网络惊现“秦皇岛或现鬼城隐忧”|秦皇岛楼市|开发商回笼资金|楼市崩盘_新浪新闻
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网络惊现“秦皇岛或现鬼城隐忧”
　　网络惊现“秦皇岛或现鬼城隐忧”，秦皇岛楼市何去何从？
　　网络上的一篇报道--《楼市供需失衡 秦皇岛或现鬼城隐忧》，文章正是指出了一个名为“珠江道12号”的楼盘开始以“所售房源打六折”吸引购房者。该楼盘原市场价在元/平方米，现在只需5000元左右/平方米，价格直降40%。并由此得出，由于城市房屋存量过大，常住人口增长缓慢，崩盘的案例或将逐步增加，秦皇岛市某些区域将有演变成“鬼城”的风险的结论。一时间这一报道在地产界引发了巨大波澜，为了调查事情的真实情况，经过多方联系记者终于见到了珠江路12号的开发商张椿军。这也是他首次就打折事件公开面对媒体接受采访。
　　秦皇岛市亿丰房地产开发有限公司董事长张椿军：当时说心里话我们真的没有想到有这么严重的一个后果，我们只是说什么，在大家都不温不火卖房的部分，我先卖一部分，把我的尾盘处理掉，把资金回来，仅仅就这么一个小的想法。没有想到有这么大的一个轰动的效应，当然这个轰动效应对我而言可能是个好事情。
　　一见到记者张椿军就迫不及待地告诉记者，他没有想到自己企业的尾盘促销活动，能够引发这么大的影响，自己也成为这次事件的暴风眼，不过，无论影响是好是坏，企业促销的目的却的确达到了。
　　张椿军：起码来讲，我每天这种电话来访量，来客量，包括我的销售量现在我是非常好，在秦皇岛目前来讲可以算是拔得头筹吧。
　　记者：促销以后直接就是三个月卖了105套。
　　张椿军：对。
　　珠江道12号是2009年开发的，交通位置优越，在秦皇岛算一个高端的大盘，那么，究竟是什么原因使得张椿军进行打折促销呢？
　　张椿军：在2013年的上半年我们每个月套数就是一个月一天一套，我一个月大概在回款在四千万左右，平均。到了下半年的时候，尤其是在九、十月份，那时候我们基本一个月两三套。也就是这个样子
　　采访时，张椿军告诉记者，珠江道12号是2011年开始正式对外销售的，销售一直在他的计划中进行，比较平稳。但是，从2013第四季度开始，销售情况突然急转直下，一个月只能卖掉两三套房子。
　　张椿军：我们卖到百分之八十几的时候我应该是全部收回了，至少包括我们所有的融资成本也好，一切的税收成本也好，我都收回了，对于我企业来讲，这笔资金没有什么压力，不是说我有资金链的问题，而是纯粹就是我剩余的利润，剩余的利润到底如何来促制它，是继续在这里让它沉淀还是我把它变成现金去再盈利？我说的，下一个就是说，一个是对融资，我们两个潜在的利益，一个融资的成本的算一个利益，再一个，对于我的企业来讲，我拿到这笔钱再去创收还有一个相对的收益。
　　张椿军原本的计划是想在2014年初就结束这个楼盘的销售，虽然开发成本早已经收回，不过销售情况的变化，使得他不得不考虑积压房源财务成本的核算，面对剩下的300套房子的销售时，张椿军感到了很大的压力，开始筹划着促销活动。
　　张椿军：现在是这样，这七个亿如果这个房子在这，存量慢慢往外卖及需要一个漫长的，如果按照我们10月、11月份的这种销售，每月一两套的话，每个月几百万回款的话，去化的时间是过长，太长了。
　　经过认真的思考，张椿军选择了一种特殊的6折优惠：珠江道12号”促销的方式是连续4年每年返还购房人10%的购房款，简单的说就是一套房子总价100万元，购房人先交全款100万，以后每年给他返还10万元，连续返4年。
　　张椿军：就是说我让他把他存到银行，我平均吃了4%的利息这就等于我六折以外额外的收入，又收入了4%。我那60%的资金我还能去做资本运作，同时我也可以做下一个项目的储备资金，它给我带来的利润，或者我觉得这样的话，我把它退还给业主我也没有太大的损失，也就是说去了这4%，我拿出6%，6%对我们资金成本来讲是非常低的了。
