中国121家央企名单（去北京CBD和金融街看看，真的很牛逼）
序号企业(集团)名称&序号企业(集团)名称
8&69中国工艺（集团）公司
10&71华诚投资管理有限公司
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品评校花校草，体验校园广场国内 知名的CBD有哪些?国内知名的CBD有哪些城市的?
　　国内著名CBD一览　　北京CBD北京是我国最早推出建设CBD设想的城市之一.1993年,经国务院批准的《北京城市总体规划》提出了北京商务区的建设规划.2000年8月,北京市决定成立商务中心区建设联席会议和商务中心区管理委员会,启动以朝阳区国贸地区为中心的3.99平方公里的中央商务区的建设.　　通过国际征集和国际专家论证,北京中央商务区总体规划方案于2001年编制完成.2003年7月,中央商务区核心方案于2001年编制完成.2003年7月,中央商务区核心区规划方案揭晓,目前北京市有关部门正在对该方案进行综合完善.　　到2008年,北京CBD将有700万平方米全部建成.目前北京CBD有15个项目已经开工,总建筑面积超过330万平方米.经过几年的发展,北京CBD的产业聚集效应正在逐步显现.据介绍,进入驻CBD区域内的近3000家中外企业中,已初步形成以金融产业为龙头,金融保险证券、咨询中介、IT通讯等产业为主导的产业格局.目前,北京CBD区域内除入驻了150多家外资银行、保险、证券公司及办事机构外,还聚集了800余家外资企业,近500家跨国公司、570家外国驻京代表机构,以及中外律师、会计师、投资咨询等中介机构近200家.　　上海CBD该区与繁华的南京东路外滩隔江相望,主要发展金融、贸易、商业、房地产、信息和咨询等第三产业,是21世纪上海中央商务区（CBD）的主要组成部分.规划用地1.7平方公里,建筑面积约400万平方米.浦东开发的核心之一是建设占地二十八平方公里的陆家嘴为金融、商业、贸易区.作为中国惟一以金融贸易命名的开发区,陆家嘴区域享有中央及上海市政府给予的各项特殊的金融、贸易政策,如：进区的外资银行可率先经营人民币业务,在上海的主要银行和十大要素市场及政府一些机构将迁往陆家嘴.　　深圳CBD早在1984年《深圳经济特区总体规划》中,深圳市就提出：由滨河大道、红荔大道、彩田路、新洲路四条城市主干道共同围合而成福田中心区,并把中心区的主要职能定位于深圳市的中央商务区（SZCBD）.经过十几年的发展,在福田中心区南面60公顷的土地上,高厦林立,商社云集,集中了深圳的金融、商贸、信息和服务业.
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2016年前后广州CBD将迎来购物中心“大爆发”
　　太古汇、万菱汇、、、维多利广场&&天河路沿线商场林立,商机无限。
　　一辑名为《黑色星期五美国的倒塌》的摄影作品在网络上传播,内容展示了美国各大濒于荒废的购物中心如今的样貌&&孤零零地立在荒无人烟的郊区。摄影者劳勒斯还提供了一组照片背后的数据:自2006年开始,美国境内就再无新开张的购物中心,截至现在,美国境内仍有超过1200家购物中心,但其中有很大一部分在门可罗雀的市郊慢慢荒废。
　　当然,上述的美国购物中心跟中国的实际情况不能一概而论。正如见证着天河商圈变化的付先生所言,&很简单,美国这些商场是因为没有人去才变成鬼城,天河路、珠江新城这些商场缺人气吗?一家老小想要找个有吃有玩,风吹雨淋不着的地方还不都往这赶吗?无论是周末还是平时,人太多了,挤都挤死了,吃饭停车都要排位。也许它们只是不知道怎样让消费者在里面掏钱包,不要回家上网买而已。&
　　在商言商,全长约2.8公里的天河路上,大型购物中心扎堆而生&&太古汇、万菱汇、正佳广场、天河城、时尚天河、维多利广场。后起之秀珠江新城的购物中心也毫不逊色&&高德置地、花城汇、太阳新天地。
　　数据更具说服力:2011年起,广州的购物中心建设进入井喷时期。2013年底,广州体量在10万平方米以上的大型购物中心已达156个。第一太平戴维斯早前发布的报告显示:2014年,广州购物中心存量有361万平方米,还将有4个优质零售物业陆续在年内开门营业,其中多数项目预计将在第四季度正式入市。
　　这还不止,2016年前后,CBD还有多个综合性大型卖场可能投入使用。比如猎德西区综合物业(天汇广场)大型商场,海心沙东侧将建成和花城汇互相呼应的综合商业体。当然,少不了将于2016年入住东塔的K11。
　　想象一下,在这个购物商场面积将达到250万平方米&&这相当于350个11人足球场的面积&&的区域里,上面密密麻麻布满形态各异的商店,或者口味不一的食肆,还有各种各样的娱乐空间,你的血拼因子必定会爆发起来。这里绝对是购物天堂。还在window shopping么?速度掏出钱包,买下心水物品呗!
