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2009年 第35期
字号：【 中 】
&&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&&&&&&& ◆&中图分类号：F293&&& 文献标识码：A&&&&&&& &&&&&&& 内容摘要：本文提出推行容积率奖励政策，引导更多的开发商致力于城市中心开放空间的建设，实现土地的集约利用。文章通过分析我国城市土地利用中存在的问题，阐明容积率奖励政策实施的理论依据及其适用性，详细论述容积率奖励政策在土地可持续利用中的作用。&&&&&&& 关键词：容积率奖励&& 土地利用&& 可持续性&&&&&&& &&&&&&& 我国城市土地利用方式有粗放型转变为集约、紧凑型的过程中，充分发挥城市功能，走集约化可持续发展道路是我国城市发展的必然选择。2008年1月，国务院发布了“国发第3号文——国务院关于促进节约集约用地的通知”，大力倡导全国各地要集约利用土地。“容积率奖励”政策就是政府运用规划权来引导开发商进行公益性投资的手段，1961年，纽约市新区法首开先河，通过提高容积率来刺激地面步行广场和拱廊街道的提供，在新制度设立后至 1973 年的十多年里，美国纽约内利用这一制度新设置的公共开敞空间累计面积达到了 110 多万平方英尺（10.2ha）。容积率奖励政策调动了开发商进行公益性建设的积极性，一方面，保证了城市开放空间的建设和居民生活的质量；另一方面，上调了土地的容积率，即在有限的土地上获取更多的收益，实现了土地的集约利用。因此，认真思考我国城市土地开发中存在的问题，容积率奖励政策的理论依据以及适用性，明确容积率奖励政策在我国城市土地可持续利用方面的作用，从而实现我国城市土地的可持续发展，具有重要的现实意义。&&&&&&& &&&&&&& 目前我国城市土地利用存在的问题分析&&&&&&& &&&&&&& （一）城市中心压力过大&&&&&&& 城市中心是人口密度以及聚集度较高的区域，土地价值较高，所以在控制性指标规定中这类土地的开发强度比较大，由于开发商追求利润最大化的心理，加上地价等因素，规定的绿地、广场等开放空间面积有限，难以满足人群的集散、休闲等要求。同时，城市中心也是商业建筑特别是大型商场的聚集地，商业建筑过度集中已经成为我国城市发展的通病。据统计，北京市人均拥有百货商店面积已达到西方发达国家的5倍。因此，商业建筑的盲目投资以及居民住宅的过分集中导致了城市中心交通拥挤、开放空间建设少等影响居民生活的环境问题。 &&&&&&& （二）城市土地资源浪费、蔓延严重&&&&&&& 根据中国城市建设统计年报整理，2004年我国城市人均建设用地已达130.23 m2，而 2002 年，经济发达国家城市建设用地人均 82.4 m2，发展中国家人均接近 83.3 m2，超出了国家定额的50%以上。;2004 年我国城镇建设用地由 130×104hm2扩大到近 340×104hm2，同期 41个特大城市主城区用地规模平均增长超过50%。可以看出我国城市蔓延严重，追求城市规模的扩大，忽略城市土地的利用效率和单位面积的产出率，造成土地资源的浪费。&&&&&&& （三）城市土地集约利用度不高、容积率过低&&&&&&& 目前城市土地开发存在如建筑密度过低、建筑容积率不合理等问题。从年的统计数据来看，尽管我国城市的土地利用呈上升趋势，但是变化缓慢。2006年全国综合容积率为0.52，城市居住区的容积率仅为0.34。而台湾台北市为1.2&#，香港则高达1.6—10，纽约商业集中地平均为15—18，普通商业地也在10左右。较低的城市土地容积率造成了城市土地的利用率低下，投入到单位面积土地的经济产出也较低。根据我国实际情况，据专家估测城市整体容积率可达0.6，居住区容积率可达1.8，我国城市要达到这个目标还有相当程度的上升空间。城市容积率指标低说明我国城市内部发展潜力巨大，城市要向内聚式发展方向转变，提高城市内部土地集约程度。