什么是管路反坡现象_百度知道
什么是管路反坡现象
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雨水、冷冻水和冷却水的供水、回水，冷凝水、带循环的生活热水等均有坡度要求，当坡度方向与设计方向相反时，即为“反坡”，轻则造成气阻，重则堵塞管道有些管道是有坡度要求的，比如排水
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物业前期介入-规划设计-图纸设计-接管验收-设计关键点-时间节点
第一篇：规划设计在规划设计阶段应详细查看总规设计图，同时关注以下问题是否符合要求，并针对 有关问题向集团研发部提出书面建议：1. 物业配套用房1. 物业管理用房应设在小区相对集中位置（如入口附近或小区中心） 。物业配套用房应进 行合理布局、设计配置，需考虑员工食堂、员工宿舍等配套用房及配套设施，设置位 置避免影响业主生活，造成业主投诉。 2. 垃圾站应设在住宅（区）的下风向和较隐蔽处，既不影响居民生活，又不影响小区环 境，且减少垃圾清运费用。其面积不宜小于 6 O，与住宅距离 20m-30m 为宜，臭气排 放不影响住宅和商业，外部与道路相连，垃圾站配置照明、插座及给排水设施。垃圾 站建议内外双向开门，方便垃圾清运车不进入园区，直接在外面作业。 3. 水泵房、变电站、垃圾站、箱变、地下人防、围墙、煤气调压站等设计应结合环境布 置，不能影响美观。 4. 配电室、发电机房、水泵房等宜居中设置，应考虑噪音、电磁、排烟对住户的影响， 有噪音和震动影响居民的设备房，应远离居民区，或采用减震降噪措施。 5. 监控室和消防控制室应合二为一，消控中心应具备自然采光和通风，位置设置在小区 相对居中位置；大型社区消控室数量宜设为一个，如必须设为多个时，应设置一个总 控室，其他消控室信号联网至总控室内。2. 会所和小区公共服务设施的位置1. 会所应区分小区配套性会所和具有独立产权的经营性会所，根据会所性质不同，设置 位置有别。配套性会所选址无要求，经营性会所应与居住区相对独立。为保持小区的 和谐与温馨，同时方便经营和管理，经营性会所须面向市政道路。 2. 会所的规划设计，应根据项目的产品定位、规模、当地的市场，对会所的建筑面积、 功能设置等方面进行综合考虑。 （参照国内发达城市的会所面积情况，各地市项目会所 定位，应侧重于能满足业主基本需求的配套性会所。 ）3. 小区公共服务设施的配置，应结合居住社区建设的需要，符合居民的活动规律和日常 使用；公共建筑的布局应避免对居民生活形成干扰，保证环境的洁净和安宁，并兼顾 其经营管理的合理性和经济性。3. 出入口设计1. 出入口在满足规划的同时，数量宜偏少。 2. 小区大门设计应考虑人车分流，主大门建造应豪华气派。且在小区进出口数量的配置 合理，避免造成后期人力、物力成本的不必要的支出。 3. 根据小区周边公交站、商业等考虑人行出入口位置，同时方便业主出行及消费，带动 商业经营。 4. 车库出入口宜直通市政道路，相对集中的别墅区宜与洋房、高层分开；如设置为多个 车库，宜采用通道相连，尽可能减少小区内设置车库出入口。 5. 商铺、会所不宜设置在园区内部。 6. 幼儿园应面朝小区外，宜独立设置出入口。4. 车位配比停车位数量要符合国家及地方管理规范进行配置，不宜采用升降车位。5. 小区交通组织1. 小区交通组织设计，要满足合理组织人流、车流和车辆停放，创造安全、安静、方便 的居住环境。 2. 静态交通组织应避免干扰居民的日常生活和侵占绿地，可采用多种停车方式，宜优先 采用地下停车方式。 3. 动态交通组织与道路布置应重点解决好居民活动与自行车和汽车流向的关系，避免或 减少相互交叉干扰。 4. 道路规划应考虑双车道路面宽度不应小于 6m；单车道路面宽度不应小于 2.5m;通向各 单元门前的小路，一般宽度为 3.0m。当尽端式道路的长度大于 120m 时，应在尽端设 计不小于 12m×12m 的回车场地。道路标高、坡度适当且排水设施完善，利于排水。6. 智能安防工程智能安防建标情况，要求具有以下系统： 1. 联网型可视或非可视楼宇对讲系统，要求能够在小区大门口和监控室与小区内任何一 个住户通话，且住户能够在家中通过对讲分机呼叫并与监控中心通话。 2. 建议配置家庭报警系统。 3. 闭路电视监控系统及周界红外线防范系统，应结合小区实际情况，满足小区后期管理 需要，做到无盲区监控，周界围墙防范无漏洞。 4. 主出入口、商铺周边及顶层、车库、车道、小区外围、电梯轿厢、楼道、单元大堂、 会所等重要安防部位应设置监控探头，并配套夜间灯光照明。 5. 小区车辆出入口，必须安装车辆管理系统，做到自动刷卡管理，如有多个出入口，系 统应接入联网。道闸感应刷卡机应结合物业车辆管理方案设置侧边位置方便小区封闭 式管理。 6. 电子巡更系统的点位设置，需服务中心根据项目情况核定。 