　　K11将作为一种全新的业态入驻天河CBD的东塔,预计将在2016年开业,商业面积达到8万平方米。
　　2016年前后 全新超级卖场井喷CBD
　　上世纪80年代,广州乃至全国都还没有&购物中心&这种业态产生,除了室外的摊贩,人们主要在供销社和传统百货大楼满足自己的购买需求。直到上世纪90年代中期,居民的购买力达到一定水平,受到当时即将回归的香港影响,集合零售、超市、饮食等业态的广州天河城于1996年诞生,和北京国贸、上海恒隆并列为全国首批购物中心之一。2005年,天河城旁边又崛起了正佳广场。
　　中国商务部对&购物中心&的定义是:多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内,向消费者提供综合性服务的商业集合体。这种商业集合体内通常包含数十个甚至数百个服务场所,业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲等。
　　2011年起,广州的购物中心建设进入井喷时期,不仅吸引到外资,还细分成市区型、市郊型和社区型。2013年底,广州体量在10万平方米以上的大型购物中心已达156个,其中有46个在建,未来还将有更多。天河路商圈发展论坛上透露的数据则显示,全长约2.8公里的天河路,集聚了太古汇、正佳广场、天河城、万菱汇等8家大型商业综合体,共有商业面积近140万平方米。而珠江新城区域,算上高德置地广场、太阳新天地、花城汇地下广场,有超过50万平方米的商业面积。这已经是近200万平方米的商业面积。
　　这些商业面积还在不断增加,预计明年上半年,高德置地&冬广场将投入使用,号称&最好玩的&综合性大型卖场&&K11将入驻广州东塔。即将晋升广州第一高塔的东塔也计划于2016年完全投入使用。这还不止,2016年前后,CBD还有多个综合性大型卖场可能投入使用。比如猎德西区综合物业(天汇广场)大型商场,海心沙东侧将建成和花城汇商业互相呼应的综合商业体。
　　如果加上位于广州东站区域的综合购物商场东方宝泰,以及具有一定综合商场性质的家居,那么在未来数年间,CBD区域的购物商场将达到250万平方米,这将是350个11人足球场的面积。如此庞大的商业帝国,可谓冠绝中国的CBD区域。
　　然而,随着电商时代的来临,如此庞大的商业帝国如何尽量消除减少自身竞争带来的损耗,抱团发展,提升竞争力,成为了天河CBD各大商家们的共同目标。
　　1.K11超级商场:打造&最好玩的商场&
　　K11将作为一种全新的业态入驻天河CBD的东塔,预计将在2016年开业,商业面积达到8万平方米。据了解,K11商场将位于东塔的裙楼,其出入口将和东塔写字楼的出入口分离。&其建筑格局类似商店和西塔的格局,商场的出现并不影响写字楼的运作。&天河区相关负责人表示。据先前披露的资料,广州西塔友谊商店的营业面积约为4.2万平方米。
　　据了解,上海K11的商业面积约为4万平方米,而此次在广州开业的K11达到8万平方米,因此,在上海部分获得好评的相关项目,也可能引入到东塔,并将打造成全广州&最好玩的商场&。
　　记者查阅资料得知,新世界集团旗下K11是全球首个率先把艺术(艺术装修效果图)&人文&自然三大核心元素融合的全球性原创品牌。上海K11整个商场汇聚近百个国内外知名品牌,Bally、、Chlo&、DOLCE&GABBANA、Max Mara等众多一线品牌也在此设立概念店及旗舰店。
　　2 海心沙和花城汇:商业业态进行调整
　　&海心沙东部原有的建筑将拆除,并建设相关的商业配套及停车场,预计未来,该区域江河现有的花城汇地下商业空间连成一体,并将成为花城汇商业的延伸,整个花城汇商业将提升一个档次。&今年4月,海心沙改造规划在广州市规委会会议上获得通过。
　　根据全新的规划方案,海心沙分为西区、中区和东区三部分,西区主要是亚运主看台、观光平台、集散平台;中区主要是舞台区、喷水池、星光大道、安保码头;东区为综合办公服务区,亚运时并没有开放。
　　知情人士透露,花城汇正在对商业业态进行调整。&城投公司将会有大手笔,对海心沙和花城汇进行改造,让其更合适目前珠江新城以及整个市场环境,不排除考虑引入O2O的运营概念。&据透露,海心沙的投入使用预计在2016年之后,具体将根据建设进展等因素而定。
　　3 宏城广场:苹果旗舰店确定进驻
　　目前,宏城广场的主体建筑已经建成,仍然处于围蔽状态,从效果图的对比可以看出,工地目前正在搭建红色&双鱼&形状屋顶,离竣工已近在咫尺。
　　天河区相关负责人介绍,宏城广场由新鸿基集团开发和招商,定位是零售商场,目前苹果旗舰店已确定进驻,&跟香港IFC的苹果旗舰店一样&。目前宏城广场已经处于对外招商的状态,目标首先瞄准国际大牌,是天河区的重点招商项目。&预计最快年底将可以进入投入使用的状况。至于宏城广场如何正式投入使用,还要看工程具体进展及相关的招商状况。&天河区相关负责人告诉记者。
　　4 猎德西区:顶级综合体天汇广场
　　天汇广场位于已经建成的猎德村西侧,和猎人坊一二期连成一体,是首个由三家香港上市地产巨擎&&合景泰富地产、新鸿基地产、富力地产合力打造的顶级综合体旗舰项目,与海心沙交相辉映,既能拥有中轴线七大地标景观,又能南向望江。天汇广场定位为顶级综合体旗舰项目,将分为五大部分开发,包括首先亮相并已热销的CBD行宫&天銮&、国际名品Shopping Mall、超五星级酒店、超甲级写字楼和大型城市公园。
　　记者现场走访发现,天汇广场的&天盈&(名品SHOPPING MALL)项目虽未完工,但是主体结构已经成型,目前项目正在如火如荼地施工建设中。负责天汇广场安保工作的人员告诉记者,虽然&天盈&项目具体完工时间暂不可知,但主体构造已经接近尾声,封顶和后续建设可能会在明年年初完成。
　　与国际知名的商业街相比,天河路的品牌店依然未成气候。
　　　　　　
　　经常在天河路各大商场血拼的你不难发现,一些品牌,在正佳有得卖,在天河城也有得卖,去哪买都差别不大,可能就是某个商场的折扣打得更厉害而已。
　　商品同质化?
　　租金节节高?
　　电商冲击大?