&&&&&&& &&&&&&& 容积率奖励理论依据以及适用性分析&&&&&&& &&&&&&& （一）理论依据&&&&&&& 柯布西埃的集约用地理论，主张从规划着眼、从技术入手，提高市中心的密度，向高层发展，增加街道宽度以及建筑的间距，增加空地、绿地，改善居住建筑的形式。这是符合容积率奖励中提到的增加建筑容积率、提供开放空间建设的主导思想。&&&&&&& 精明增长理论的直接目标就是提高建成区的开发密度，以减少对新增建设用地的需求，提高土地的利用效率，抑制城市的无序蔓延，并且同时主张提高建筑密度，向着高空方向发展。精明增长就是要在土地利用效率最大化的约束下解决供需平衡，保护周边的生态环境。容积率奖励为土地的可持续利用一切实地提供了一种有效途径。&&&&&&& （二）容积率奖励的适用性分析&&&&&&& 在图1中，以开发强度为例，社会需求曲线DD反映了边际社会效益和边际个人效益。随着建筑容积率的提高，边际社会成本和边际个人成本之间的差距越来越大，也就是外部效应（如对街道的日照，通风效果差）显著起来。对于开发商而言，如果不考虑外部效应，最佳容积率为IP（边际个人成本等于边际个人效益） ；如果考虑外部效应，意味着要对此付出代价，导致开发成本上升（从P到S），则最高容积率只能是IS。&&&&&&& 所以政府规划部门遵循公共经济学的原理，在社会利益和个人利益之间建立平衡转台。如果开发商愿意提供公共广场或者其它公共设施等的开放空间的建设，容积率可以从IS提高到IP，这意味着公共广场带来的外部正效应至少应等于高容积率造成的外部负效应（PS）。开发商为其外部效应付出相应的代价或得到相应的回报，称作外部效应的内在化。政府部门通过实施容积率奖励政策，使开发商所开发的地块的最佳容积率达到最高容积率，同时，开发商提供一部分空地建设进行综合开发或者在居住区提供良好尺度的中心绿地等公共环境建设。减少了容积率增加所引起了环境质量等负面问题，从而实现房地产开发的外部效应内在化。&&&&&&& &&&&&&& 容积率奖励政策的作用分析&&&&&&& &&&&&&& （一）开放空间建设&&&&&&& 政府制定容积率奖励政策的主要目的是调动开发商进行开放空间建设的积极主动性，增加投资主体的多样性，满足高密度人群的集散、休闲娱乐等要求。在土地价值与开发强度非常高的市中心，要想通过硬性规定空出满足市民心理和社会环境需求的公共开放空间是很困难的。在此，政府可利用投资者追求高容积率的趋向，以提供规定之外的符合地方奖励标准的开放空间为条件，从放宽高度上给予额外建筑面积奖励，既满足了开发商追求高额利润的需求，公共空间的建设，解决了城市中心交通拥挤、绿化率低等问题。例如上海市杨浦区黄兴绿地实施了容积率奖励政策，建成后的黄兴绿地被誉为“皇冠上的绿宝石”，改善了生态环境。 &&&&&&& （二）形成城市立体效应并达到土地集约化利用&&&&&&& 实行容积率奖励政策可以适当提高建筑容积率，在有限的用地面积上增加更多的城市活动空间来提高土地的相对供给能力。但同时又要保证留出一块空地用于开放空间建设，只能向空中和地下发展。所以，一方面充分利用城市地上空间，主要是通过建造高层建筑物，特别是临街、城市中心区位的高层建筑物来实现城市公用设施、工业用地、绿化的立体化；另一方面利用城市地下空间，开发地下停车场、地下交通网、地下商业窗口等来提高土地容积率，其在节约能源和资源等方面明显优于地上空间开发，前景乐观。实行容积率奖励政策，充分利用城市土地的三维空间（地上、空中、地下），实现了土地的集约利用。例如香港特区土地上基本都是高层建筑，甚至有的高层建筑下面的架空就是一个大型公交车站，二楼以上才是商场，将土地的利用发挥到了极致。&&&&&&& （三）政策奖励透明化、规范土地市场秩序&&&&&&& 根据经济学知识，随着规模的增大，会使单位面积上所含土地固定成本摊薄。所以开发商迫切希望在同面积的土地上开发能获得更多的建筑面积，分摊的地价额减少，获得更多的经济剩余。为使开发获得规划批准或者求得规划控制的松动，开发商会做出种种努力，加上容积率的设定要涉及土地选址、方案审批等多个环节，可能会出现部分强势开发商采取“权利寻租”的行为，影响土地市场的秩序。