7. 消控室要求位置设计合理，不允许设在地下室等潮湿、不通风位置；面积大小应满足 设备、办公桌椅、文件柜及消防货架等物品的综合布局，物业多期开发时，应考虑整 体需求。7. 园林景观及相关配套1. 小品、休闲亭、椅子、花架、长廊、垃圾桶、护栏等户外设施，应避免使用木质、铁 质等不易于后期管理、维护的材料。 2. 园林景观、小品的设计要考虑与整体景观的协调性，尽量考虑可能出现的安全隐患， 避免设计上的安全缺陷。 3. 园区尽量减少水系景观等设施。8. 排水系统及排污系统1、 尽量避免采取强排方式。 2、 尽量避免采取生化污水处理排放方式。 3、 化粪池设计位置相对远离居住区，尽量集中设置在主干道附近绿化带处，满足抽粪车及设备操作半径，便于清理。第二篇：图纸设计9. 第一章 建筑设计 10. 1.1 综合要求1. 设计单位项目负责人应严格把好质量关，各种管线、设备箱、留洞、结构、家具布置、 插座位置等务必以最美观的方式相互协调，不发生矛盾，平面图与系统图务必相吻合。 2. 建筑指标：计算应符合现行规范、规定及技术要求，指标数据应准确；尤其是建筑面 积的计算要精确，并随设计的加深不断核算直至最终成果。建筑面积计算应严格按照 地方的有关规定。避免与竣工实测面积有 2%误差。 3. 所有设计图应及时提供给物业总部学习参考，图纸更新情况需与物业对接。 4. 设计说明：1) 2) 3) 应说明厨房、卫生间、阳台、电梯间的降板尺寸。 应说明卫生间排风帽、空调洞室内与室外墙上加护套，刷相邻墙面颜色涂料。 空调预留孔洞，应说明在远离地漏侧靠墙处，加一个Φ 100PVC 空调洞套管，以安装室内外空调机 连接管。 4) 5) 6) 应说明双层玻璃的使用部位。 应说明公用上人屋顶及私家露台的面层及屋面做法。 应说明楼梯栏杆及残疾人扶手、阳台栏杆、空调百叶及网眼板、铝合金门窗及配件、外墙贴面、涂 料、单元门及进户门、锁、雨棚、开关插座、住户配电箱、灯具、智能化设备箱、钢结构、玻璃构 件、围墙栏杆等所有影响感观的建筑构件，必须提前确认小样后方可大量进货和施工。11. 12.1.2 单元户型(含精装修) 1.2.1 单元套内1. 入户门：1) 相邻入户防盗门应尽量外开，但在防盗门同时开启时门扇不得碰撞，间隙以大于 100 为宜，走道中段的入户门不宜外开。 2) 住宅入门户门垛与消防给水立管或消火栓箱相邻时， 其尺寸应结合考虑。 消防给水立管位置应在建 筑图上予以明确。2. 玄关：玄关内建议考虑衣帽镜、柜设置空间，250-300 进深， 宽，并避免与 户配电箱、对讲机发生冲突。 3. 客厅：客厅沙发应有利于向外景观最佳的视线位置布置。 4. 跃层：跃层住宅的室内楼梯间的平面尺寸、梯踏步的几何尺寸应符合规范要求：步宽 ≥220，步高≤200，建议按 250×175 设计；梯段宽度≥900；梯踏步至顶上的横梁高 度应≥2000。 5. 开关插座：注意所有开关插座整齐、美观、并标明与轴线间距离及安装高度，并与家 具布置相结合，符合人的行为模式。 6. 地漏:地面排水口及地漏应考虑住户安装及美观的要求，在平面上标明水平及垂直方向 定位尺寸，以使各标地段做法统一，地漏设置考虑隐蔽性。 7. 伸缩缝：1) 2) 立面盖板材料宜采用 1.2 厚的铝合金盖板，勒脚处与上部墙面齐平，暗踢脚做法应标明。 屋面、墙柱、楼板及女儿墙顶部等处，应明确伸缩缝的做法，跨伸缩缝排水沟做法。8. 预埋件：务必包括所有钢结构及预埋件的设计。13.1.2.2 厨房1. 橱柜：布置应遵循洗、切、炒的流线，以间距 800 为宜，炉灶应避开窗口设置，并考 虑两人同时操作可能，橱柜进深宜大于 560，长度在
之间。吊柜进深 350， 净高不宜小于 500。电气插座应避免靠近水盆、灶具，并结合家具布置。厨房吊柜设 置时应注意避免挡窗。吊顶下皮应高于窗洞上皮 50。 2. 冰箱：宽度不宜小于 650，若考虑美式大冰箱尺寸宜为 800。注意冰箱门的开启方便及 冰箱散热。高档物业可以就结合橱柜做暗藏式冰箱位。洗衣机位不宜小于 600×600。 厨房仅在布置有洗衣机时，设置地漏，地漏位于洗衣机出水口一侧，并避免离橱柜太 近。宜采用能防止溢流和干涸的专用地漏。 3. 烟道：1) 应结合厨具设置烟道，烟道开孔位置应利于抽烟机排气管接入，布置在次烟道宽面上，烟道排气口 底标高，不宜低于 2.5m。2)烟道产品应过关，避免住户间互相串味，烟道切忌单风道设计，烟道本身尺寸过小，而止逆阀深入 烟道尺寸过大， 排烟净空很小， 造成排烟不畅。 烟道的倒烟现象， 应从烟道种类 （单烟道， 双烟道） 、 烟道止逆阀的选择、烟道尺寸给予考虑。高层排烟道应采用“主一次一主”变压式烟道，且防止串 烟串味，应采用单双层分别排风系统，高层排烟道排风口应有防火止回阀，加工厂应随烟道统一供 应。4.