　　在广州 购物中心仍过剩
　　商业面积达到天量,提供近乎无限的逛街空间&&天河CBD商场井喷似乎不是什么好时机,也已经过了商业地产发展黄金时段。商品同质化盛行之余,租金不断攀升、人力成本高涨等问题,令到购物中心频频遭遇滑铁卢。此外,还有一个前所未有的挑战:去年&双11&,淘宝总销售额达到350.18亿元,仅仅比天河路一年的营业额(2012年约为400亿)低数十亿。前有狼后有虎,天河CBD的商家们面临的难题还真不少。正如杨军艇所言:&广州现在面临最大的问题是购物中心过剩。&
　　曾占据人流和利润大头的百货公司,躺着就能赚钱的时代已一去不返
　　第一太平戴维斯发布的最新报告显示,经济发展放缓和零售消费的减弱持续对广州整体零售物业市场施压,全市购物中心租金在本季度继续出现下调的现象。另外,各大商圈之间的租金差异继续拉大,核心商圈如天河路的租金水平已超过人民币每平方米每月1000元,而新兴商圈多数在人民币每平方米每月200-400元之间徘徊。
　　随着购物中心进行井喷式发展时期,为了在强敌林立之间旺起来、活下来,越来越多管理方发现,引入溜冰场、、儿童乐园等,远比大型百货带来的客流多,为短期内集客的考虑,很容易作出牺牲大型百货的选择。顾客不满足于货品齐全,而更倾向于个性化少而精的当下,百货公司躺着就能赚钱的时代已经一去不返了。报告还显示,过去曾占据人流和利润大头的百货和超市业态萎缩得最厉害。百货、超市业态产品高度同质化,上架费、推广费、渠道费等名目众多的收费,确实对商家造成不少成本负担,这是一个无法忽略的现实问题。近期,友谊商店宣布在正佳广场面积缩减一半。
　　经营成本上涨、回报周期变长,CBD里大型商场仅有一家&回本&
　　广州天河CBD商场的遍地开花,是否意味着只要一开业,就等于种了一棵摇钱树,无时无刻都会有金子掉下来呢,而且无亏损的可能呢?事实并非如此。大型购物商场是一个回报周期极其长的项目,长达十几年甚至数十年之久。此外,随着地价、建设成本以及其他经营成本的上涨,回报周期越来越长。杨军艇指出,目前,在CBD商圈有着这样的现象,商铺本身的租金平均值在走低,此外投资也越来越高。&商业地产的回报周期一般是15年,正佳前5年基本上是很艰难地过日子,现在市场起来了。天河城总共用了12年才回报,正佳目前还不是纯回报的时候。&
　　据称,除了天河城之外,其他的租金都不高。天河路的龙头天河城尚且如此,其他商场的经营现状就可想而知了。纵观天河路,目前仅仅有天河城一家的运营时间达到15年,也就是说,大部分商场依然尚未回本,依然处于&交银行利息&阶段。
　　&商场之间的抢客情况无可避免,因为蛋糕就这么大&
　　市场自身也是一个商家需正视的问题。天河路虽有天量人流&&CBD区域商场的平均人流量有望达到200万人次每天,但主要以本地居民为主。按照目前的市场状况,即便有更多的商场,但蛋糕是一定的,商场也只得挖掘本地资源为主。&商场之间的抢客情况无可避免,因为蛋糕就这么大。&日前,天河路一家大型商场的中层如是告诉记者。
　　早前的数据也正好证明这点。去年,正佳广场以62亿元销售额位居广州第一、全国第二,同在天河路商圈的天河城58亿元、太古汇27亿元分别占据广州亚军和季军。这意味着天河CBD处于一个&win-take-all(赢者全得)&的商业现状,因为在同期公布的天河CBD其他商场的营业额,距离这些巨头还是有较大差距。比如位于珠江新城的太阳新天地商场,商场的营业额进入了广州前十名,但也只有8亿元。
　　电商冲击、整体品牌档次欠缺、商品同质化,商场无法抓住年轻白领的心
　　电商的冲击,也是一个不能忽略的因素。电商到底对天河CBD商圈的冲击力有多大?这是一个无法统计的数字。但调查数据显示,年轻白领使用这种购物方式的比例呈递增趋势。&去年&双11&前前后后的日子里,写字楼几乎每天收到几千甚至上万份的快递,快递物都是商品,包括电器、衣服、鞋子等日用品,主要都是年轻白领购物&。花城广场周边的多家甲级写字楼的物管工作人员如是告诉记者。广州城投集团总助陈强也向记者坦承,花城汇的零售部分受到电商冲击很大,不过娱乐餐饮业态生意不错。
　　此外,天河路整体品牌档次存在不足,品牌同质化程度较高,国际主流的时尚和奢侈品品牌不全,缺少设计师品牌和创意品牌等问题,也是商场无法抓住消费者的购买欲的重要原因之一。记者发现,在目前CBD里,真正拥有世界知名零售商的,仅仅太古汇一家。
　　正如仲量联行华南区零售地产部总监林世松所言,虽然广州已经是一个国际化的都市,但是其购物环境,依然离顶级的国际知名购物城市有一定区别,&首先是高端商品的价格,如果没有优势,那么将很难吸引国际上的高端顾客蜂拥而来,这是一个需要综合考虑的宏观问题。&此外,交通等实际问题亦尚待解决。
　　&钱、时间和空间都不成问题,关键是能不能提供他们想要的东西&
　　别把消费者不当回事。一个商场没有&人缘&,其后果足以&致命&,这在业内并非耸人听闻之论。在众多百货商场、购物中心抢滩珠江新城形成井喷的同时,消费者最关心最感兴趣的是什么?记者通过电话、微信和街头走访等方式采访了一些白领、市民和企业家等,多数人的意思离不开&看看再说&,最希望看到的是&质量有保障&和&价格更亲民&。
　　在高德置地广场,一家公司老总潘先生提到了&与众不同&的消费观。他表示,有部分人,可能一年买不了多少东西,不过需要时毫不手软,而且不是随意购买,他们去的大多是属于&少数人&的品牌店。&说&少数人&也是相对的,对这些人来说,钱、时间和空间都不成问题,关键是你能不能提供他们想要的东西。&
　　和成功人士&高大上&的期望不一样的是,大多数普通消费者的目光聚焦在&价廉&。私企白领小叶吐槽,在珠江新城既&吃不起&也&买不起&,工作日午餐通常是跑远一点解决,&连送外卖的都不愿走远路。&在CBD待了近两年,她从未在此购物,&选择实在不多,干脆也不去了。&工薪阶层多反映珠江新城&消费不易&,物价不实惠、距离有点远,&气氛也不咋地,冷冷清清。&相比之下,他们更愿意去较为成熟的天河路购物。
　　大型商场摆脱困局
　　业态调整是必须的
　　天河CBD商圈目前正在抓怎么样的&救命稻草&,未来的天河大型购物商场会变&食肆综合体&还是&打折综合体&?
　　&轻饮食&成救命稻草?
