物业公司有权对违约业主罚款吗？
　　争议焦点　　1、 物业公司是否有权对违约业主断水、断电。　　2、物业公司是否有权对违约业主进行罚款。　　3、业主可否因为物业公司的违法行为拒交物业费。　　案例介绍：　　山东读者
吴先生 来信：　　我于今年初购买了某小区顶层房屋，购买时开发商承诺赠送顶层天台，入住后为了安全起见，我封闭了顶层天台并加了防护栏，但没有向物业公司通报。物业公司知道后，以《前期物业服务合同》中约定“为维护小区整体形象和相邻住房的安全，业主不得私自封闭阳台，不得在窗户上安装防护栏”为由，要求我拆除防护栏。但我认为既然开发商已经将顶层天台赠与我了，就是我自己的私人财产，我有权自由使用，因此拒绝了物业公司的要求。　　没想到几个月后，我发现家中的水阀被物业公司在外面锁上了，而且物业公司也拒绝再给我们购电，我家过上了无水无电的日子。更为气愤的是，前不久我还接到物业公司通知，说由于我没有拆除防护栏，又拒交物业管理费，物业公司对我家作出了罚款2000元的决定，并要求5天内交纳。　　我认为自己未经同意安装防护栏确实有不对之处，但《前期物业服务合同》是购房时开发商强制签订的，赠送顶层天台时也没有明确说不能封闭，封闭天台不完全是我的责任。而物业公司断水断电的做法实在太过分，对罚款2000元的决定我更是无法接受。请问我应当如何维护自己的合法权益？　　法理分析：　　上海市建纬律师事务所长沙分所
黄劲律师　　一、 业主的行为已构成违约　　本纠纷中，首先要承认，业主吴先生确实存在违约的行为。虽然《前期物业服务合同》的内容没有经过业主与物业公司的充分协商，但只要其内容不违法，又没有侵害业主的权益，经过双方签字的合同应为有效，业主应当遵守。交纳物业费是物业服务合同中业主的主要义务，拒交物业费将构成根本违约。本纠纷中物业公司断水断电虽然已经侵害了业主的权益，但物业公司仍然为业主提供了安全、保洁等服务，业主不应当采取拒付物业费的办法。　　二、 物业公司无权对违约业主进行罚款　　虽然业主有违约，但物业公司对违约业主进行罚款是错误的。根据我国《行政处罚法》第八条规定，罚款是行政处罚的种类之一。根据该法第十五条的规定，行政处罚应当由具有行政处罚权的行政机关在法定职权范围内实施。物业公司作为经营主体，不是行政机关，不具有行政处罚权，因此，没有权利对业主采取罚款措施。　　三、 物业公司无权采取断水断电等措施制裁违约业主　　小区居民的水电费虽然是由物业代收代缴，但水电的提供者是自来水公司和供电局，供水供电合同的当事人也是业主与自来水公司和供电局。根据《合同法》第182条的规定，供应电、水合同，只有在水、电使用人逾期不交付费用，经催告，在合理期限内仍不交付费用和违约金的，供水、电人才可以按国家规定的程序中止供应水电。因此，即使业主没有缴纳物业费或有其他违约行为，物业公司在任何情况下都没有权利对业主断水断电。　　四、 物业公司应当采取合法手段制止业主的违约行为　　本纠纷中，物业公司本来完全可以依据《前期物业服务合同》的约定，采取与业主协商或通过诉讼的途径追究业主的违约责任，如果业主拒不拆除防护栏，最终可以请求人民法院强制拆除。但物业公司却采取了断水断电等违法手段来维护自己的权益，结果不仅维护不了自己的权益，还可能因损害了业主的合法权益而承担赔偿责任。　　五、 业主可要求物业赔偿断水断电造成的损失　　业主吴先生虽然应当拆除私建的防护栏，便由于物业公司的维权手段非法，已经侵害到吴先生的合法权益，吴先生也可以要求物业公司对其违法行为承担相应责任。首先，可以要求物业公司赔偿断水断电给吴先生造成的损失；其次，可以要求物业公司就越权作出罚款决定的行为向吴先生赔礼道歉。（山木）
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&& &&& 【热文】让微信服务平台成为业主和员工工作…
文/杨东 赵萍2013年长春房地集团物业总公司申请了微信公众号，2014年开始在微信公众号上创建服务平台，2015年上半年平台建成试运行。一起认识一下，就在您身边的长春房地集团物业总公司微信服务平台——cccfwy。掌握业主需求，设计人性化的服务平台互联网、物业网使业主和员工的生活网络化，业主要求物业服务公司的服务实现网络化。物业服务企业如何利用互联网技术，从满足业主需求出发，设计出被业主认可的服务媒介，即是我们能否在新形势下赢得业主的关键，更是能否实现自身转型升级的关键 。做好调查，以了解业主需求做为研发基础。近年来，公司在线下开展物业服务的同时，非常注重收集业主在保安、保洁、保绿和保修等传统物业服务外的特殊需求。公司对这些需求进行整理，合并成物业基础服务、居家养老、居家维修、网购、出行、餐饮外卖、理财、医疗等8大类40余项重点需求。这些需求成为我们设计微信服务平台模式和功能的基本素材和研发方向。