天然气管： 其走向尽量减少天然气管的户内长度， 所有立管应设在墙角， 不影响台面有效使用宽度。 注意各种管线应安装牢固，不发生冲突，立管不遮挡排气洞口，不影响开窗。5. 插座：距离燃气管道应保证有 30 厘米以上的距离。 6. 水立管：1) 布置尽量集中， 以不影响业主有效台面使用面积。 上层使用的下水支管不能暴露于下层住户的非橱、 卫用房内。 2) 厨房设有排水立管的位置，应留 200～300 宽的砖砌体后，再设窗户，尽量避免排水立管遮蔽窗户， 影响厨房采光。14.1.2.3 卫生间1. 私密:当两户卫生间位于凹槽相对布置时，窗户因对视可采用磨砂玻璃或错位布置。 2. 防噪:有上下水的洁具应考虑噪音对卧室的影响（如坐便器） ，尽量避开卧室墙面布置。 3. 管线:1) 应合理布置卫生间内的给水管、排水立管、排气道、浴缸、淋浴房等；安装上下水管的墙面应与梁 同平面。 2) 卫生间内应避免有梁穿过， 有梁穿过时应注意卫生器具楼面留孔与梁的关系， 注意避免坐便器正下 方是大梁，无法居中安装。各种管线不相冲突，立管不遮挡排气洞口，不影响开窗。 3) 卫生间设有排水立管的位置应留 200～300 宽的砖砌体后再设窗户，尽量避免排水立管遮蔽窗户， 影响卫生间采光。4. 卫生间设施：1) 大户型主卫生间宜洗、浴分开，洁具设施要与户型档次相匹配，应考虑浴缸、座便器和洗脸盆设置 位置; 2) 3) 4) 座便器的下水口距离墙面建议按 300 设计坑距，考虑留洞和安装管道。 卫生间地面建议有 2%坡度向地漏。 避免暗厕，暗厕应设通风道，其位置应避免靠近给水管，设在门后。5)若卫生间设计安装普通浴缸，则窗台高度不宜于 500；若卫生间设计安装按摩浴缸，则窗台高度不 宜小于 600；若要安装三角按摩浴缸，则窗台高度不宜小于 700。6) 7) 8) 9)主人卫生间台面建议宽度 560-600，长度不宜小于 900，高度建议 850 左右。 台盆镜面宽度宜与台面长度相同，且高于台面 300，台面于淋浴间或浴缸相交处倒圆角。 毛巾架净宽宜为 900-1000。 淋浴开关宜距地为 。10) 淋浴喷头宜距地为 。 11) 地漏位于淋浴头下部居中。 12) 浴缸尺寸宜采用 750×1700，档次较高时可考虑增加浴缸平台尺寸。边设∮20 不锈钢浴帘杆，毛巾 架下边距地 900。 13) 考虑设置拖把池水龙头，建议距地 500。 14) 高档住宅卫生间可考虑安装电话接口。15.1.2.4 阳台及露台1. 栏杆高度：阳台栏杆在楼板结构层上 150 范围内不宜留空，应满足有关可踏面规范要 求，同时栏杆净高度不宜低于 1100。 2. 装修材料：1) 开敞阳台天花涂料部分应为外墙涂料，顶层阳台应设雨棚。若外墙装饰材料为涂料时，阳台踏脚需 做反坡，以防止对墙面的污染。 2) 阳台玻璃栏板应采用便于加工、安装和维护的形式，玻璃应采应不易破裂的安全玻璃。3. 防、排水：1) 2) 3) 阳台应做防水层、防水保护层。 建议地面最少比室内低于 50，如有困难，露台的门应设门槛。 当洗衣机位于阳台时，洗衣污水不应直接排到雨水管内，应设防止溢流和干涸的专用排水地漏，阳 台拦板要考虑洗衣机位的摆放，避免镂空。 4) 阳台排水应设地漏， 地漏位置建筑专业要结合雨水管， 宜靠近外墙、 阳台角端设置， 不宜设在门口， 阳台地面应向地漏找坡，并标明排水坡度。4. 空调：空调与阳台应注意明确分隔，以避免客户投诉。 5. 门框：考虑室内镶地板的高度，阳台门下门框高度不宜小于 50，其他铺地砖等侧不宜小于 30，避免使室内完成面高于门框，影响美观且不防水。 6. 高差：出露台处高差可考虑反梁处理，通过调整地面找坡，减少出露台处的高差，若 露台底层功能容许，可考虑降板处理；花池需要考虑底板与平台完成面的高差，并需 要有防水和排水处理。 7. 出露台管： 1) 所有上人露台，污、废水透气管不能立于空间当中，影响露台使用，应于下层辅助用房顶拐弯并至靠墙或柱边位置伸出屋面至最顶层女儿墙高度。2) 位于业主屋面露台内的烟道和排气管的高度建议加高到 2400。16.1.2.5 门1. 门口高差：铝合金弹簧门高低差应留在地弹簧外侧，注意室内铺地应延伸至地弹簧外 侧。17.1.2.6 窗1. 基本要求：1) 既要考虑外观整体效果，又要考虑业主在室内的观感及使用功能。窗外有空调外机，且外机无法从 别处放出去时，窗户的分格形式应保证外机能从窗户处放出去。 2) 3) 4) 门窗大样图除明确门窗所在平面的位置、尺寸、分格方式、开启方向外，还应明确百页位置。 门框及滑槽应留设泄水口。 当窗扇面积 &1.5 O时，窗扇建议加横档或采用安全玻璃；当客厅到阳台的门为四扇时（门洞 宽&3600） ，宜固定两边门扇及门上亮子。2. 安全防护：距地 900 以下，建议为固定窗扇，且低于 900 窗台，建议设 900 高窗护栏 或夹胶安全玻璃（窗外为阳台或平台时不受此限制） ，防护栏杆竖杆之间的净距不宜大 于 110。 