　　张椿军坦言，在如今的金融政策大背景下，开发土地贷款的可能性非常小，作为一家房地产企业如果想发展，就必须要储备足够的资金来拿地，这次促销也的确为他带来了足够的资金储备。而当谈到时下秦皇岛其他楼市的销售情况时，张椿军同样表示压力很大。
　　张椿军：大家都想了很多的办法。除了我们这个办法以外，我们也了解到，其它的项目有一些存一万送几万，送八、九万，还有就是送一些精装，再有一些就是八五折、九折、明降，这些都有，大家都在想办法去化自己的库存或者是销量的、资金的回笼，所有的人都在想这些办法。几乎所有秦皇岛在建的楼盘都在想办法回笼资金。
　　秦皇岛广顺房地产开发有限公司董事长郎晓光：现在销售的不是特别理想，实事求是的讲，特别是去年跟今年最近大家，这产品很不错，也很认可，也是很，因为地理位置和周边的环境、条件，因为沿海，离海最近的，也是酒店式公寓的，但是目前大的形势和百姓观望的状况形势，对于销售这块还是不太理想。看见很多，真的下手的人和掏钱的人还在观望。
　　记者：你现在实际销售了多少？
　　郎晓光：实际销售了100多套，一百六几十套的。
　　记者：您总共是应该是700多套。
　　郎晓光：应该是670多套。还有500套的存量。
　　郎晓光现在开发的是金梦海湾第一观，位于秦皇岛市中心海岸线，是离市区最近的一个纯一线海景公寓，如此优越的环境在三年里的销售情况却非常不理想，还有500套的存量。他也不得不推出了一定的优惠活动。
　　郎晓光：我们一次交款的，可能要优惠到达5个点，6个点，甚至最高的时候，达8个点这样的。
　　记者：就是92折、95折这样的？
　　郎晓光：对，是这样的。如果是未来看看我们在增值服务方面，我们还有赠送客人。因为我们这是旅游度假，能够为我们后期合作单位，能够代理房产增值可以凑集服务这方面。
　　由于前期的销售进展不是很理想，郎晓光现在只能推出最大92折的优惠，为了让记者更深入的了解他的楼盘，他带着记者去参观了样板间。
　　郎晓光：因为我这个设计是一个板楼，没办法，有一面观山，一面观海，要不客厅就观山、要不卧室观山。
　　记者：那我入住，都是这些东西可以使用的吗？
　　郎晓光：对。这都是交房子的标准。你看我们这个不是板楼进来，这个课题朝北向的这个背面能看见山，能看见城区，上面这个卧室，整个是一个整体的厨房。
　　记者：这个装修每平方米大概是多少？
　　郎晓光：均价下来得3000多块钱，含家电、家具。我们这么精雕细琢，这么产品质量这么好，这么完美。实际上有的时候，有时候也想不通。
　　郎晓光告诉记者，这套楼盘花费了他很大的心思，之所以卖得不好，与时下的金融政策有着直接的关系。
　　郎晓光：这块实事求是的讲，因为它是高端产品，买的起这个房子的人，他的收入，以及是他是第二居所和第三居所的条件，也有投资置业，也有养老居住，也有这种给老人进行海边的海景度假这个需求的业主。总体来讲，还是，对于这个像其他刚性需求这种，按揭贷款的人数少，他不是那种踊跃，也不是那种，有的是外地人，虽然不限购，但是他有一些，可能在办理按揭贷款的烦琐，而且要求比较苛刻，所以这个给我们带来销售的话，就有一些不利的因素存在，
　　这个楼盘主要是针对外地客户，由于秦皇岛本地对于外来人口的购房贷款要求很严格，流失了很多消费者，给企业的资金回笼带来了压力。
　　郎晓光：真实的压力，就是财务成本，现在就是金融对于房地产的政策，政策还不是倾斜，不明朗，再加上贷款这个，这个首付贷款不断的提高，门槛不断的提高。
　　金梦海湾第一观现在的贷款额度达到了50%以上，面对巨大的财务成本压力，郎晓光表示他今年要改变一些销售策略。