　　对于商场来说,客流是商场运营的一个关键因素,&首先得有人来,才有可能转化成购物&。目前,天河路商圈很多购物中心都将增加饮食比例作为商场商业业态调整的方向,其中一种被业内称为&轻饮食&的业态正被各大购物中心追捧。饮食不追求大面积,和传统的饮食相比,无需占用商场的太多资源,对商家来说,这无疑是个双赢做法。
　　&旗舰店&时代的来临
　　按照ACOM公司的调研数据,世界知名的商业街,牛津街商业区内共有各类商业面积总计157万平方米,其中品牌旗舰店是主要发展支撑占到了46%,百货购物中心和国际精品专卖店各占 21%。目前,整个天河CBD区域,国际精品业态局限于标准店,与国际知名商圈众多沿街旗舰店相比,存在一定差距。
　　天河CBD商圈正努力改变这种窘状。今年3月,华南最大、最新旗舰店在广州天河路的维多利广场正式开业。此外,苹果专卖店也将入驻宏城广场。不过相比起国际知名的商业街,天河路的品牌店依然未形成气候。
　　艺术化带来的人流
　　2013广州天河国际购物节开幕仪式在正佳北门广场举行,两个巨大的法国元素涂鸦,吸引了众多人拍照留念。且不论这场购物节带来多少的营业额,该活动确实吸引了不少市民前来观摩。
　　谢萌认为,商业未来的发展趋势,不仅仅是商品、品牌、服务的竞争,更主要体现为文化价值观、生活价值观的竞争,&像纽约第五大道有梅西百货的感恩节大游行,巴黎香榭丽舍大街有圣诞节之夜,他们都拥有鲜明的文化特色和活动&。
　　&天量&的商业项目, 将在珠江新城形成共赢竞争
　　天河CBD第一个购物商场天河城的缔造者杨军艇解读天河商场面积井喷&&
　　据不完全统计,CBD将新增超过50万平方米的商业面积。&我认为不算多&,被业内尊称为&艇爷&的杨军艇反问,珠江新城&不做商业做什么&?他说,天河CBD代表的是一个城市,论商业辐射范围也不能简单地认为就是广州,放在其它地方或会视为&天量&的商业项目,在珠江新城却是顺理成章的现象,未来,&这里将形成相得益彰、共赢的竞争。 &
　　&看不起&本地消费理念
　　随着广州东塔日益临近竣工,8万平方米的K11购物中心引起了广泛关注,然而,杨军艇对其&将艺术欣赏、人文体验、自然环保完美结合和互动&的概念的评价却是&无用&,&就是做一个噱头&,他甚至断言,上海K11的艺术品市场&赚不了钱&。他这样认为的理由是,这些必须是&正儿八经的商业地产商&去考虑的问题,但是在国内,正经的商业地产商&几乎没有&。万达好像是搞了那么多场,但一直是在搞住宅,&为了发展住宅&而做商场。
　　杨军艇坦言,在广州做商业相当难。他说,问题的关键在于消费理念,比如街知巷闻的&食在广州&观念。他认为,对于广州人来说,将钱花在&食&方面,更具性价比。相比于广州人的&不如食了它&,上海人则更讲究&不如穿了它&。因而,广州本地的购买消费理念让外来的百货公司&看不起&。&珠江水文化是很内敛、很内向、很狡猾、不张扬的文化。不张扬就造成了广州没有品牌意识&,杨军艇曾表示,&广州人不讲品牌的特性,直接造成百货公司的经营有难度。&
　　杨军艇曾表示,在广州,有能力购买国际品牌的、工资在2万元以上的消费者中,75%选择去香港。在他眼里,紧邻香港的优越位置,也是导致广州商业一直如此落后的一大因素。&广州和香港距离近,是同族同宗,都是广府文化,都说广东话,广州人也有亲戚在香港,买东西很方便,一些高档品牌更没有必要在广州买,这样就流失了购买力。&
　　CBD商业&迟早会做好&
　　去年,香港兰桂坊退出花城汇项目的运营,连带着大众也对人气冷清的花城汇不看好。杨军艇对此不以为然,&目前状况虽不理想,但属合理范围。&他曾表示,&兰桂坊从一开始进入花城汇就是多余的。香港的经营团队在广州 ,物业管理贡献不少,很有成效。但招商上可以说无任何建树。&
　　早前,有业内人士告诉记者,花城汇沦落至此完全是因为一开始定位就错了,不应该做成普通商场。诚然,珠江新城大多数建筑物由高级写字楼和高级住宅组成,如此密集的劳动人口中大多数的收入无法租或买这附近的住宅,因此白天来办公,晚上离开就是他们的主要生活方式。这些人群在这里逛街休闲的需求不大,最多消费一顿午餐。高级住宅的房价注定了只能容纳小部分人居住,凭空而起带来的配套不足又导致人们愿意在此买房投资而不愿入住。
　　&花城汇和高德汇的现状是不怎么理想,经营者确实不懂得商业,这是很重要的问题,但是不代表珠江新城不能做商业,这个地方不做商业做什么?&他说,能不能做和会不会做是两码事。珠江新城现在住了15万人,&一个商场都够了啊&,但不能这样简单去看问题,CBD代表了整个广州,辐射的不是一个社区而是一座城市,进驻的商业项目肯定不是针对社区。&
　　杨军艇表示,K11、猎德西区等7个商业项目未来几年内将在CBD陆续亮相,超过50万平方米的总面积是个很恐怖的事情,但&迟早会做得好,今天不好明天好,做商业会有一个3到5年的养场期。&
　　正遭遇&电商消费革命&
　　&广州现在面临最大的问题是大量的购物中心过剩。&杨军艇曾表示,广州的量&绝对地大&,&只能看着以后越开越多,只能看将来的优胜劣汰。&
　　他认为,以综合体来说,广州现有超过100个商业部分占3万-5万平方米以上的购物中心。金沙洲有8个大的,最大的有30多万平方米,萝岗有14个,番禺南站附近一带超过20个。随便一个区有10个,加起来就超过100。
　　而从面积上看,单凭公布的商业规模来说&并不可怕&。先说南站,关于南站地下的商业规划,高达111万平方米,金融城的地下商业规划面积190万平方米,这两个项目加起来就有300万平方米。再说白天鹅的一河两岸,大概也有 100万平方米商业面积,这就400万平方米了。还有金沙洲的8个购物中心,一个10万平方米都将近100万平方米。黄岐广佛公路两边全是商业,这里至少10个购物中心。广州的购物中心不到几年就要翻一两倍。