3. 飘窗板宽：凸窗窗台板净宽宜控制在 600～650，且上板大于下板 50。 4. 窗台高度： 1) 落地窗窗台高宜为 200，阳光窗窗台高宜为 450，其余窗台高宜为 950（特殊者除外） ； 2) 为满足卫生间吊顶设置及浴霸换气要求，卫生间窗台高宜取 900，下部为平开窗扇，上部亮子作百页。5. 通风面积：窗型设计时不应仅考虑外观整体形象，还应考虑室内通风，开启扇面积不 宜小于房间地板面积的 1/20，且与门位置形成对流。厨房开启扇不宜小于 0.6 O，凸窗 不应采用较特殊、拼接过多的窗型。 6. 转角窗：位于转角处的窗（阳台门）应避免视线干扰。 7. 门带窗：厨房门带窗，当窗宽≥500 时，宜做平开窗。 8. 防雷：外墙门窗，百页，金属构件应按规范设置避雷接地。18.1.2.7 空调1. 室外机布置: 1) 住宅各房间均应考虑空调机的设置；空调外机位不应占用房间内面积，同时应方便室外机的安装。 2) 空调室外机位应靠便于安装及维修的可能性，靠近窗洞口设置，尽量避免设于无窗山墙，不便于空调外机的安装。空调室外机位应考虑窗的开启方向。空调位设于凹槽内时需考虑对窗槽的影响， 距离过近而对吹的两室外机需要相互错位。空调外机不宜设于封闭阳台内。室外机位净尺寸，应 满足业主户内最大容量空调外机尺寸的需求。3) 空调室外机安装可采用相临凸窗间放置，梁下挑板放置，阳台或平层挑板放置等几种方式。根据立面效果决定， 同一位置安装两台空调室外机时， 在平面相同位置不同高处分别挑板垂直立体安装。 在地漏侧靠墙处，加一个Φ 100PVC 空调洞套管，以安装室内外空调机连接管。2. 空调插座: 1) 空调洞口与空调室内机安装在同一个平面上时，空调插座位置设计在洞口斜上方， 离开空调室内机位置，建议与洞口水平及垂直方向净距各 150。2) 空调洞口与空调安装不在同一个平面上时，空调插座设计在与空调室内机同一个平面上，建议空调插座离开墙边 150。忌空调管穿过其他房间，应直接接出房外。3. 空调留洞: 1) 采用分体式空调，墙面预留∮75（双机∮100）PVC 套管，建议管中距地 2250，向外倾斜 10 度。 2) 室内外无高差的首层客厅的柜式空调，室内机穿墙管应比室外地面的完成面高，建议管中距地180~250。4. 5.室内机布置:采用分体式空调，空调室内机应与家具一起布置并表示，避免对床直吹。 排水:1) 空调冷凝水应有组织排放，主管的布置应隐蔽，并方便支管接入。2) 空调外机板宜翻边 50，采用有组织排水，板上设地漏并标明坡度。19.1.3 公共区域20. 1.3.1 单元入口及楼梯间1. 单元门：单元入口门洞尺寸不宜小于 ，且设闭门器。建筑入口宜结合造型 设置雨蓬，雨棚不宜采用钢化玻璃。不应直接在楼上阳台下设置住宅入口。 2. 大堂：首层入户大堂墙面应采用可擦洗材料，不宜采用镜面玻璃墙，应从使用及美观 角度统筹安排布告栏及专用照明、牛奶箱、信报箱等设施。 3. 过道：楼层公共过道及各入户门设置应方便用户搬运家具，楼道转角墙体阳角处建议 安装防撞条。 4. 管线：各种管线（包括水平支管）能暗埋的一定暗埋，消防栓等不能暗装的应设于楼 段下较隐蔽处，大堂内尽量不要看到管线和消防栓。 1) 消火栓宜采用内嵌式，不宜设在厅、卧室的墙面并避免正对户门设置，消防栓的安装一定要符合规范，要易于操作不能设于楼梯侧墙上，并保证人员正常安全疏散宽度，消防栓应有出屋面实验消 火栓。2) 高层住宅楼梯消火栓明设在休息平台处时，休息平台宽度应比正常宽度加宽 200，同时设计时应注意消火栓上皮与梁的关系。3) 消防管、给水管及其他线槽，如有转弯部分绝不能出现在楼梯间显眼的视线范围内，楼梯休息平台顶如有水平支管或线槽，最好是先出平台顶，再弯进室内，以保证休息平台处净高及美观。4) 单元入口处不能看到天然气管。 天然气管的走向应尽量减少天然气管的户内长度， 所有立管应设在墙角，不影响台面有效使用宽度，根据特定项目需要还应设管道井。注意各种管线不发生冲突， 立管不遮挡排气洞口，不影响开窗，且排气洞口注意与热水器位置相结合布置。5) 电缆井位置应设在楼梯梯段下或室外，非住户必经之地。 5. 楼梯：室内楼梯采用简洁、美观、造价合理的硬木扶手及栏杆形式。室外用钢管扶手 及栏杆。21.1.3.2 电梯及电梯厅1. 与电梯相关的各专业设计应相互匹配。2. 电梯选型：应明确载客人数和载重量，并考虑轿箱内的装修荷载。 3. 4. 5. 6. 前室门：电梯在人防清洁区内使用时应设前室为防护密闭门。 电梯门：电梯机房门宜净宽 1200，便于物业维修设备。 安全门：井道高度 11 米内无停靠层站门时，建议设置安全门。 井道:1) 电梯筒体井道不应采用空心砌体砌筑。 2) 不宜与起居厅、居室贴临，必须贴临时，电梯井道应为隔音墙体，且速度大于 2.5M/S 时，井道上部建议设置高度大于 1M 的隔声层，隔声层设置 800×800 进出口。