实行容积率奖励政策，不但可以对于城市土地利用强度不够或者土地闲置的情况给予调整的机会，同时明确规定了核定容积率越高，开发商每提供1M2的开放空间建设获得奖励的标准越高。容积率的上调标准实行透明化，建设项目实行跟踪管理，对已供地项目政府加大执法监察力度，对容积率变化的建设项目进行登记并且审查是否符合容积率奖励的标准，从而规范了土地市场秩序，减少了土地开发中的“寻租”现象。&&&&&&& （四） 协调经济发展与环境保护的矛盾&&&&&&& 城市规划部门采用行政命令方式硬性规定容积率和绿化率，并不能使土地开发的经济与环境效益得到最优化平衡。容积率奖励政策的实施，是土地资源从不被充分利用， 到被充分利用的重新调整，是环境建设从被动控制，到主动引导的过程。为了实施旧城保护，同时兼顾公平的原则，允许将限制开发地块的容积率转移到不受限制的相邻地块或其他地块，在规划允许的范围内，开发者也可以通过买卖的方式将被转移的容积率卖给其他地块；开发商除按照旧城保护规定进行建设外，主动实施措施对旧城保护，如修缮房屋、疏通道路等，可根据具体情况进行容积率奖励或转移。所以采用容积率奖励的相关政策可以保护历史街区不受破坏、实现土地资源的优化配置。 &&&&&&& &&&&&&& 结论&&&&&&& &&&&&&& 我国许多大城市发展的无序蔓延，侵占了大量本来已有限的土地资源，同时也伴随着能源等严重消耗问题，借鉴国外新的规划理念，大力发展紧凑型城市，是实现城市节能省地与土地可持续发展战略目标的有效途径，而容积率奖励政策也正符合紧凑城市理论中的“高建筑密度、高层发展、高容积率”的特点。但在我国现行的土地制度下，控规的条件在进行土地招拍、挂牌之前已经设定，如果要变更规划条件往往需要进行控规调整，但由于调整的程序缓慢，常常不能满足实际建设的要求，在这种情况下，容积率奖励显得很有益。在政府规划引导、房地产开发商参与以及公众监督共同努力下，必将实现我国土地资源的可持续利用。 &&&&&&&&&& &&&&&&nb总纪录字符数：6455&&第1页|共2页&&&
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&&& 和传统的百货商场相比，综合型购物中心的营业面积更大、功能更多、也给消费者们提供了更多&消费&的选择。当人流逐渐从分散的街道，被集中到如雨后春笋般一个个兴起的大型购物中心，们也开始追逐着人流，把新店开进了商场和购物中心里。
&&& 购物中心业态特点？
&&& 餐饮业态租期长、承租能力较低，目前餐饮在商业项目内的面积，通常在300-500平方米（含厨房）；
&&& 餐饮的租金水平一般较低，且保底租金增幅低，通常仅为零售业态的40%-50%；
&&& 餐饮业态租期较零售业态长，一般为5-8年，且合同期内租金增长缓慢，一般为每年增长2-3%；
&&& 餐饮业态所支付的保底租金在不同城市所表现的级差效应较为显著，而坪效的差异则没有那么明显；
&&& 相比其他零售业态，餐饮的运营模式较为简单、培育期较短、现金流动快，所以餐饮往往成为购物中心中见效最快的部分，需要&养&的时间不太长；
&&& 轻型餐饮（如咖啡、水吧、甜品、小食等）十分方便，与电影院、溜冰场、书店等业态配合放置，十分灵活；
&&& 餐饮业态具备带动商场顶层、动线端头等作用，设置餐饮于此类位置，可有效解决高层及动线死角的客流不足问题；
&&& 休闲餐厅兴起：休闲餐厅以其不同于传统中餐厅的食物选择、加之舒适惬意的环境以及周到的服务，其逐渐成为代表城市&小资&生活的一种生活方式而被广为接受。休闲餐厅的装修风格多为时尚休闲温馨舒适，有较为周到的领位和点餐服务，客单价介于快餐与高端的正餐餐厅之间，提供的产品包括了主食正餐与轻食。
&&& 深入分析消费者的行为，我们发现，相当多的消费者仍选择在&逛街购物&的时候前往休闲餐厅进行消费。