　　同时,杨军艇也指出了投入与回报之间的矛盾:&商业地产的回报率一般是15年。天河城花了12年才开始回报,正佳目前还谈不上回报,还在交利息,中华广场也是。除了天河城之外其他的租金都不高。天河城的铺,一平方米从2000元到3000元不等。你再去看看对面的维多利,租金差距不是一点点。&
　　此外,电商&横行&对实体造成的冲击有多大?会否影响到实体百货购物中心的经营?杨军艇表示,网上的冲击一定会造成影响,&实际上,相当于一次消费革命&,但从目前来看,影响并不大,&有数据说,网购交易额占到社会消费品零售总额的5%-7%这个份额,其实影响也不大。&他说,受到影响的实体店也在适应这种变化,不会消亡,&市场会自动调节,适者生存,比如购物中心更应该将自己的经商环境做好。&
　　（来源：新快报 记者：方阳麟 罗韵 王飞 宁彪/摄）
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天河CBD：在这里遇见未来
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现实的数据是：天河CBD是广州市总部经济最为密集的区域，境外133个500强集团在CBD设立171家项目机构，跨国公司总部13家，境内500强企业20家以及占市1/4的总部企业，总部效应和财税贡献在全市首屈一指。
原标题：天河CBD：在这里遇见未来位于中轴线两侧的西塔与东塔，组成了珠江新城CBD的世界级地标名片。 南方都市报记者 高贵彬 摄
蒋三庚接受采访。 资料图片在广州，200米以上高层建筑最密集的地方是珠江新城，世界500强最扎堆的是珠江新城，然而，围绕珠江新城CBD的“吐槽”也最密集——交通拥堵、午餐排队、道路复杂……可是，假如没有珠江新城？假如中关村不断诞生新科技公司，而浦东新区持续刷新高楼纪录，而广州的珠江新城还是一片鱼塘果林，今天的广州会是什么样？在这片如魔法豌豆一夜长高的城央之地，有曾经的村民们实现财富梦想最初积累的怡然自得，有世界500强在中国市场开疆拓土的昂扬激越，有职场新人们为城市安居梦想而打拼的苦与乐，有创业者怀揣白手起家梦想努力的累与泪……天河CBD的故事，折射出这个城市向上生长的力量与姿态，如此鲜明，如此让人好奇。现实的数据是：天河CBD是广州市总部经济最为密集的区域，境外133个500强集团在CBD设立171家项目机构，跨国公司总部13家，境内500强企业20家以及占市1/4的总部企业，总部效应和财税贡献在全市首屈一指。如果说摩天大楼是城市故事的晚礼服，好吧，广州需要CBD。南方日报记者 成希 实习生 魏婷 吴丹■天河CBD税收超10亿元超级（13座）●合景国际广场●广州银行大厦●利通广场●云来斯堡酒店●中石化大厦●中信广场●大都会广场●太古汇写字楼●正佳广场写字楼●天河城写字楼●高德置地广场●富力中心●全球通大厦 梦想开始的地方去年底，辞职单飞的小白领陈苑把他的餐饮管理软件公司从广园路搬到了珠江新城。新租的办公场地面积将近100平方米。尽管公司只有几位员工，但他仍买了十几张办公桌，桌子上面都摆放着电脑和电话，把办公室布置得满满当当。跟陈苑同楼办公的，有好几家世界500强公司。看着窗外鳞次栉比的摩天大楼，陈苑立下一个“疯狂”的誓言：他的公司要成为行业内的世界500强！与许多人的想象不同，今天的珠江新城除了汇集世界500强、银行、地产公司总部之外，还吸纳了许多像陈苑一样的“草根创业者”。这种情况在10年前还是难以想象的。那时候的珠江新城就像一位冷傲的美女，普通人似乎难以仰望。而“空置率”如同一道魔咒，困扰珠江新城长达10年之久。上世纪90年代，随着浦东新区开发，一个在当时还很新鲜的词汇——CBD开始进入国人的视野。一时间，北上广深等大城市同时开始规划CBD。1993年，广州也想建设CBD，并把目光放在了广州大道以东、黄埔大道以南至珠江边的这块广大城中村地区。广州市政府通过国际招标，招来了波士顿的规划师托马斯夫人。托马斯夫人为珠江新城设计了一个非常诱人的方案:“小方格街道+中央公园”，在适度改造的前提下将猎德村、冼村、潭村等几个自然村落的整体格局保留下来，试图将“岭南水乡”的原始风貌与现代的CBD功能融合在一起。这个方案把广州城市轴线延长到珠江边，使得城市的新中轴线和珠江在珠江新城碰撞，形成城市公园的形态，呈现出非常大的展示空间。1993年，《广州新城市中心区——珠江新城规划》正式出台。这，就是广州的CBD梦开始的地方。珠江新城的诞生可谓“时运不济”。受亚洲金融风暴的影响，广州写字楼市场几乎是停滞的，空置率最高峰在37％。之后，珠江新城发展几乎停滞了10年。2003年，广州市政府公布实施《珠江新城规划检讨》。在袁奇峰的主导下，原控制性规划采用的街区规划模式被调整，小开发地块整合为269块综合地块开发单元（街坊）。袁奇峰在检讨中建议，以房地产开发作为主要动力，带动珠江新城的开发建设。控制土地供应，把商务办公用地全部集中放在珠江新城，实行有组织的土地供应，原则上不再在其他地区批商务办公楼。政府必须激活写字楼市场，第一个就是住宅禁商。政府完全采纳他的意见，规定未来全市的商务办公用地都集中放在珠江新城内。随后宣布，在珠江新城修建一系列的大型市政配套，例如博物馆、歌剧院、新图书馆、少年宫等。时任市长的林树森身体力行，每当有人向他要地，他就说“到珠江新城”。海关、商检、移动、联通、财局、发展集团、三诚公司、保利公司等都进来了。这些措施使发展商对于珠江新城信心陡增，随之而来的是对住宅用地的热捧，迎来了爆炸式大发展。总部与民企的“乔迁之喜”陈苑在珠江新城那间一新的办公室很快体现出投资回报。