3) 速度大于 2M/S 的电梯，建议在井道底部和顶部设置不小于 600×600 带百叶窗的通气孔。 4) 相邻电梯井道之间隔墙上，可设风压泄压孔洞。 7. 预留孔洞：电梯的控制面板按钮留洞宜设于两电梯门洞连接墙体的中心位置，以利于 电梯门套的安装。单台电梯控制按钮留洞，建议设于电梯门套宽度中心位置，其位置 和高度使用要尽量方便，预留孔的尺寸可比要求四周均宽出 25。 8. 电梯配套功能：应明确轿箱内摄像、电话（五方通话）等要求，电梯机房至控制管理 中心（消防控制室）建议设计有视频线、电话线。 9. 机房：1) 扶梯宽度尺寸应预留装饰余量，建议单梯两边各预留 50，双梯两边各预留 100。在确定扶梯支撑梁的牛腿高度时，应从地面标高往下减 50（考虑地面层装饰厚度） 。2) 机房设备应有满足设备尺寸要求的进出口。 3) 机房应设置吊钩；客用电梯与消防电梯不能共用机房，机房间应采用防火墙分隔。 4) 电梯机房宜自然采光，应满足通风和散热需要，明确风扇或空调安装作法。应注意机房温度控制所需通风及空调设备的预留洞、电气管线、插座是否设置，注意信号覆盖、五方通话等管线的预留， 机房管线、洞口预留，各专业应汇总校队，避免遗漏或错位。5) 不应在电梯机房顶板上直接设置水箱或在机房内直接穿越水管，蒸汽管和烟道。 6) 应注意机房屋顶用于吊装设备的梁位置及梁上吊环是否正确。 10. 防、排水： 1) 电梯厅旁的有水房间应设地漏；电梯门口建议做 1%反坡，防止梯井进水。靠门一侧可比外侧高15-20MM。2) 消防电梯井底应设排水设施。 排水井容量不宜小于 2 立方米， 标高与电梯井相比， 建议下降 300~500，且不宜布置在电梯井内，而应布置在临近消防电梯的地方，并用暗管连接，如地下室兼人防时，应注意排水井应设在染毒区。3) 消防电梯排水井的设置应考虑方便维修，不应设计在电梯厅主要通道处。22.1.1.3.3 楼梯消防防火门：公共部位常闭防火门，应保证开启方向满足规范中疏散要求，并安装隐式闭 门器，防火门可作子母门。电梯在人防清洁区内使用时应设前室为防护密闭门。2.消防前室内不得设置管道井。3. 消防前室的防火门开启后不应遮挡电梯门。 4. 疏散楼梯间设置应满足以下要求：住宅与裙房商业不得共用消防疏散楼梯间；消防疏 散楼梯间在首层应将地上和地下部分用防火门隔断，从首层防火门到负一层休息平台 之间的楼梯栏杆不应透空，应采用防火材料将其封闭至二层楼梯边梁；防火门开启方 向应朝疏散方向。 5. 前室和消防楼梯间的外墙窗设计为钢制透空护栏时，应设置窗眉板，防止飘雨。23.1.3.4 楼层竖向1. 应明确楼层净高，建筑、结构、给排水、通风空调、电气、装饰等专业相应协调一致。 2. 水、电管井的面板标高要求：建议水管井楼板面比相邻楼板面下降 100；强、弱电管 井楼板面比相邻楼板面高出 100。 3. 室内楼板面应高于室外绿化平台屋面板的找平层、防水层、保护层及绿化完成后的高 度，裙房屋面与塔楼底面层楼面标高差，建议不小于 600。如不具备条件时，宜将相 应梁朝上翻，以提高防水效果。 4. 建筑未设转换层时，管道转换的相应楼层高度应适当加高。24.1.3.5 地下室1. 地下室建筑与结构要求： 1) 备用发电机房的排烟道是否考虑隔热设计，有无安装预留孔洞。 2) 人防分区布置要满足平时和战时的要求， 各种管线布置不应对人防门的开关有影响。 人防门前开门应加装垫块，防止下沉。3) 人防地下室设备用房应有一定数量的从基础内引出的钢筋头，便于战时设备接地使用。4) 地下室地面如设排水沟，应设置 200-250 宽的排水沟，间距不大于 12M，并标明排水坡度。超过两层的地下室应设计滤水层。排水沟不应跨越防火分区或人防防护单元。5) 首层地面应注意预留大型设备吊装孔洞。 6) 出入口及采光窗、井应结合地面环境做好设计。 7) 地下室顶板上环境做法应与结构沟通，计算荷载。 8) 地下停车场墙面卫生墙油漆不少于 100mm。 9) 务必保证不得出现渗漏水情况。 10)非机动车库应设置方便业主充电的电源插座，数量充足，同时考虑用电安全、方便收费管理。 （如采用冲卡式电表收费管理）11)非机动车库内应设置相应数量的监控探头，便于安全管理。 12)非机动车库出入口、人行出入口起止处应设置排水沟及挡雨棚。 13)非机动车库出入口坡道、门及门槛设置需方便业主车辆推行。 2. 地下室管道竖向定位原则 1) 保证主要通道的净高 2.2 米以上，局部非主要通道的高度可适当降低，但不得小于 2.0 米。 2) 由于成本控制，地下室层高较低，给水、消防和喷淋的干管可穿梁安装于最高，喷淋支管沿侧墙安装，高度不做限制。3) 风管在有梁的地方绕梁安装，以提高安装高度。 3. 地下室的留洞 1) 管道穿越地下室的外墙必须预留防水套管。 