为委托方集团有限责任公司拟转让土地使用权提供价格参考依据，不适用于其它任何目的。
估价机构：沃克森（北京）国际房地产土地评估有限公司
二零一五年五月六日
第二部分 估价对象界定
一、委托估价方
单位名称：集团有限责任公司
单位地址：沧州市运河区永济东路 20 号
法定代表人:平海军
企业类型:有限责任公司
联 系 人：马凤华
联系电话：
二、估价对象
估价对象是集团有限责任公司位于沧州市运河区永济东路十五
中北侧的一宗工业用地，土地面积为 7749.70 平方米。
三、估价对象概况
1、土地登记状况
估价对象的地理位置、土地用途、四至、面积、土地级别、土地使用权
性质、土地使用证证号、登记时间、地号、图号等土地登记状况详见下表：
沧州市运河区永济东路十五中北侧
四合村道路
十五中、李秀海用地
集团有限责任公司住宅
河堤、陈秀敏等用地
土地面积(m2)
土地使用权性质
2063 年 9 月 1 日
土地使用证证号
沧运国用（2013）第 0935 号
2013 年 9 月 25 日
土地使用权人
集团有限责任公司
2、土地权利状况
待估宗地的土地所有权属国家所有，土地使用权原为河北集团
有限责任公司以划拨方式取得，2013 年 9 月 1 日集团有限责任公司
补办了出让手续。
2013 年 9 月 1 日沧州市国土资源局与集团有限责任公司签订了
《国有土地使用权出让合同》（C18），出让土地面积为 7749.7
平方米，宗地坐落于运河区永济东路北侧，出让宗地用途为工业用地，出让
年限为 50 年。
2006 年 12 月 17 日，河北集团有限责任公司（现更名为沧州大
化集团有限责任公司）与股份有限公司沧州市解放路支行签订了《抵
押合同》（2007 年沧中银解支信字 002 号），河北集团有限责任公司
将估价对象未补办出让手续前的划拨土地（证号为沧市国用（1998）字第 39
号）抵押给了股份有限公司沧州市解放路支行，2007 年 7 月 14 日沧
州市国土资源局核发了《沧运他项（2007）第 081 号》，土地他项权利人为中
国银行股份有限公司沧州市解放路支行，义务人为河北集团有限责
任公司，土地坐落为北环中路 66 号，使用权面积为 8830.90 平方米，用途为
工业，使用权性质为划拨，抵押期限自 2006 年 12 月 17 日至 2017 年 12 月 16
日。截止估价期日，上述抵押尚未注销，亦未因划拨土地转出让而变更他项
权利证等有关证明，需要特别说明的是本次评估未考虑上述抵押对评估结果
的影响，需提请报告使用者注意。
待估宗地的土地使用者、国有土地使用证、他项权利等土地权利状况详
土地使用权终
土地剩余使
用年期（年）
（2013）第
2063 年 9 月 1
3、土地利用状况
估价对象为工业用地， 在本次估价期日 2014 年 12 月 18 日，待估宗地
现状土地上建有房屋建筑物，产权系集团有限责任公司下属单位沧
州大化股份有限公司的子公司集团新星工贸有限责任公司（现已更
名为新星工贸有限责任公司）所有，房屋建筑物已办理房屋所有权
证。具体明细如下表：
房产证证号
房屋所有权人
（平方米）
房权证沧字第
新星工贸有限
运河区永济东
路北环桥东十
五中后 11 幢
房权证沧字第
新星工贸有限
运河区永济东
路北环桥东十
五中后 12 幢
房权证沧字第
新星工贸有限
运河区永济东
路北环桥东十
五中后 13 幢
房权证沧字第
新星工贸有限
运河区永济东
路北环桥东十
五中后 14 幢
房权证沧字第
新星工贸有限
运河区永济东
路北环桥东十
五中后 15 幢
房权证沧字第
新星工贸有限
运河区永济东
路北环桥东十
五中后 16 幢
房权证沧字第
新星工贸有限
运河区永济东
路北环桥东十
五中后 17 幢
房产证证号
房屋所有权人
（平方米）
房权证沧字第
新星工贸有限
运河区永济东
路北环桥东十
五中后 18 幢
四、影响地价的因素说明
1、一般因素
（1）城市资源状况
地理位置: 沧州地处河北省东南部，东临渤海，北依京津，南接山东，
京杭大运河贯穿市区，因东临渤海而得名，意为沧海之州。距首都北京 240
公里，距天津 120 公里，距省会石家庄 221 公里。沧州地处中心地带，
是经济圈和京津冀都市圈的重要组成部分。
政区划分:沧州市设新华区、运河区 2 个区，辖黄骅市、任丘市、泊头市、
河间市 4 个市，沧县、青县、东光县、海兴县、盐山县、肃宁县、南皮县、
吴桥县、献县和孟村回族自治县 10 个县，及沧州渤海新区、沧州经济开发区、