&&& 上图解析：一线城市餐饮的保底租金大概约为人民币8-12元/平方米/天，是二线市场的两倍，三线城市的租金水平的三倍。二线城市则为人民币3-6.5元/平方米/天，三线城市为人民币2.5-4.5元/平方米/天。
&&& 然而，在一、二、三线城市区域型购物中心内的餐饮业态的坪效，差别并没有保底租金那么明显。一线城市的平均坪效约为每月元/平方米，二线城市约为每月元/平方米，三线则约为700-1200元/平方米。
&&& 中国消费者（18-35岁）消费习惯图表
&&& 看看商业项目方和餐饮方都怎么说？
&&& &什么样的餐厅适合开商场店？&
&&& 餐厅说：
&&& 对于单店运营或知名度很高的老字号餐企来说，自由度较高的地店是比较合适的。
&&& 对于连锁型的餐厅，以及客单价中等的年轻时尚类休闲餐厅来说，可能更合适开设商场店。
&&& 项目说:
&&& 随着着城市的发展，可用空地已越来越少，地店的独立成本也在不断攀升。
&&& 商业地产项目的租金虽然不低，但是总体说来能够提供一个完整的商业生态环境，和 一系列相应的配套服务，追求规模化的餐厅从效率和成本的角度来说，还是可以考虑多开一些商场店。
&&& &你该怎么找项目？&
&&& 餐厅说：
&&& 首先是周边人群，你要确定这个项目所辐射到的是不是你餐厅的潜在消费群体，这是最关键的要素。
&&& 另外，商场的地理位置、客流以及店面租金、配套的娱乐设施也是需要评估的。一个好项目，才能真正带来客人。
&&& 当然从餐厅经营的角度而言，我们也希望与有责任心、合作性较好的商场来合作。这些细节基本在招商谈判沟通的过程中就能体会到。
&&& 当然也可以多了解一下项目已经入驻商户的情况。
&&& 项目说：
&&& 餐饮品牌应该好好找准自己的定位，然后去挑选一个与自己的餐厅定位相符的项目。
&&& 越是大项目，定位越是明确。比如说北京的朝北大悦城，周边全部是住宅小区，主要的就是家庭消费；而太古里位于三里屯地区，客群基本都是时尚青年，消费也以年轻时尚西化为主，那如果一个特别传统的烤鸭或者铜锅涮肉可能就不太合适入驻。
&&& &如何在项目里选择落位？&
&&& 餐厅说：
&&& 考虑动线很重要。餐厅的第一家店就是在商场里面的，作为一个新餐厅，必须要在显眼的位置。另外还需要考虑的是洗手间的距离，同一楼层的餐厅一般都共用洗手间，我们不希望客人走得太远。
&&& 项目说：
&&& 看餐厅属性：餐饮的分类很细。
&&& 我们在做规划的时候，也会做一个细分的类别规划。比如说项目四楼做一个外国风情的规划，都是西餐、日餐、东南亚菜。如果你是中餐，非要在四楼开，可能就有点不合适。
&&& 看动线：一般餐厅都喜欢选择挨近扶梯的位置，或者说上楼梯到下楼梯之间的动线必经之路。
&&& 大品牌大体量的餐厅也可以考虑去选择一些角落，因为客人还是会慕名而至。但是不知名的新餐厅一般不建议这样选择。
&&& &项目与餐厅如何有效配合？&
&&& 餐厅说：
&&& 商场和店家的经营出发点是一致的，所以在市场推广方面，我们作为餐厅也要考虑每个商场的具体商业环境，做不同的推广策略。毕竟项目和餐厅是相辅相成的。商场已有较大客流的话，引流到店就是关键。如果商场的客流尚在发育期，那么配合商场进行宣传推广就至关重要！
&&& 项目说：
&&& 餐厅去积极配合项目的整体推广策略，还是比较重要的。2010年左右在某百货有甲店和乙店，两者的客单价差不多，都在四楼，动线差不多，面积都是400平方米，但是前者一个月能卖120-130万，后者只有30万不到。
&&& 甲店进项目的时候，已经有两个地店，这是第一个购物中心店。店总体数量比较少，相对操作起来比较灵活，但乙店当时在北京已经有50多家店，在制定政策的时候，更为强调的是多店统一。
&&& 比方说项目在整体推广的时候，做一个大活动，需要每个餐厅都给出一个折扣来配合，甲店很快就能够做出相应调整，但乙店就会说我这个店里如果做一个七折，那政策上就要求我周边的多家乙店都一起七折，所以就没办法配合。消费者在项目里的餐饮消费也是会养成习惯的。一次两次不去，以后也就都没有往那儿去的习惯了。
&&& &常见问题如何解决？&
&&& 餐厅说：