2) 管道穿越地下室的顶板，如位置在室外时必须预留防水套管。 3) 电缆穿地下室外墙应明确防水做法，需特殊处理，直接埋管的方法在下雨时容易灌水。 4) 地下室防排烟洞口、柴油发电机排烟洞口应特别注意，这些洞口较大而且在结构图上容易遗漏。 5) 干管穿越地下室梁的留洞在水平方向应考虑留有较大的富裕，以避免施工误差，使管道安装困难，甚至留洞报废的情况。6) 地下室的留洞在施工前，各专业应汇总校对，以防止遗漏。 4. 地下室设备房 1) 变配电房、水泵房、柴油发电机房不宜放在较低位置，以免万一发生事故会被水淹。 2) 变配电房如在地下室应考虑局部的抬高。 3) 水泵房内的配电柜不宜与水泵地坪同一标高，配电设备应抬高 150，以免浸水。 4) 水泵房的排水泵应设置为一用一备，水箱、集水坑应设置水位报警装置，报警信号引至消控中心。5) 发电机房应考虑给排水系统，设置洗手池，排水应首先考虑能自然排到地下室的集水坑内，但不能排到电梯集水坑内。6) 配电房的电缆沟由于多种原因容易进水， 建议考虑在配电房外增设排水集水坑， 电缆沟内积水通过敷设水管流至集水井，设置时注意集水井与电缆沟的高差。7) 层高设计：建议保证管道下净高 2.4M，计算净高时须预留 100 的设备管道安装量。 5. 人防 1) 人防的洗消间应设置防爆地漏，并应委托专业公司预埋或指导。 2) 人防的洗消间等通道应设置防爆门铃。 3) 穿越人防外墙的管道，在人防一侧必须安装防爆阀门，穿越人防分区墙的管道应在两侧增加防爆阀门。4) 穿越人防分区的电缆桥架应进行封堵处理，电缆周边应用防火棉封堵， 穿越人防外墙的电缆应按规范进行处理。5) 人防工程的防爆电井不应遗漏。 6) 地下室排水沟不宜穿越人防的分区墙。 7) 必须考虑防火门和人防门的关系，两种门不宜共用一个门洞，以免出现混乱。 8) 应注意人防门与结构水电的关系，避免相碰，使人防门打不开。 9) 应注意防排烟等通风系统与人防的关系。 6. 地下室防、排水 1) 地下室防水应作好挡墙面、顶板面防水以及地面排水，处理好变形缝、穿墙套管的防水。挡墙外宜设盲沟。地下室地坪应沿墙角、地面纵横方面设排水沟，形成排水网。1) 地下室车库坡道起止处应设置雨水排水沟，上面的雨水沟的排水应考虑直接排向室外的雨水井。 沟盖板要选用耐压的盖板。2) 集水坑的排水泵建议进行自动化监控处理，将信号引至消控室。 3) 地下室的排水蓖子、 集水坑盖板建议选用轻质复合材料， 排水沟及集水坑位置设置应避开车道及停车位，防止碾压破损。7. 地下室消防 1) 地下室插孔电话的位置应考虑与防火门，人防门等的关系，避免出现使用困难的现象。 2) 应注意防火卷帘门与梁柱的关系，尽量抬高安装高度。 3) 人防区排烟处的防火门必须考虑密闭性，应考虑增加密封橡胶。 8. 地下车库及汽车坡道1) 坡道出入口高度不小于 2.4M 高，具体设计时应重点注意梁的高度和避免设备管道穿过，计算净高时应预留 100 的施工误差量及考虑坡道横坡的高度。2) 车道入口斜坡道应采用有防滑齿的面层，车道入口处应安装雨棚。 3) 坡道入口处地坪标高建议高出外地面 20-50,防止雨水倒灌。 4) 设备管道应避免穿越防火分区，分隔防火单元的防火卷帘门高度不宜小于 2.2M，经常开启的防火卷帘门宜采用轻质产品。5) 车库照明设计应采用区域控制，采用节能型灯具，分回路设置，灯具数量合理，避免能耗浪费，灯具设置考虑与风管、线槽及管路的发生冲突，影响照度。6) 地下人防车库，入口处防护密闭门要设计合理，通过防护单元隔墙的通道要满足汽车方便进出。 7) 地下人防工程兼作车库时，梁的高度除满足人防防护要求外， 应满足公共管道和防火卷帘等安装后的车库净高要求。25.1.3.6 设备用房1. 各设备用房应统筹考虑、布置紧凑，不应影响停车等使用功能。 2. 应明确位于地下室最底层变配电房的作法，地面和挡土墙应作防潮层，配电房地面须 粉刷耐磨油漆，变配电房内应设置通气窗。房间地面建议高出房外 300mm 以上，或采 用更安全的防洪防水措施。 3. 地下室水泵房、空调机房、锅炉房、发电机房应墙面作防潮层，并建议铺贴 1.2 米高 墙砖，其余墙、顶面采用防潮腻子、防潮涂料，墙面、顶棚批白，涂料粉刷，水泵房、 空调机房地面须铺贴地砖，其他机房水泥地面应符合《建筑地面工程施工质量验收规 范》 。 4. 各机房需配置有温、湿度计（温湿度计建议选用直接读数方式的产品） 。 5. 各机房设置防止雨、雪和蛇、鼠类小动物从采光窗、通风窗、门、电缆沟等进入室内 的设施（如风口百叶处应焊接不锈钢丝网、电缆沟进行封堵等） 。电梯机房门及通风窗 需装设雨棚。 6. 同一设备房不同出入口门锁宜采用通开钥匙，不同类型的设备房不宜采用通开钥匙。 7. 地下室生活水箱、消防水池应设计爬梯，方便物业检查、维修。 8. 地下室配电房、水泵房、发电机房、空调机房等进门槛处安装金属材质防鼠挡板，高 度为 50cm。