沧州高新技术产业开发区，总人口 720 万，总面积 1.4 万平方公里。
地形地貌: 沧州地处广袤无垠的冀中平原东部，地势低平，起伏不大，
海波最高 17 米，最低 2 米。地势自西南向东北倾斜，其西部是太行山山前冲
积扇缘的一部分，中部是由黄河、漳河、滹沱河、唐河等河流冲积形成的广
阔平原，东部为渤海潮汐堆积形成的滨海海积湖积平原。
水文气候: 沧州地跨北纬 37°29′至 38°57′，东经 115°42′至 117°
50′。受纬度和地形影响，表现为明显的暖温带大陆季风气候。四季分明，
日照充足。春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季凉爽晴朗，冬季寒冷干燥。
年平均气温 12.5℃，年平均降水 581 毫米。年积温 4785℃，无霜期 181 天。
降水、气温的季节分布及气温的昼夜差别较为明显。。
交 通：沧州市距北京 240 公里，距天津 120 公里。自古有水旱码头之称，
京杭大运河纵贯全境。京沪（北京－上海）铁路，京九（北京－九龙）铁路，
朔黄（朔州－黄骅港）铁路，京沪（北京－上海）高速公路、石黄（石家庄
－黄骅）高速公路、保沧（保定－沧州）高速公路、津汕（天津－汕头）高
速公路，还有北京－福州、北京－广州、山海关－深圳、黄骅－银川等国家
级公路以及正在建设的大庆－广州高速公路、廊坊－沧州高速公路、北京－
上海高速铁路在沧州境内通过，构成了四通八达的交通网络。
自然资源: 沧州有耕地 1241.4 万亩，草地 60 万亩，是河北省粮、棉、
油集中产区之一，京津无公害蔬菜主要供应基地和中国北方知名的优质牧草
基地、畜牧生产基地。沧州是著名的“鸭梨之乡”和“金丝小枣”之乡。金
丝小枣、冬枣、鸭梨等土特产以其优良的品质驰名中外，是传统的出口创汇
产品，全市年产红枣近 43.5 万吨，鸭梨 46.5 万吨。沧州还有待开发利用的
荒碱地 200 多万亩、沿海滩涂 52.7 万亩，低产盐田 40 万亩，可全部转化为
建设用地。沧州境内有华北、大港两大油田，已探明石油地质储量 15 亿吨，
天然气储量 282 亿立方米，开发潜力非常可观；沧州是全国四大产盐基地之
一，盐田面积达 45 万亩，年产量达 200 万吨,是全国四大产盐基地之一；沧
州拥有 129.7 公里海岸线，海洋捕捞、海水养殖已具规模，海洋生物 1000 余
种，盛产鱼、虾、蟹、贝类等海产品，其中“渤海对虾”、“梭子蟹”享誉海
（2）房地产制度与房地产市场状况
据沧州市房产信息网网站公布的官方数据以及搜狐焦点网数据中心监
控的结果，沧州市在售住宅项目（含普通住宅、别墅、商住项目）成交备案
情况，十一月沧州市商品房预售网签成交套数为 2163 套。环比 10 月上涨
77.15%，同比去年同期上涨 17.52 倍。
刚需大军今冬的活跃表现究其原因，首先是调控政策的持续加码。今年
以来，各种有利于刚需的降息微调政策不断传出，让购房者的观望情绪得到
缓解，开始加强对市场的关注度。第二是市场竞争使得越来越多的开发商更
加注重品质的提升。打造企业品牌和更好的楼盘才能赢取市场，赢取购房者
的关注。第三是市场趋于理性，购房者对楼市有了基本的把握之后，开始理
（3）产业政策（含税收政策等）
沧州市房地产产业政策与国家房地产政策大环境保持着一致性，中央进
一步深化改革，加快制度建设，激发市场活力。2014 年 3 月，全国两会召开，
确定今年政府工作 15 个方面共 55 项重点任务。在此其中，城镇化、土地制
度改革、金融制度改革等与房地产市场长期发展相关的制度建设成为工作报
告重点。随后，国务院公布《国家新型城镇化规划（）》，在“以人
为本”原则下，形成“人落户——城镇布局——可持续发展——城乡统筹”
的发展脉络。5 月 20 日国务院批转发展改革委《关于 2014 年深化经济体制改
革重点任务的意见》，优先推出了对稳增长、调结构、惠民生有直接效果的改
革举措，包括深化户籍、土地等相关制度改革，以及推进房产税立法工作。
房地产市场更加注重调控稳定性，强调双向调控、分类指导。2014 年上
半年，各地房地产市场持续分化，但中央层面并未出台具体的调控政策，而
是延续去年底住建部会议“分类指导”的思想，由各地自行“双向调控”。2014
年两会，李克强总理在政府工作报告和答记者问中多次强调，未来应根据不
同人群的需求，不同城市的情况，分类施策、分城施策。对房地产市场则是
要因城因地、分类进行调控，抑制投机投资性需求，未来工作重心在于建立