在老城区办公的时候，他的公司只有几位员工，办公室也只有几张桌子，每次有客户来拜访时，虽然他将公司实力夸得桃花灿烂，说得也是唾沫横飞，但是客户扫了一眼他的办公环境，就再也没有了任何下文。“对于小公司，客户对办公室硬件条件作为第一印象的判断。”陈苑说，自从搬迁地址以后，感觉接单成功率高了，谈生意更加自信，报价比以前高50%，客户也都能接受。“公司形象好了，招人也更好招了，租金成本比老城区甚至还要便宜。”陈苑认为，他想把公司带入行业世界500强的豪言并非“痴人说梦”。陈苑说出了他的感悟：“虚荣是一种美好的预期，而对于一家公司来说，好预期意味着好投资和高回报。所以，虚荣也是一种生产力。”每年、每月、每天，珠江新城都迎来各式各样的新“居民”。“我已经移民广州了！”在博鳌会场，周希俭笑着对来自江苏的企业家朋友说，他将道和集团总部搬迁到了天河CBD，而且举家“移民”--老婆和小孩全部带到了广州，户口本和身份证都变成了正儿八经的广州人。周希俭出生在浙江海宁一个知识分子家庭，20岁开始创业，卖过音响、服装，均大有斩获。2009年周希俭进入中脉集团，出任中脉国际副董事长，以35岁的年龄成为中国最年轻的直销企业家。2013年年初的一个偶然机会，周希俭南下广州考察市场，发现天河CBD环境一流，商贸伙伴来自世界各地，市场潜力巨大。在他表达了想投资的意向后，天河区委书记石奇珠带领多个部门负责人亲赴南京招商，向他推荐天河CBD内的营商环境，并且现场办公，为他成立企业提供一站式服务。7月中旬，周希俭正式将道和集团总部搬迁到了天河CBD，产业项目涵盖健康、金融、教育、航空、影视、酒业、餐饮、广告、、网络科技、饮用水等多个领域。他在CBD内一口气注册了十几个下属分公司，注册资本从几千万元到上亿元不等。云来斯堡21楼了中脉道和系统产业化的大本营和孵化器，中脉国际总部及其华南中心则搬迁落户到了19层和13层。旗下的分公司则租下了云来斯堡的14楼、20楼整层和8楼部分，还有农信大厦和壬丰大厦整层。与道和集团一样，渣打银行、三菱东京日联银行、法国巴黎银行、澳新银行等世界500强名单中名字响当当的金融机构的广州总部牌子，近年来也如雨后春笋、频密在天河CBD区域占领山头。2008年11月，渣打广州分行将广州总部迁至合景国际金融广场，该行已连续几年在广州外资银行中利润第一。截至2013年底，天河CBD集聚了广发证券、广州银行、广州农村商业银行、广发期货公司等一批实力位居全国同行业前列的金融机构。天河CBD还是广州市总部经济最为密集的区域，境外133个500强集团在CBD设立171家项目机构，跨国公司总部13家，境内500强企业20家以及占市1/4的总部企业，总部效应和财税贡献在全市首屈一指。空置率解析题在很长一段时间里，写字楼的空置率曾是让中国几乎所有CBD都感到尴尬的话题。仲量联行华南区董事、总经理吴仲豪是一个专门跟这个“尴尬话题”打交道的人。在互联网上搜索“写字楼空置率”，一定会跳出“仲量联行”这几个字，仲量联行是一家总部位于芝加哥的房地产及资本管理公司。2004年，仲量联行在天河CBD建立华南总部，为广州房地产市场的客户服务。珠江新城空置率历史最高曾达到37%，而今年一季度仲量联行的报告显示，2014年第一季度天河CBD的空置率为13%，净吸纳量为3.9万平方米。其中，珠江新城的空置率为17%，净吸纳量为2.7万平方米。空置率的逐年降低，显示珠江新城“渐入佳境”。吴仲豪指出，2013年年末，北京朝阳CBD的甲级写字楼平均租金达每月每平方米350元，而上海浦东CBD达每月每平方米282元，广州珠江新城的租金仅为每月每平方米165元。天河CBD近三年的租金成本比北、上、蓉都更有竞争力，而聘请同样职位的人才成本亦更低，现在的投资成本在行业内便宜到不可思议。“珠江新城写字楼租金现在简直可以说比猪肉价还便宜。”吴仲豪说。低廉的写字楼租金吸引了许多中小企业进驻。珠江新城原总规划师袁奇峰则解释，珠江新城中小企业进驻多比重大，这也是珠三角的特色。广州商务成本不高，创业空间大，中小企业容易生存，商务土壤活跃。如果将珠江新城写字楼空置率与北京CBD与上海浦东CBD核心区相比，仍显示出一定差距。北京CBD2014年第一季度的空置率为10.8%；浦东CBD空置率今年一季度为3.5%。CBD空置率在一定程度上是衡量一个城市总部经济发育程度和活力的指标。与政府资源高度集中的北京和定位世界500强进入中国的桥头堡上海相比，广州的总部经济吸纳能力仍有一段差距。不过，广东城市向来有着强大的内生增长动力。珠江新城在引进总部企业的同时，也正在培养总部企业。2000年，信诚人寿在天河CBD成立，公司总部就设在中信广场，中信集团和保诚集团各持股50%。信诚人寿在天河CBD的发展十分迅猛，2009年就开始盈利，当年保费收入40.2亿元，净利润8000万元。2010年，净利润过亿，在全国35个以上的城市开设了分支机构。日，中国保监会发布公告，批准信诚人寿的营业场所由“中信广场”变更为“北京环球金融中心”。信诚人寿计划将位于广州的公司管理总部，正式搬迁至北京。此次搬迁后，信诚人寿总公司运营、IT等后援支持部门仍将继续留在广东，为全国业务提供服务。天河区委常委、天河中央商务区管委会主任丘卫青称，信诚人寿从一家小公司发展成全国性企业，是CBD提供了其茁壮成长的土壤和环境，虽然它将总部从天河CBD迁到了北京，但是其华南区总部仍然留在广州，公司的规模已远远大于其成立之初。目前CBD有一大批像信诚人寿一样的公司，从小发展到大。吴仲豪说，由于天河CBD的商务氛围浓厚，行政服务成熟，租金水平合理，而且对重点企业的优惠政策丰厚，因此吸引了众多顶级外企落户。他判断广州这几年会陆续发生一些重大的搬迁，尤其是旧区搬去新区，未来华南区的总部写字楼都会搬去天河CBD。