有水房间应设排水沟，并标明排水坡度。9. 底楼和正负零以下，强、弱电间的进出管沟和桥架除采用防火泥封堵外，同时用无机 泥，对所有缝隙进行二次密实封堵，防止因室外温差形成结露，对设施设备带来损坏。 10. 各电梯机房、高低压配电室、消控中心、水泵房、监控室、泳池泵房、水处理房等设 备房应根据现场情况，配置一定数量的灭火器（4kg 干粉灭火器） 。高低压设备较集中 的供配电室可配置 35kg 手推车式灭火器或专用灭火器。 11. 各设备房应统一制作机房、配套设施标识、标牌，VI 标识选用项目 LOGO 标识。如： 机房名称及“机房重地，闲人免进”等警示标牌，门牌标识正确、位置合适。 12. 各机房应有良好的通风环境，安装送、排风设备，保证空气清新。 13. 各设备房内日常照明照度符合规范要求， 建议 （消控中心为 300 lux； 配电房为 200 lux； 水泵房、风机房等为 150 lux，应选用节能灯具） 。且备有事故照明，其照度为一般照明 的 1/10，照明时间能满足 30 分钟左右。 14. 消控中心、配电房必须安装空调和除湿设备，电梯机房设在屋顶层，温度较高，建议 安装空调设备，宜采用每天能当日开、当日关的定时功能的空调机，方便管理，降低 能耗。相关机房安装空调时，考虑空调外机的安置位置及冷凝水的排水问题。 15. 给水调频泵的减压阀安装角度：要面向便于装门及维修方向，并不得妨碍其他设备的 使用。 16. 设备房应严格控制噪声，在隔声、吸声、消声三各方面采取措施：①位置远离人群居 住区；②设专门的吸声房间；③布置缓冲带；④基础、楼板、墙和柱作隔振处理设备 基础、连接接头等应采取可靠的降噪措施。 1) 变配电室、水泵房不应直接设在紧邻住户的住宅楼底层，设备房的楼上可设商业、物业办公或公共活动场所等非住宅用房。冷却塔应设置在非住宅楼屋顶，尽量远离住宅，减少或避免噪音扰民， 并设计检修楼梯。2) 屋顶正压送风风机应选用低噪音的型号， 供应商业用房空调主机应避免噪音和热气等对相邻住户的干扰。3) 当稳压装置设在住户顶板上时，应在屋顶层或吊顶内设隔音材料，减少低频噪音的干扰。26.1.3.7 屋顶、女儿墙及栏杆1. 屋面排水： 1) 屋面雨水管的设置尽量隐蔽，不能直接暴露于立面墙上， 应结合冷凝水管或阳台排水管布置于凹角内，并注意与空调孔洞的关系，位置要协调，并应画出雨水管、冷凝水管、阳台排水管、地漏之间的定位详图。底层平面须表示雨水管。2) 小面积凹廊或阳台可采用直径 50 排水管，单向排水屋面宽度宜控制在 9-12M。 3) 屋顶排水不能先经露台再排至雨水管，必须直接排至雨水管。 4) 屋顶花池泄水管不能直接排向屋顶花园地面。 5) 当屋面被防火墙隔开时，应两侧分别排水，不得在防火墙上开洞设排水孔道。 6) 种植屋面应设置人行通道，四周设围护墙及泄水管、排水沟，并严防泄水孔堵塞；屋顶绿化应考虑喷灌设施及屋顶保洁用水设施。7) 屋顶给排水管应做好防冻保护。 8) 屋面排水沟应作防水处理，排水地漏应选用防堵塞水篦子。 2. 屋顶楼梯间或水箱间应设计爬梯。 3. 上人露台烟道高度应与顶层女儿墙齐平，污废水透气管应设置在至柱子或墙角等不显 眼凹槽处，高度同顶层女儿墙齐平。 4. 屋顶花园水电管线尽量暗装，水电接口位置应靠近业主活动区域尽量符合常人使用心 理及功能需要，如方便业主浇灌植物及照明等。插座应用防水插座。 5. 需要设泛光照明,则在设计中应综合考虑。 6. 屋面绿化平台及屋顶上的变形缝应有明确的剖面大样做法，而不仅仅引用图集。 7. 屋顶层应安装方便物料吊装及维修用的吊钩。27.1.3.8 管道井、设备表箱1. 一般要求：建筑专业统一协调设备专业管线和设备位置、计量方式，特别要注意设备 箱与构造柱、结构梁的关系。应在平面放大图和剖面图上标识出设备箱门的位置，并 用虚线在设备箱立面详图上表示箱体实际大小及位置。 2. 井道门：1) 管道竖井宜在每层靠公共走道一侧设不小于 600×1200 检修门（高层为丙级防火门）或可拆卸的 500×500 壁板检查口。 2) 强弱电井与管道井应独立采用通开钥匙，方便物业管理。3. 井道： 1) 强弱电井、管道井内空间尺寸合理，方便设施设备安装、检修。 2) 强弱电井内箱体位置设置合理，箱体大小满足设备的安装尺寸。3) 强弱电井的管线安装完毕后，管线四周的空隙应用防火胶泥封堵，一类高层建筑应每层均封堵。 4. 管道留洞：宜按管道的穿孔位置预留洞口，并预留板钢筋，待管道就位后再封闭洞孔。 5. 其他：应明确车库、发电机房的井道防雨百叶风口面积及做法，应明确餐饮烟道顶部 做法。28.1.3.9 商业店面1. 底商餐厅厨房应设通至屋顶排烟道。如前期设计时底商未定性，应在平面适当位置考 虑设置集中排烟道，烟气应高空过滤后排放。 2. 底商应在隐蔽位置设计预留空调机位，避免靠近住宅入口。