长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。之后住建部提出今年的房地产市
场调控总基调为双向调控，副部长齐骥解释称所谓双向调控即对一线城市继
续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出，而对于库存量
比较大的城市，要控制供地结构、供应结构。在中央提出双向调控的背景下，
各地调控频繁出现政策微调，6 月 4 日住建部再次重申了双向调控、分类指导
的调控基调，并且表示对房地产市场的调控始终要坚持保护消费需求、遏制
投资需求的原则。从中央近来表态可看出，“不打压、不刺激”、“尊重市场规
律对房地产市场调整的作用”以及“加强市场监控、做好应对方案”等，将
成为下一阶段房地产市场调控政策的基本口径。
（4）城市规划与发展目标
城市性质：地区重要的交通枢纽，京津冀地区的区域性中心城市，
以运河文化为特色、以化工产业为主导的沿海港口城市。
城市职能：京津冀城镇群重要城市之一；我国北方地区重要的交通枢纽
和出海口；河北省重要的经济增长极；河北省重要的化工产业基地；市域政
治、经济、文化中心；著名的运河城市和武术、杂技之乡；区域性的现代物
流中心；健康、和谐发展的宜居城市。。
城市经济发展布局：城市总体结构方面，规划确定沧州主城区总体空间
结构为“一轴两心，三带四片”。“一轴”即城市发展主轴，主要沿解放路形
成一条东西向的城市发展主轴。依托现有发展基础，将现状城市商业中心与
未来城市副中心通过城市发展主轴连接起来。“两心”即一主一副两个中心，
主中心为现状城市商业中心，集中了城区主要的商业金融、商务办公、文化
娱乐等功能；规划在京沪高铁站场东侧区域设置城市副中心（即城市新兴功
能区），将集聚商务金融、行政办公、文化会展、现代居住、综合物流等功能。
“三带”即 3 条重要的结构性绿带，均为南北向，从西至东分别为：结合地
震断裂带防护绿地与迎宾大道所形成的城市绿带，以生态防护和景观功能为
主；依托城区中部的京杭大运河及其沿岸地区所形成的城市绿带，展现文化、
休闲、景观、生态等功能；结合现状生态绿地在东外环与开发区组团之间形
成的城市绿带，以组团隔离、生态防护功能为主。“四片”即由 3 条南北向结
构性绿带将主城区划分为城西新区、运河片区、新华片区与城东新区 4 个主
要城市片区，并对现有城市片区边界进行适当调整。城西新区以京沪高铁站
场东侧的规划副中心为核心，开发城市新兴功能区，在新区南侧集中布局教
育科研用地，在北侧设置工业用地，以满足产业发展需求。运河片区发展商
业贸易、行政办公、现代居住与新兴工业。新华片区重点发展商业金融、行
政办公、石油化工、现代物流与现代居住等功能。城东新区则在空间上相对
独立，重点发展新兴工业。。
城市规模：规划至 2015 年市域总人口达到 795 万人，2020 年市域总人口
达到 839 万人。
（5）城市社会经济发展状况
初步核算，2013 年，全市地区生产总值完成 3013 亿元，比上年增长 9.0%
，分别高于全国（7.7%）和全省（8.2%）1.3 个和 0.8 个百分点。其中,第一
产业增加值完成 345.96 亿元，增长 3%；第二产业增加值完成 1578.27 亿元，
增长 10.5%；第三产业增加值完成 1088.76 亿元，增长 8.7%。三次产业结构
为 11.5:52.4:36.1。
2013 年沧州市城市居民消费价格指数累计上涨 2.7%。从结构看，八大类
价格全部上涨，食品、烟酒及用品、衣着、家庭设备用品及维修服务、医疗
保健和个人用品、交通和通信类娱乐教育文化用品及服务、居住类分别累计
上涨 5.6%、0.9%、0.2%、1.9%、2.7%、0.2%、1.3%和 1.7%。农村居民消费价
格指数累计上涨 4.0%。从结构看，八大类价格“七升一降”，食品、衣着、家
庭设备用品及维修服务、医疗保健和个人用品、交通和通信类娱乐教育文化
用品及服务、居住类累计上涨 10.1%、2.0%、0.8%、4.0%、0.1%、0.6%、和
1.1%。烟酒及用品类累计下降 1.9%。
2、区域因素
（1）区域概况
待估宗地位于沧州市运河区。
沧州市运河区始建于 1980 年 3 月，地处沧州市城区西半部，因京杭大运
河纵贯南北而得名。运河区为沧州市的政治、经济、文化中心，全区总面积
117.7 平方公里，总人口 30.9 万人，辖一乡一镇、六个街道办事处，63 个行
政村和 51 个社区。
（2）交通条件