&&& 商场的广告位、wifi环境以及与物业长期保持良好的合作关系都是普遍遇到的问题。还要靠着求同存异、合作共赢的立场去协调解决，毕竟大家的出发点都是一致的。
&&& 项目说：
&&& 最常反映的问题，总结起来就是生意不好。比方商场的宣传不够，物业配合有问题，日常沟通有问题。一个店铺的成活，不仅是宣传。
&&& 比方餐厅核心产品，服务，餐厅品牌外延的宣传推广。我们都希望餐厅生意好，但是不希望餐厅因为开进了项目就产生了依赖性，觉得生意不好都是项目的责任。如果不反求诸己，对餐厅本身的发展也没有帮助。
&&& &电商对购物中心的冲击有多大？餐厅会受到影响吗？&
&&& 餐厅说：
&&& 现在城市发展速度很快，地店的成本攀升是一个问题，可供挑选的独立店址也越来越有限。好的商业地产项目能够提供一个完整的商业生态环境，对餐厅的帮助很大，是一个比较稳健的选择。
&&& 项目说：
&&& 餐饮品牌应该好好找准自己的定位，然后去挑选一个与自己的餐厅定位相符的项目。
&&& 越是大项目，定位越是明确。比如说北京的朝北大悦城，周边全部是住宅小区，主要的就是家庭消费；而太古里位于三里屯地区，客群基本都是时尚青年，消费也以年轻时尚西化为主，那如果一个特别传统的烤鸭或者铜锅涮肉可能就不太合适入驻。
&&& &近年来，项目在进行餐饮招商的时候，整体政策有否变化？又有哪些常见的针对餐厅的优惠政策？&
&&& 餐厅说：
&&& 餐厅也一样有成本和获得的一个综合的性价比考量，不会单纯地追求便宜的租金。
&&& 相应的，好的项目本身也不是那么容易进。有些项目会给出很大的优惠，除了免租，还会贴补装修，甚至是员工工资。即使是这样大的优惠力度，如果项目条件不好，我们也不敢考虑。因为其实每个店的开设，即使不考虑成本，对品牌也都会产生正面或负面的作用。
&&& 我们更关注的不是眼前的租金能不能便宜，而是希望品牌可以稳定而长期的发展。
&&& 项目说：
&&& 就购物中心模式来说，以前都是直接向餐厅收取租金，现在我们会考虑采取&保底和抽成两者取高&的形式。
&&& 餐饮的成本也比较高，回收周期也不是太乐观，大家都不知道到底能不能赚钱，现在新项目都太多了，不可能保证自己的眼光真的那么准，一般谈判的时候都能考虑一个保底。
&&& 项目会针对那些非常优秀的餐饮品牌有一些优惠。
&&& 比如在制定招商策略的时候，项目会有一些理想中的龙头品牌。我们会针对它去特别制定合作条件。优惠的租金条件是一方面，后期运营也是吸引他们的一个手段：我能够给你带来什么。
&&& 我们不会单纯地给一些优惠，而是会考虑&如果我给你三年的免租期，你能给我带来什么？&
&&& 购物中心能为餐厅带来什么？
&&& 1/较为稳定的人流量
&&& 商场本身有较为稳定的人流量；以北京的西单商圈为例，2013年的数据显示，西单商圈的总人流量为30万，大体量的购物中心门前人流约在20万，店内人流约有3-5万。
&&& 2/留住你的客人
&&& 出于对时间成本的考虑，大家对&等位&的容忍程度是相当有限的。但购物中心是解决等位问题的小能手。调查结果显示，在地店，等位顾客的流失率要远远高于购物中心内的餐厅。
&&& 购物中心所有的心思都用来让消费者逗留得久一些，多一些消费，因此消费者在获取等位牌号后，还能在项目内进行购物休闲等其他活动，等位消费成功率相当高。
&&& 3/综合性全方位的服务
&&& 开设餐厅还有一系列的工商、卫生、消防、以及&相关部门&的问题需要处理。
&&& 项目作为整体，需要去处理这些相关问题。而项目内的餐厅也就顺便获利了。
&&& 项目整体的商业氛围、停车位也是对餐厅经营的强力支持。
&&& 4/整体的推广和营销帮助
&&& 项目会有定期和不定期的营销策略和市场活动，根本目的就是为了往项目里引入更多的客流，而这些客人正是餐厅们赖以生存的土壤。
&&& 这些营销活动的频率相当高，基本覆盖了主要的节假日和换季时节，而这也正是人群外出消费的高峰期。
&&& 项目会根据不同主题的营销活动邀请餐厅加入配合。如在&哆啦A梦100周年展&时朝阳大悦城就以百宝袋的概念印制了一批商户，其中就包括有大量的餐饮商户。这样有主题有目的的推广活动，比餐厅单独推出优惠或折扣要更为吸引人。