“现在珠江新城的特级写字楼卖得比猪肉还便宜。”吴仲豪作出这样的大胆预测：4年后，即2018年，随着产业升级，广州将成为华南其中一个重要的区域中心，珠江新城写字楼最高租金将突破每平方米500元的关口，写字楼顶层将以超过10万元/平方米的单价售出，天河路商圈人流增长三倍。他对这座城市CBD的未来充满了期待。检讨者的自问周末早上不到8点，家住猎德花园的软件工程师陈丽就在一阵震耳欲聋的鞭炮声中醒来。她跑到阳台上一看，楼下烟尘滚滚、满地红色纸屑，原来是猎德村的村民在办喜事。陈丽向保安投诉噪音，同为猎德村民的保安说：“入乡随俗懂不懂？”来自土耳其的孔玲也住在猎德花园。她不明白为何每个月至少有几天的时间，猎德原住民会在楼道里烧香、摆放食物。有一次，村民所烧的黄纸还触发了烟雾报警器，水花四溅，就连电梯都停了。猎德花园是猎德村村民的改造回迁房小区。住在这里的不仅有猎德村原住民，还有许多在珠江新城上班的白领。种了一辈子果树的村民，和来自五湖四海、五大洲七大洋的白领们共处，每天都发生许多令人啼笑皆非的事。珠江新城，这片从果园和鱼塘中“长”出来的CBD，大概是因为长得太快了，以至于总有着这样那样的不协调。除了文化上的冲突，还有许多规划和管理上的遗憾。在猎德村的原住民中，林海艳或许是一个“异类”。她从小喜欢读书，从名牌大学毕业后，她进入珠江新城一家世界500强企业工作。每天早上，林海艳走出猎德花园的家，她上班的公司距离猎德只有一站距离，但路上却要花费40分钟——从猎德花园道猎德地铁站要步行20分钟，从珠江新城站出来，还要步行20分钟。太古汇港籍总经理隋颂伟与其租户长期保持沟通，世界500强客户的反馈整体满意，但交通拥堵问题却被经常提及。一次接到客户电话，声称“几分钟后就能到”，因为直线距离太古汇不到500米。但一个小时过去后，几次打电话过去，他都回答“被堵在路上”……在新世界地产华南区域总经理耿树森（港籍）看来，天河CBD未来还要向国际知名CBD学习。他抱怨说，公交系统不完善，不少来珠江新城办事的人宁愿开车，花高价钱停车，也不愿意乘公交。他想去西塔办事，一定要自己开车，其实距离很短，但坐地铁就绕太远了，又没有循环公交。他认为珠江新城最需要在交通配套方面加强，尤其可以考虑在城内组建短线交通网络。国际上CBD的形成一般需要20—30年。比起光鲜的建筑外表，区域的内涵就如太古汇里的奢侈品品牌一样，需要用心经营。尽管有这样那样的不协调，天河CBD也在一天天长大成熟。如今吴仲豪以新广州人自居，最喜欢在自己微信圈上分享天河CBD的美景，时不时透露出“我是CBD人”的骄傲。吴仲豪积极提倡政企同行、作息平衡，坚持每周三组织“喜跑CBD”活动。傍晚6时15分，他带着白领沿着江边绿道从海心沙跑到猎德大桥。在他看来，北京灰霾大，香港太拥挤，都不适宜跑步，但是天河CBD有花城广场和珠江。放眼整个大中华，除了天河，没有一个CBD能让上班族下班后可以跑步。尽管难以理解猎德村民各种“奇怪习俗”，孔玲仍然渐渐适应了猎德花园的生活。她的孩子喜欢跟同一小区的其他猎德村孩子玩，渐渐学会了一些粤语词汇。位于村里的天河外国语学校，金发碧眼的“细路仔”与普通村民小孩玩耍嬉戏的场景屡见不鲜。作为主持珠江新城原总规划师，袁奇峰经常接受媒体采访，应邀“检讨”规划得失。检讨得多了，袁奇峰也会自问：如果广州没有珠江新城会怎么样？“如果没有珠江新城，广州还是上世纪九十年代的广州，珠江新城让广州从原来的古老城市，到现在成为古老城市和现代城市的拼接体。”袁奇峰说，某种程度上，珠江新城是广州改革开放以来城市建设成就的集中体现，拉开结构、建设新城、保护名城，如果不是这样，广州的发展就会不成样子，“珠江新城重构了广州城市结构，让广州提升了一个档次”。天河CBD的建设有得有失，但是它带给广州的并不仅仅只是一个高端商务区，更是一种与国际接轨的城市建设思维。仲量联行给世界500强的调研报告给天河CBD，做下这样的注解——“从硬件来看，天河CBD的规划得当宜业宜居，配套设施成熟完善。一众高级写字楼与优质大型商场并驾齐驱，不同商业模式汇聚于此，特色鲜明又各司其职，形成配合度高的良性促进关系，商业地产发展必定更上新台阶”。毫无疑问，广州需要一座高端大气上档次的CBD。北京首都经贸大学特大城市研究院常务副院长、北京哲学社会科学CBD发展研究院基地执行主任蒋三庚：国内城市CBD呈现同质化竞争全国各个大城市的CBD迅速发展，广州天河CBD如何发挥自己的优势，走出独具特色的道路？天河CBD的优势和短板在哪里？带着一系列问题，南方日报记者采访了北京首都经济贸易大学特大城市研究院常务副院长、北京哲学社会科学CBD发展研究院基地执行主任、国内知名CBD研究专家蒋三庚。CBD发展要打品牌CBD特色不是凭空想象的，是从历史和市场的土壤中生长起来的。南方日报：全国各大城市的CBD发展都比较迅速，广州天河CBD的优势和短板在哪里？蒋三庚：我们在做调研的时候，觉得广州CBD在运行和建设的时候，市场观念很强，办事有效率。此外它把休闲、办公结合起来，这点做得不错。现在全国很多省会城市的CBD都大力发展金融、总部经济，识别度不高。CBD只有挖掘出自己的优势、提高识别度，才能吸引相似的企业。南方日报：现在，全国CBD呈现雷同化趋势，广州天河CBD应如何定位发展？蒋三庚：每个CBD要有特性的发展，你要打出自己的旗帜、品牌告诉别人你是干什么的。比如芝加哥CBD是期货中心，北京CBD是国际金融集聚区。CBD的特色不是凭空想象的，是从历史和市场的土壤中生长起来的。广州CBD如何发展？我觉得要考虑三个方面：第一，广州具有发展服务业的市场条件，具有技术和人力资本优势。