作为全市交通的重要枢纽，京沪高铁、朔黄铁路两条干线铁路沿城设站，
东联西拓，南通北达；京沪、石黄、沧京三条高速公路环城交汇，高速出入
口依城而建，307 国道在城区南部纵贯；城区内道路纵横交错，迎宾大道、永
安大道、开元大道、新华路、解放路等“五纵六横”路网贯穿全区。
（3）基础设施条件
2014 年，运河区着力推进道路建设，增强城市承载力。黄河路提升工程、
署西街打通工程房屋征收工作全部完成，育红路打通工程全面竣工，双金路
已经开工。运河区深入实施中心城区环境提升行动，取缔露天烧烤 131 家，
规范主干道两侧占道经营、店外经营、有烟烧烤 1800 余处；圆满完成海河路、
渤海路环境综合整治，累计拆除违章建筑 5 万余平方米，清除沟渠淤积 4 万
余方。运河区还开展“万人百株树”活动。2014 年春季植树 2.45 万余亩、200
多余万株，果岭湾、大运河两个森林公园规模均已超过 5000 亩，环城景观带
建全部按期完成。2014 年秋冬季植树已全面铺开，已流转土地 4200 余亩。
（4）环境条件
城镇建设“三年大变样”成果惠及全民，金狮和阿尔卡迪亚两个五星级
酒店顺利运营，冀春大厦、颐和国际等总部经济中心投入使用，天成郡府等
一批精品小区建成入住。大力推进“社区建设年”活动，投资 1.1 亿元，改
扩建社区办公及服务用房 1.9 万平米，新改扩建 35 个社区。四合市场、富强
市场等标准化菜市场建成并投入使用。累计投资近 2 亿多元，对第十中学和
迎宾路小学等 14 所学校进行新建、改扩建，大力实施“七彩阳光”德育工程，
“高效课堂”模式在全省推广，成功创建“全国生态体验教育示范区”，教育
实力全面提升。辖区居民的生活环境更加舒适，生活条件更加便利。
（5）产业集聚规模
作为沧州市的核心商业区，历来是人流、物流、资金流、信息流的汇集
之地，新华中路、解放西路、迎宾大道三大商业中心，使我区成为沧州市的
商业黄金中心，辖区内拥有同天、华北商厦等超万平方米以上的大型商业设
施 20 余家，、、东来顺等名企名店成功落户，红星泰
大家居、颐和、荣盛锦绣天地等一批大型商贸项目正在加紧建设，是
沧州名副其实的消费中心、休闲中心和娱乐中心。
3、个别因素
（1）宗地临路状况
宗地周边东临四合村道路，距主干道永济东路约 100 米，临路状况较优。
（2）宗地面积
待估宗地面积为 7749.7 平方米，宗地面积适中，对土地利用无影响。
（3）宗地形状
待估宗地形状呈不规则多边形，对地上建筑的设计布局和土地利用有一
定的影响。
（4）土地利用强度
估价对象为工业用地，截止本次估价期日 2014 年 12 月 18 日，待估宗地
地上建有主要房屋建筑物共 8 栋，建筑面积共计 6489.73 平方米，已办理房
屋所有权证，产权系集团有限责任公司下属单位股份有限
公司的子公司集团新星工贸有限责任公司所有，现状容积率为 0.84。
（5）土地开发程度
本次评估设定估价对象土地开发程度为“七通一平”（包括通路、通上
水、通下水、通电、通讯、通气、通热以及场地平整）。
（6）地质条件
地势较平坦、地质构造条件较好，地基承载力较高。
第三部分 土地估价结果及其使用
一、估价依据
1、有关法律、法规、政策文件
（1）《中华人民共和国土地管理法》（2004 年 8 月 28 日第十届全国人民
代表大会常务委员会第十一次会议修订）
（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007 年 8 月 30 日第十届全
国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过）
（3）《中华人民共和国土地管理法实施条例》（2011 年修订）
（4）《中华人民共和国物权法》（国家主席令第 62 号）
（5）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（中华
人民共和国国务院令第 55 号）
（6）《国务院关于加强土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15 号)
（7）地方政府及有关部门颁布的主要法规、条例、文件、通知
①《河北省土地管理法实施条例》
②《河北省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》（河北省人民政府
令[2002]第 16 号修正）
③河北省、沧州市人民政府和国土资源管理部门等颁发的文件。