　　郎晓光：像今年我们定的任务，必须4个亿的销售额，我们按照我们年初计划和现在实施，我今年2014年的销售任务是4个亿。我这4亿陆续暑期我要过来的话，我每个月减少这些财务成本了，就会还这个，还这些贷款和一些退金工程款这些，减少财务成本了。
　　开发商的无奈和焦虑正是秦皇岛楼市共同的心情。秦皇岛楼市虽然并没有外界传闻的那样风声鹤唳，但在资金链紧张和巨大库存双重压迫下，上涨动力正显衰竭。
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真相！还原一个你不了解的秦皇岛楼市
来源：搜房网房天下 &&发布时间：
对整个国家各行各业的影响自然不必多说。放到我们小小的个体购房者身上，我们改变不了大局，我们影响不了楼市，我们只是关心我想有个房子，我想有个好房子，我应该在哪买，我应该买个什么样的......而买了房子的人，我也许只关心现在涨没涨？现在秦皇岛市场行情怎么样了？现在都是哪些人在……如果这些你都很想知道，那这篇文章可不能错过！尤其作为秦皇岛市民，了解所在城市的情况，也更能与这座城市很好融合在一起。下面，我们就来看看，秦皇岛楼市的几个真相，了解一下我们所居住的这座城市。绝密一：现在秦皇岛哪些卖得好?从受关注度和销售量上看，秦皇岛有几家楼盘一直处于榜单前列，各自有突出的优势得以销售，而关注度和销售这么高，反而带来更加高的呼声和人气，如此反复。目前秦皇岛市场上卖得火的几家楼盘有： 物业地址：秦皇岛河北大街西段半岛公园内 提供的售楼电话： 金屋秦皇半岛是金屋集团2012年全力打造的一个集休闲、娱乐、养生、养老、度假为一体的宜居大盘.项目紧邻万亩原生态森林，在此基础上，修建了一个金屋浴场。 金屋秦皇半岛南侧距海岸直线距离为800米。半岛公园总为380亩，具体规划结构为：“一湖生四岛”。一湖指核心景观湖，结合现有水系并加以疏通、扩展，形成景色怡人的核心水景公园。“四岛”为全景岛，豪华酒店岛，湖心体育岛，生态景观岛，形成湖岛交融的核心城市绿色生态区。项目5.7万平米环湖欧式风情商业街和14万平米半岛商业广场正在建设中。 金屋秦皇半岛效果图金屋秦皇半岛价格：起价4688元/平，目前交1.5万抵部分购房款。金屋秦皇半岛一区。一期均价6980元/平，二期起价6600元/平，均价6980元/平。全款97折，贷款99折。户型面积为65-134平方米一居65-70平，两居92-116平，三居120-134平。金屋秦皇半岛二区均价5400元/平，二区联排别墅均价17000元/平，叠拼别墅起价9500元/平。别墅2015年10月已，高层日交房。金屋秦皇半岛五区共10栋高层，均价6900元/平。五区已于2015年10月份交房。金屋秦皇半岛八区均价5200元/平，起价4688元/平，户型面积区间为63-131平米（一居55-63平，两居87-107平，三居108-131平），全款97折，贷款99折。八区高层10月底交房。 物业地址：秦皇岛海港区祁连山南路与庐山路交叉口西南角 提供的售楼电话： 香邑溪谷占地面积24万㎡，67万㎡，35%。香邑溪谷以意大利托斯卡纳地区的风情小镇为设计蓝本，呈现出三重、五重景观的坡地式生态园林。香邑溪谷社区总规划70栋楼，以4+1、5+1的带电梯的花园洋房为主，部分11层电梯洋房和高层为补充。香邑溪谷整体规划成南、北区，且全面实现商业及生活分区。香邑溪谷项目目前在售为北区的洋房部分，户型涵盖上跃、下跃和平层产品，户型面积80-260平方米，首层带下跃、南北花园及下沉庭院，顶楼带大面积露台。 香邑溪谷效果图香邑溪谷价格：二期高层房源起价4950元/平米，均价5500元/平米，10+1电梯洋房均价6600元/平米，5+1电梯洋房均价7500元/平米。 