从需求方面看，广州制造业规模庞大，为生产性服务业的跨越发展提供了市场容量；同时广州人均收入水平较高，对高质量服务的需求大，适合发展现代生活服务业。第二，广州和广东的实体经济强，天河CBD的金融立足于服务整个广东的支柱产业，可以加大对生产性服务业总部的引进。现在国内很多城市的CBD都把金融作为支柱产业，却没有对金融进行细分，我觉得这是需要继续讨论的。此外，CBD的发展要与城市的优势相结合。广州天河区富有科技优势：天河区内大专院校、科研单位、大中型企业和文化场所高度集中。区内有22所高等院校、34间科研院所、60多家大中型企业，还有国家级的广州市天河高新技术开发区和科技一条街，拥有800多家科技企业，300多家“三资”企业，各类科技人才2万多人，其中高中级职称的有1万多人。区内还有活跃的科技市场和灵通的信息网络，全国乃至世界水平的高新技术都可以在这里交易和获取。密集的科技设施和人才能为天河社会经济的发展提供有力的智力支持。因此，天河CBD在特色发展中要思考自己的区位优势在哪里。交通改造可以循序渐进在地铁站的建设方面，城市规划者必须要给予足够关注。南方日报：珠江新城地铁站是上下班高峰最拥堵的站点，CBD的交通问题应该如何改善？蒋三庚：CBD的交通问题，不是CBD本身能解决的。它作为市政府一个重要功能区，在地铁站的建设方面，城市规划者必须要给与予够关注。我们调研武汉王家墩CBD了解到，该规划区域内路网密度为12公里/平方公里以上，接近日本、欧洲等国家大城市的路网标准。此外，在CBD区域内规划设置5条地铁线路，9个站点，使王家墩地区成为了武汉市地铁线路、站点最为密集的城市中心区。CBD是一个长期的建设过程。投资数额很大，如果每个地方政府都一次性投入那么大，那也是很难承受的，所以CBD的建设是一个不断完善的过程。其次是道路建设。CBD是产业集聚区，人、车流量非常大，道路规划建设是一个共性问题。一般CBD都在市中心或者比较好的地段，那么它的地价是比较高的。年轻人一般积蓄都较少，租住的地方肯定比较远，上班的时间成本就必然会成为一个问题。南方日报：广州天河CBD在快速发展进程中，也出现了服务配套等问题。您认为CBD的商务及商业区应该如何配比，才能形成良好生态链？蒋三庚：我不太赞成用“配比”这个词。比如说开一个餐馆，你不用规定它卖包子还是卖饺子，市场会根据需求做出差异化的选择，要让市场起作用。CBD发展必须有人气。集聚人气，就是要让“商业”和“商务”相融合。很多CBD白天热闹，晚上没人，人气比较少。过去我们讲商业是人来人往的，商务是需要安静环境的。后来发现不是那样的，商务服务也需要人气。人气靠什么？是靠商业。所以说不用配比这个概念，如果配比，百分之多少是谁规定的，有什么依据，多数情况下是人云亦云。CBD扩张应自问承载力天河CBD面积已经很大了，为什么它要扩张呢？南方日报：北京朝阳CBD东扩，广州跳出珠江新城，CBD的范围和功能将延展至琶洲—员村地区。与原有的CBD相比，新扩CBD是否存在发展压力？蒋三庚：随着CBD建设发展成熟，它带动了周边地区市场繁荣，使这些地区地价逐渐上升，产生了投资空间。如果开发周边地区，会产生很多土地收入，这样一来弥补它发展上的不足。所以要有余力的话，它会呈现自然扩张的态势，现在全国的CBD都是扩张的态势。CBD要扩展的话，就会出现新的功能分区，比如新增加现代休闲区等，政府会再制定一个规划来吸引开发商。但我们也注意到，国内各大城市的CBD扩张往往并不是本身承载力已经饱和了，是由于其他经济因素。天河CBD面积已经很大了，应该在12平方公里以上，为什么它要扩张呢？企业的入驻承载力饱和了吗？这是要打一个问号的。南方日报：2013年第四季度广州商业地产空置率环比上升2.5个百分点，至14.8%，而2011年仅为4%。其他城市CBD也会出现类似情况吗？蒋三庚：有的。现在很多城市不止一个CBD，都在争夺优质资源。为什么会出现这种情况？这跟财税政策有关，都要吸引优质企业，或者说是能够产生高税源的企业，税源建设是政府很重要的任务。但优质企业是有限的，这是全国比较普遍的问题。包括像长沙、、重庆、武汉、天津等诸多城市，在一个城区都出现好几个CBD，那这就会一定程度造成CBD办公楼空置。此外，像有些城市出现租金成本不断上升的问题。一些企业盈利能力是比较弱的，对成本的控制十分严格。这些企业觉得没有必要安扎设置在CBD，它找个交通比较便利、租金比较低，环境好的地方也可以办公。有的公司搬出CBD，旗舰店也出去了，这就对CBD影响比较大了。租金问题政府很难控制，其他成本都涨，租金怎么能不涨。这样一来，它就会把一些企业挤出CBD。最后，环境问题也会造成产业的集聚能力下降。国内CBD整个的开发成本、运营成本、搬迁成本都比较高。那么怎么样收回这种成本，就要增加它的高度，增加容积率。增加高度就出现一种标志性的建筑，你建500米，我就建550米；你550米，我一定要600米，要建设一个地标。那问题就来了，这么多层楼，那么多间办公室，有这么多企业入驻么？企业有一定数量，它不会以这么快的速度增长。但从政府来讲，高楼大厦显出现代化气派。但是，高层办公楼的办公楼较高空置率是很麻烦的事情，因为高层办公楼运行成本是不低的。租金减少，物业投入就减少，这会造成物业服务质量降低，不仅影响入驻企业正常经营，而且影响了楼宇的品牌，甚至整个CBD品牌都会受到影响。关于“CBD”，你有什么不得不说的故事？有什么不吐不快的槽？请@南方日报、@南方日报广州新闻微博，或关注“广州大城故事”微信公众号，留下你的故事和评论，与本报互动。同时欢迎向南方日报广州观察“广州大道”评论栏目投稿。策划：张东明 王垂林 姚燕永 统筹：姜玉龙 谭亦芳 曾妮 郑佳欣
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