2、采用的技术规程
中华人民共和国国家标准 GB/T《城镇土地估价规程》；
3、委托方及委估宗地产权持有者提供的有关资料
（1）《国有土地使用证》（沧运国用（2013）第 0935 号）；
（2）《国有建设用地使用权出让合同》；
（3）委托方即产权持有者提供的企业法人营业执照；
（4）有关评估的其他资料；
4、受托估价方掌握的有关资料以及估价人员实地勘察所获取的资料
（1）本公司收集的河北省沧州市土地价格信息；
（2）本公司收集的其他有关询价和参数资料及估价师现场查看记录。
二、土地估价
1、估价原则
（1）替代原则：土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似
的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正
根据市场运行规律,在同一商品市场中,商品或提供服务的效用相同或大
致相似时,价格低者吸引需求,即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存
在时,商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也
同样遵循替代规律,某块土地的价格,受其它具有相同使用价值的地块,即同
类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之,具有相同使用价值、替代可
能的地块之间,会相互影响和竞争,使价格相互牵制而趋于一致。
（2）变动原则：估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规
律，准确的评估价格。
一般商品的价格,是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地
价格也有同样情形,它是各种地价形成因素相互作用的结果,而这些价格形成
因素经常处于变动之中,所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变
动过程中形成的。因此,在土地估价时,必须分析该土地的效用、稀缺性、个
别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因
素。由于这些因素都在变动之中,因此应把握各因素之间的因果关系及其变
动规律,以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。
（3）供需原则：土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考
虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。
在完全的市场竞争中,一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于
求,价格就会提高,否则,价格就会降低。由于土地与一般商品相比,具有独特
的人文和自然特性,因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场,又
要考虑土地供应的垄断性特征
（4）贡献（收益分配）原则：土地总收益是由土地及其他生产要素共同
作用的结果，土地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定。
根据经济学中等量资金应获得相应报酬的技资原理,土地开发的投入也
应获得相应的收益。所以,在进行生产活动之前,所支付土地款及随后进行的
土地开发费都应获得与社会技资相同的收益。但是,根据经济学边际收益理
论,生产要素之间存在一定的最优组合,超过一定限度,每一要素持续增加,其
收益不会相应地成比例增加。这一原则说明了成本的增加不一定会使土地价
格增加。因此,在本报告运用成本逼近法评估估价对象的价格时,充分运用了
报酬原则,不以估价对象的实际土地取得费和开发费作为依据,也不以该区域
的某一地块征地实例的费用及开发费作依据,而是以该区域多宗征地实例,根
据国家及当地政府现行的政策,即该区域一般正常的取得费、开发费作为测
算估价对象价格的依据。
（5）最有效利用原则：由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能