&&& 商场餐饮基本物业标准
&&& 给排水：一般应按餐厅面积配备合理的进水管径大小，并保证供水水压。
&&& 电源：一般中等以上餐厅要求必须配有380V三相动力电源，主要是招牌和照明、厨房设备和空调等用电；一般要求约在每平方200瓦左右。
&&& 管道煤气：一般大型餐厅都要求接通商业管道煤气。
&&& 排烟烟道：一般餐饮要求设立专用的烟道，以符合环保局对餐饮企业排烟的硬性规定。
&&& 排污设施：一般要求有专用的隔油池和化粪池。
&&& 隔热和隔音设施：一般与住宅或者写字楼相邻的楼层不得经营餐饮和娱乐设施，主要是要考虑噪音和热量污染，通常在餐饮娱乐项目相邻的楼层要求设置架空层，实在无法设置的，要在楼顶和烟道内作隔音隔热防护。
&&& 停车场、卸货场和专用电梯：为了保证顾客用餐方便必须配备专用的停车场和电梯，此外针对大型餐饮商家还得配备专用的货物通道、卸货场和货梯。
&&& 层高：餐饮一般要求层高4.5米以上或者净空3米以上。
&&& 你可能不知道这些
&&& 1/没有进不去的项目
&&& 你所眼红的那些顶级项目，即使现在看起来连苍蝇落脚的地方都没有，也并不意味着你就一定没有机会入驻。
&&& 商场和餐饮签约的周期通常为5年，在此期间还会根据各种因素进行调整。有些主因来自商场，有些主因则来自餐厅。
&&& 和项目负责餐饮招商的人保持密切联系，留意调整的动向，一旦空位出现，你的机会就来了！
&&& 比方在北京大热的新光天地项目，位于六层天地的日本餐厅，以及位于地下一层的法国餐厅，都曾是项目开业时的重磅餐饮招牌。后者更曾是在亚洲除日本之外的唯一分店，如今它们都已先后离开新光天地。
&&& 而知名品牌A，则是在北京朝北大悦城开业一年后的调整期之内进入了项目。很多如今火爆的项目都不是一炮而红的，需要3-4年的调整期。如果你评估项目的眼光足够好，在项目走红之前捷足先登也是很有可能的！
&&& 2/你随时可能出局
&&& 即使你签署了5-8年的合约，也并不能保证你就能在项目里存活这么长时间。
&&& 项目本身会根据餐厅的经营情况进行优胜劣汰，如果餐厅生意始终不好，就会被请出项目。
&&& 此外，如果项目本身的定位有较大调整，也会据此对餐厅进行洗牌。比如高大上风格的项目，如果要转型成为年轻时尚风格，那么客单价太高的餐厅可能与项目就不再匹配了。但绝大多数情况，是经营不善的餐厅主动要求提前解约。
&&& 在一般情况下，双方都可以友好协商解约，免除违约金之苦。
&&& 3/你可以争取这些
&&& 如果你所面对的是一个拥有多个项目的集团，譬如万达，或万象城，那么你可以争取多项目合作。前提当然是你有恰好合适的开店规模计划。
&&& 如果你是一个足够有分量的品牌，那么你可能获得相当长的免租期，装修补贴，甚至员工工资补贴等等。当然这些优惠条件要视乎项目本身的实力而定。有些小开发商的项目提供的条件十分诱人，但如果项目本身不够优质，餐厅的生意势必不好，再多的优惠条件也是浮云。
&&& 4/那些租金贵的吓死人的项目，真的值得去吗？
&&& 热门爆红项目的租金，和同地段横向比较的同类型项目相比，租金整体可能要高出50%甚至更多。
&&& 究竟值不值得为了&一点点利润&起早贪黑开餐厅，你应该弄明白你开这一家店铺的目的，究竟是为了赚钱，还是为了做广告？
&&& 商场餐饮一般很少一枝独秀，通常都会和规模化挂钩，在全城，甚至多城布点。
&&& 有些规模化餐饮考虑到或分店品牌的诉求，需要入驻最火热最顶级的项目，制造橱窗效应。尤其是新创品牌，不计成本也要进入顶级项目，就是为了能够给自己未来的规模化发展铺路。在这一家项目里虽然赚不到什么钱，但开在其他地方的分店就能财源滚滚啦。
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责任编辑：最美在晴天
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