企业联盟，自主研发与链接合作相结合。把业主们的40余项需求内容研发设计并整合到一个平台上，公司采取的是自主研发和合作链接相结合的方式。由于市场上没有适合当地物业服务企业开展居家维修和居家养老等服务的ＡＰＰ，公司就自主设计流程模式，并与中国物协会员单位——北京家生活科技有限公司合作研发。我们共同开发的居家维修和居家养老服务模块，不论是否是管区住户和业主，都可以像在淘宝网上一样点击购买服务项目。该模式一是通过我们微信服务平台就能满足大多数业主多方面的需求；二是通过链接方式免去业主手机下载多个ＡＰＰ占大量内存，影响运行速度的不便；三是点击使用我们链接的商家，达到一定规模时，我们的平台还可以实现创利分成；四是服务平台的需求化设计满足了业主对物业基础服务和增值服务的需求，体现了物业服务在理念上和技能的升级。技术创新，不断完善平台功能。平台从研发到试运行的一年中，业主的需求在不断提高，网络技术越来越先进，被粉丝们热追的APP软件也越来越多，我们研发团队同伴们的经验也越来越成熟。我们边运行，边测试，边调整，使这个平台处在不断完善的成长过程中。目前我们的平台已具备了物业动态、常用电话、管家介绍、通知公告、社区活动、意见反馈等基础服务，居家维修、居家养老等家政服务，周边商城和周边实体店等外卖服务。以居家养老为例，目前平台的居家养老板块包括代购物品、房屋快修、要事提醒、信息查询、费用代缴、房间清洁、衣物水洗、上门理发、陪聊谈心、上门探视等15项服务内容，只要手指操作，马上有人接单，10分钟内到达，非常受老人和老人子女的欢迎。同时我们也实现了平台与总公司网站和总公司报修管控系统的链接，使平台服务和内部管理结合起来。这些项目研发和商家引入，使得我们的服务平台具有等多项生活服务内容的线上O2O的服务综合体。提升服务品质，推广服务平台的作用平台建立后，我们实现了线上和线下服务的同步推进，实现网站和微信平台的同步推进，实现微信平台与内部管控报修系统的推进，实现了服务与监督的同步推进，这种围绕业主需求设置内容的理念得到了业主的认可和接受。线上线下互相促进，基础服务更加便利。通过平台实行了24小时接待服务和日常窗口接待服务，实现与业主互动更加便利，了解业主信息，业主生活需求更加全面，尤其是业主对小区工程遗留问题及房屋质量问题等敏感意见，通过意见征集和论坛达成了业主共识，便于我们更好地配合业主与开发公司沟通联系。通过线上线下服务开展网上联谊、服务质量监督和最佳服务明星评选活动，使整个物业服务更加透明。网站和微信平台同步，信息交流更加到位。通过平台与网站链接，网站上开通了Ｑ服热线，开辟了客户留言专区，实现总公司网站ＰＣ端和手机移动端的有效联系。一方面我们及时了解网上报修平台和网上咨询平台的信息，了解网站客服的业务办事情况，了解网站论坛的进展情况等。另一方面通过平台宣传省市相关网站物业信息。开辟学习专业，展示服务平台的文化魅力我们通过服务平台不仅提高了为住户服务的质量和效率，而且员工也渐渐离不开这个微信服务平台，成为关注单位信息、同事之间交流、网上问卷调查、服务明星评比、展示员工文化的身边百事通。员工文化的小窗口。有了微信服务平台后，这里就成为员工文化建设的一个窗口，成为文化宣贯的重要方式之一。节日文化方面，节日文化活动，有效地凝聚了员工，形成了爱企如家，爱岗敬业的良好工作氛围。在安全文化方面，演练、培训等都通过微信平台进行布置宣传。同时企业文化理念解读、道德讲堂学习、基层党组织建设、改革发展研讨等重大活动都在借助微信平台增加了活动影响。长房物业的微课堂。总公司把微信服务平台建成了网络版“人文物业课堂”，通过设置“在线学习”、“物业课堂”、“案例精萃”、“道德讲堂”和“业主互动论坛”等栏目，学习交流、沟通互动的作用。实现业务拓展，发挥服务平台的优势“互联网＋”是我们物业企业转型升级要重点关注和研究的，也是一年来大家热议话题。有效整合身边线上和线下商业资源，实现赢利是我们通过平台从拓展业务的角度尝试的一个重要内容。二维码是长房物业的身份证。长房物业二维码成为我们的网上身份证，扫一扫二维码成为了解长房物业、感受长房服务、参与项目合作的主要方式，成为外界了解长房物业的主要窗口。我们在平台上开辟了“关于我们”和“诚邀合作”专区，在“关于我们”专区中设立了企业简介、企业理念、资质荣誉、成员企业和业务范围等板块，在“诚邀合作”专区设立了合作领域、合作优势、信息发布、管理团队、联系我们等板块。通过图文并茂的介绍，使有需求的单位和个人更加直观地了解我们的情况，为深度合作创造了条件。平台试运行的这段时间，我们共收到来电和留言咨询50余次。去年上半年我们得到的信息中有4个是需求者通过浏览网站和平台，取得初步认可的情况下主动找到我们长房物业的。易企秀和微信相册为长房物业代言。易企秀场景宣传和相册小片是微信平台独特的宣传方式。