为权利带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取最
多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价
格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。
2、估价方法
根据《城镇土地估价规程》，现行的地价评估方法有市场比较法、收益还
原法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法和基准地价系数修正法等。本次评
估按照《城镇土地估价规程》以及待估宗地的具体条件、用途、用地性质及
评估目的,结合估价师收集的有关资料,考虑到当地地产市场发育程度,选择
适当的评估方法。
评估人员通过实地勘察，在确定估价原则的基础上，根据评估目的和委
估宗地的实际情况，待估宗地位于沧州市基准地覆盖范围内，但沧州市基准
地价基准日为 2007 年 1 月 1 日，距本次估价期日 2014 年 12 月 18 日已超过 7
年，不适宜采用基准地价系数修正法；待估宗地为工业用地，所在区域出租
市场不成熟，土地收益难以取得，不适宜采用收益法；待估宗地为已开发工
业用地，不适宜选用假设开发法进行评估。待估宗地所在区域有同用途土地
交易案例，可以采用市场比较法；由于待估宗地为工业用地，待估宗地所在
区域土地取得成本易取得，本次评估可采用成本逼近法。
综上所述,本次估价采用市场比较法、成本逼近法进行评估。然后比较两
种方法评估结果, 采用加权平均的方法确定最终评估结果。
（1）市场比较法
所谓市场比较法，是根据替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在
估价期日近期市场上交易的类似宗地进行比较，并对类似宗地的成交价格进
行差异修正，以此估算待估宗地价格的方法。其基本公式为：
Ｐ＝PB×A×B×C×D×E
Ｐ ---- 待估宗地价格；
ＰB---- 比较实例价格；
A-----待估宗地交易情况指数除以比较实例宗地交易情况指数；
B-----待估宗地估价期日地价指数除以比较实例宗地交易日期地价指
C-----待估宗地区域因素条件指数除以比较实例区域因素条件指数；
D-----待估宗地个别因素条件指数除以比较实例个别因素条件指数；
E-----待估宗地年期修正指数除以比较实例年期修正指数。
2、成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依
据，加上客观的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益等确定土地价格
其计算公式为：
P=Ea+Ed+T+R1+R2+R3
P-----土地价格；
Ea-----土地取得费；
Ed-----土地开发费；
T-----税费；
R1-----利息；
R2-----利润；
R3-----土地增值；
PE-----土地成本价格。
3、估价结果
待估宗地土地面积：7749.7 平方米；
待估宗地出让土地使用权价格：4,968,600.00 (元）(取整到百位) ；
大写金额：肆佰玖拾陆万捌仟陆佰元整(人民币)；
单位面积地价:641.13 元/平方米；
各宗地具体估价结果详见附表《土地估价结果一览表》。
三、 估价结果和估价报告的使用
1、估价的前提条件和假设条件
（1）委托方即土地使用权人合法取得土地使用权，并支付有关税费；
（2）估价对象评估设定用途为最有效利用方式，并产生相应土地收益；
（3）待估宗地与其他生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理
的正常进行，企业的持续发展；
（4）在估价期日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场；没有考虑
估价时点之后国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对
土地价值的影响。
（5）任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关法
律、法规；
（6）委托方即土地使用权人提供的资料属实。
（7）评估设定土地开发程度为宗地红线外“七通”（通路、通上水、通
下水、通电、通讯、通气、通热）及宗地红线内“场地平整”。估价期日为二