香邑溪谷在售房源：二期（南区）：高层35#-40#，面积区间85-119平米，两居室、三居室； 10+1电梯洋房53#，56#，58#，59#，60#在售，户型面积97-125平米，一梯两户； 5+1电梯花园洋房43#-48#、50#、62#-68#在售，户型面积75-260平米。一期（北区）所有房源已售完。 40#预计2017年10月交房，目前已建至15层。香邑溪谷接受，首付20%起。 物业地址：秦皇岛海港北部新城北港大街与民族北路交汇处 提供的售楼电话： 北城壹号总占地面积约123亩，约17万平方米，规划2.0，39%，共约1670户，1037个车位。北城壹号整体定位为北部新城具投资潜力和居住价值的高品质墅质洋房社区。北城壹号整个小区由3栋18层、2栋、2栋32层高层、10栋6层、7层、9层、11层低层电梯洋房组成。北城壹号采用全人车分流设计，尽可能拓宽地面绿化园林空间，减少车辆对地面行人的干扰和安全隐患。 北城壹号效果图北城壹号电梯花园洋房项目价格：均价5800元/平米；首层带花园单价7500元/平米 北城壹号项目优惠：买房赠送太阳能（品牌待定）&& 北城壹号在售房源：8#（7F）、9#、12#（9F）、13#楼； 北城壹号在售户型建筑面积：111平米三居；83平米两居；108平米三居；97平米两居。 北城壹号工程进度：现房在售。 物业地址：秦皇岛海港民族北路与北港大街交叉口西北面 提供的售楼电话： 万科假日风景，选址于海港区北部生态园区，坐落于北港大街与民族北路交汇处.万科假日风景占据北部生态区核心属地，新火车站板块等位列周边；紧邻民族路直抵市核心，联接环渤海经济圈的津秦高铁在侧，贯通华北、东北的京沈高速。万科假日风景外立面以简洁明快风格打造，与自然相合，实现建筑与周边景致的交融统一。万科假日风景自立项伊始便立志与北部生态区共同成长，打造完善丰富的休闲生活。 万科假日风景效果图万科假日风景价格：9#楼107平米三居装修现房6200元/平米起；15#楼107平米三居毛坯现房4817元/平米起；13#楼92-95平米毛坯两居现房4608元/平米起。万科假日项目优惠：较低首付25%起；车位4.5折特价抢购，购买车位即送加油卡。12月23日至1月31日推出7.5折特价房优惠活动，现房4608元/㎡起（特价房源包括：13#楼92-95平米两居毛坯现房；15#楼107平米三居毛坯现房）万科假日在售房源：13#毛坯现房92㎡两居、95㎡两居在售、9#装修现房107㎡三居在售、15#毛坯现房107㎡三居。万科假日贷款情况：支持京津冀地区公积金贷款，首付20%起。万科假日交房时间：1#-7#和10#-12#已于2013年8月交房入住，8#、13#日已交房，9#于2015年3月底交房，14#已2015年6月底交房，15#楼于日交房。若问到底是多少？可能没办法给出一个具体准确的数字，毕竟，秦皇岛每天每周每月的市场行情都不同，楼盘的火热度不同，销售量不一而足，进而对整体的影响也不尽相同。绝密三：买房子的都是些什么人?买房子的人想知道谁家的房子好？我应该怎样买到较好的房子？而不买房子的人一定想知道，现在买房子的都是些什么人？每天好几十套房子都卖给了谁？要说秦皇岛新房消化的主力军，大致可分为以下几个方面：本地人口：秦皇岛楼市以本地购房者为主，大部分是刚性需求，秦皇岛楼市的两居、小三居等刚需产品大都由这部分购房者消化。外来人口：这类人群可分两部分，一部分是秦皇岛工作的外来人口，一部分是来秦皇岛旅游度假的周边地区人口，进而带动秦皇岛楼市购房需求。中考/高考/毕业/上学：这类人群带动的就是毕业婚房、学位房、，人群自然是毕业大学生、青年人、青年夫妻。生孩子/父母来到身边：这类人群带动的自然是改善类房源、大面积三室四室，人群自然是有一定资金和储蓄的中青年群体。
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