我们通过平台宣传《诚邀合作、发展共赢》的移动场景广告，通过相册制作《年度重点工作回放》、《中物协摄影作品推荐评选投票》、《新接项目风采》等微信小片。这种宣传方式介绍了总公司的拓展意愿、合作领域和服务优势，形成了总公司对外拓展宣传的标准化蓝本。员工在自己的微信朋友圈、微信群推广这些信息，并鼓励身边朋友配合转发，形成了传递快、辐射面广的宣传效果，仅一个半月点击量就达到8000余次，我们也得到了两项标的额近100万元的拓展信息和多项业务联系信息。微信服务平台网上创利模式。我们借助平台关注度不断提高的时机，探讨微信服务平台在联盟小区周边商家和实体店，通过业主在线消费实现和商家盈利分成，体现网络商业运营优势。在这方面，我们组成营销团队，一是继续增加微信平台的关注度；二是研究营销方式；三是与小区周边品质好的商家洽谈合作。同时，实现网络商业运营，实现网络拓展收益，打造住户认可的长房线上品牌。作者单位：长春房地集团物业总公司来源：《中国物业管理》2016年第5期声明：本平台发布内容仅供学习交流，提醒广大用户谨防他人用作商业牟利。版权所有，转载本平台文章、信息请注明出处。
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京ICP备号-2&&&&京公网安备34竹盛花园物业管理太烂，请业主加入微信群进行维权。
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竹盛花园物业管理太烂，请业主加入微信群进行维权。
&&&&&&&物业管理真的很烂：&&&&&&&1、小区的公共设施维护基本没有，路灯，门禁系统，楼道路灯的维护等等；&&&&&&&2、卫生清洁更别说，就是简单的清洁一下，可以小区里面到处都是垃圾，看看停车场这么多灰和垃圾，从来没有用水清洗过，负一、负二楼的楼梯弥漫着尿骚味等等；&&&&&&&3、小区人员进出，保安基本都是一个摆设，从来没有盘查询问过，是否本小区人员，任何人员及车辆在该小区都是通行无阻，特别是对每栋楼的巡查，根本没有，所以治安状况堪忧；&&&&&&&4、停车管理，小区业主大部分都办理了月卡，按照其他物业只要小区办理了月卡之后，必须保障月卡车辆有停车位，其次是本小区车辆有停车位，外来车辆禁止在本小区过夜停放。现在存在的问题是，本小区保安，只有给了钱就让停放，周边很多非本小区业主车辆都停放在竹盛花园小区，地下停车场变成停车库，长期停放外来车辆（僵尸车），小区的停车门禁系统基本虚设，根本没有记录你车辆欠费时间次数（我老婆年卡过期后补缴，他们无法查到过期间缴纳了多少停车费）；&&&&&&&&5,、物业擅自将公共场所出租给他人做办公场所，有无进行业主公示及投票？&&&&&&&&6、小区保安素质差，是否按规定，保安人员取得国家保安人员从业资格证？&&&&&&&&总之，一句话，竹盛花园物业管理“差”！物业公司从来没有和业主进行沟通改进！顺带说一句，现在房价高涨，周边地产中介说，竹盛花园其实地理位置，周边环境都不错，但是因为物业管理太差，所以放假比周边小区低很多，很多看盘的人，看到这么差的物业也不愿意在竹盛花园买房子！&&&&&&&综上因素，希望竹盛花园广大业主加入竹盛花园微信群，组织起来维护自己的合法权益！&&&&&&&加群，请扫描图片！
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顶一下，进去看房，确实垃圾很多
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确实很烂啊，能不能把它们换了。。
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能不能换物业？
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周末连续两天有人装修电锯锤子声音特大吵得中午都没休息。多次打电话给物业反映一直不能解决问题，小区连门禁ka都没有，强烈要求更换物业！
相約小河边
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首先我想说，你们说保安不过问外来人，我们过问的时候你没在场，你看不到就一口否定了吗，我们不可能来一个人就问一个吧&，假如你每次回家保安问你，你是干什么的&你心里爽吗，这小区那么多人保安全部都认识吗，还有说保安放外来车辆进小区，我们也是按物业做的，是物业让放的&和我们没关系&我们只是服从命令而以，这小区大部分业主是还可以的，有个别的业主仗着自己有钱就牛逼哄哄的，那些人我鸟都不鸟他，屁大点事都找我们，
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