〇一四年十二月十八日，土地用途为工业、剩余年期为 48.74 年，土地使用
权类型为出让。
2、估价结果和估价报告的使用
（1）估价人员依据中华人民共和国国家标准 GB/T 《城镇土
地估价规程》及其他相关法规进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报
（2）本评估报告和估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，当用
于其他目的时，本报告评估结果无效；土地估价技术报告仅送交土地管理部
门审查用。
（3）本土地估价结果自报告提交之日起壹年内有效,即 2015 年 5 月 6 日
到 2016 年 5 月 5 日。
（4）本报告估价结果是指在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价
格，若待估宗地的土地利用方式、估价期日、土地开发程度、土地使用年
期、土地面积等影响地价的因素发生变化，该估价结果应作相应调整；
（5）估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果
有解释权；
（6）委托方不得将本报告全文或部分内容公开披露，如确需披露，须征
得本公司书面同意。同时，我们承诺未经委托方同意，不以任何方式向第三
者披露本报告的内容。
3、需要特殊说明的事项
（1）有关资料来源
本次评估所依据的产权资料均由委托方即土地使用权人提供，我们仅核对
了土地使用权人提供的原件与复印件的一致性，我们无权对上述资料的真实
性发表鉴定意见；其他资料来源于当地政府、当地国土资源部门、委托方以
及评估人员收集整理的有关资料。委托方对上述资料的真实有效性负责；如
委托方或土地使用权人以隐瞒、欺骗等不正当手段，致使评估人员在报告书
中选用了错误的数据，相应责任由委托方承担。
（2）对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项
本估价报告结果是在估价期日，满足地价定义及在估价假设和限制条件下
的价格。若估价对象的土地利用方式、估价期日、权属性质、土地开发状况、
土地面积等影响地价的因素发生变化，本评估报告及评估结果即失去效力，
应重新评估。
（3）估价未考虑的因素及采取的特殊处理
①本次评估未考虑将来土地交易后可能产生的土地增值税及其他相关税
②本报告限于专业技术本身原因，未对地下管道、通道、有害物质以及
地质结构进行详细考察和分析，若因该部分原因造成估价结果影响，本公司
不对由此造成的损失承担责任。
（4）其它需要特殊说明的问题
①本报告评估目的仅为委托方集团有限责任公司拟转让土地使
用权提供价格参考依据，不适用于其它任何目的。
②截止本次估价期日 2014 年 12 月 18 日，待估宗地地上建有主要房屋建
筑物共 8 栋，建筑面积共计 6489.73 平方米，已办理房屋所有权证，产权系
集团有限责任公司下属单位股份有限公司的子公司沧州大
化集团新星工贸有限责任公司（现已更名为新星工贸有限责任公司）
所有，本次估价未考虑该事项对估价对象土地价值的影响。
③他项权利情况的说明
2006 年 12 月 17 日，河北集团有限责任公司（现更名为沧州大
化集团有限责任公司）与股份有限公司沧州市解放路支行签订了《抵
押合同》（2007 年沧中银解支信字 002 号），河北集团有限责任公司
将估价对象未补办出让手续前的划拨土地（证号为沧市国用（1998）字第 39
号）抵押给了股份有限公司沧州市解放路支行，2007 年 7 月 14 日沧
州市国土资源局核发了《沧运他项（2007）第 081 号》，土地他项权利人为中
国银行股份有限公司沧州市解放路支行，义务人为河北集团有限责
任公司，土地坐落为北环中路 66 号，使用权面积为 8830.90 平方米，用途为
工业，使用权性质为划拨，抵押期限自 2006 年 12 月 17 日至 2017 年 12 月 16
日。截止估价期日，上述抵押尚未注销，亦未因划拨土地转出让而变更他项
权利证等有关证明，需要特别说明的是本次评估未考虑上述抵押对评估结果
的影响，需提请报告使用者注意。
第四部分 附件
1、土地评估业务约定书复印件
2、委托方即土地使用权人营业执照复印件
3、《国有土地使用证》复印件
4、《国有建设用地出让合同》复印件
5、待估宗地位置示意图
6、待估宗地现场照片
7、估价机构营业执照复印件
8、估价机构资质证书复印件
9、土地估价师资格证书复印件}