空调机位尺寸满足使用需 求，空调冷凝水需有组织排放。 3. 当流量大的商业服务空间与商住楼住户大堂临近时，商业用房的货运出入口宜设在地 下室或与大堂入口异向布置，最好设专用的货运通道，避免人、货流交叉，减少交通 安全隐患。 4. 商业裙房应按餐饮功能设计，预留好上下水，烟道、隔油池、空调位等，同时考虑用 电扩容问题。29.1.3.10 会所1. 大型会所宜设计厨房，以便开展商务会议或业主租用聚会。 2. 会所功能设置应根据使用者的组成考虑，应突出特点以提高利用率。30.1.3.11 物业用房1. 物业管理用房面积按照当地法规要求测算，达到物业管理公司提出的功能、布局要求。 2. 位置：物业管理用房尽量设置在住宅区入口位置或中心部位，方便住户接待。值班操 作用房应就近设置在设备间附近。 3. 工程、绿化、保洁员工用房考虑服务半径，宜设置在小区相对集中位置，可设置在地 下或架空层，根据业态设值班点及保洁间，工程用房与配电室距离不宜太远。 4. 过渡性物业用房位置根据实际考虑，但需考虑永久性用房建成之前的管理使用需要。 5. 员工通道尽量与客户通道分开； 6. 有独立的经理办公室、财务办公室和会议室及公共办公区，办公区域设置卫生间，能够有独立的资料室、储存室； 7. 具有足够的采光和通风条件。31. 32.第二章 给排水设计 2.1 水表设置位置1. 建筑的分户配水支管（含冷水和热水） 、公共用水配水总管上。 2. 不同功能分区（商场、餐饮、娱乐、客房）等的给水支管上。 3. 浇洒道路或绿化用水的配水管上。 4. 锅炉、冷却塔、游泳池、喷水池、空调及其他补充水管上。 5. 物业管理公司内部用水总管上。 6. 生活水、空调水进水总管上。空调补水管网（包括冷却水塔、膨胀水箱）上，方便水 箱、水塔清洗及自然损耗时的计量。 7. 景观水系补水管网上，方便水系清洗及自然损耗时的计量。 8. 人防给水总管上，地下室保洁用水引自人防管网，水龙头结合单元楼幢，就近安装在 集水井侧边，方便地下室及消防楼梯保洁用水。 9. 绿化浇花用水总管上。 10. 垃圾房需安装水计量表。 11. 其他必要的地方。 12. 所有计量表安装位置方便物业工作人员抄见。 13. 水表应装设防止倒转的止回装置。33.2.2 给水1. 应明确管井内水表的布置平面图，注明水表安装标高及进出水管布置。 2. 转换层给水管、喷淋管、消防管的连接，应有明确详细大样图。 3. 室内给排水管不能敷设在现浇板中， 但应有到各用水间的走向图及预埋给水管位置图。 4. 住宅内给水管若采用暗敷，需考虑设计冷热水管道，管材质量中档以上，如给水聚丙 稀管（PP-R） 。 5. 水泵基础、管道支吊架设计时应采用隔震降噪措施，与水泵出水管相接的给水主管前应设软接头。34.2.3 水箱水池1. 二次供水应设泵房和蓄水箱（池）并与市政供水管网接通。 2. 水箱水池的实际容量应满足设计要求，所需配件齐全、使用正常：水位指示、溢流管、 通气管（加防护网罩） 、检修人孔盖（应为密封型且加锁） 、进出口扶梯、进水浮球阀、 内部连通管（若内部有隔间） 、排污阀等。 3. 水池水箱必须有专业清洗单位的清洗记录及市卫生防疫站的水质化验合格单。 4. 水池水箱四周应确保不渗、不漏、不冻、不被污染，为便于清洗，水池水箱应能够予 以分隔。 5. 高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。 6. 生活水箱、消防水箱设置不锈钢爬梯；水箱溢流管、排污管应引至附近水沟或水坑， 溢水口、排水口装设防虫网，生活水箱盖均应上双锁封闭。消防水箱检查口应装置活 动格栅，若有同一泵房有两台水箱时，应有连通管道及可相互切换的阀门。 6. 水箱有水位高度显示计；并有水箱高、低水位报警装置及水泵故障报警装置，在水泵 房现场及监控中心安装声光报警器。水泵控制柜应设置低水位停泵控制功能。35.2.4 水泵及泵房1. 水泵房内应有充足的照明和良好的通风装置，至少设置 1 个能进出最大设备（或部件） 的运输大门，内部配有电话通讯口和维修用电源插座。 2. 地下泵房楼梯坡度和宽度应考虑方便搬运主要零部件，楼梯踏步应有防滑措施。 3. 地下泵房应有防潮或防地下水渗入的措施，泵房内必须设置排水明沟和集水坑，集水 坑容量不得小于排水泵 3~5 分钟的流量。 4. 泵房内重要设备顶部应预留吊钩。 5. 泵房内应留有足够的操作和维修通道。 6. 每台水泵积水盘排水嘴处，用 4 分 PVC 水管制作引流管引至地面排水沟。 7. 水泵房内所有设备及管网的外表油漆颜色及水流向标识，应符合物业公司工程质量体 系相关规定，要求如下： 1) 设备外表油漆颜色：A. 生活水泵：蓝色、泵电机（灰色） ，机座：黑色。 B. 消防泵（喷淋泵） ：红色，泵电机（灰色） ，机座：黑色。 C. 潜水泵：黑色 D. 阀门本体：黑色 E. 阀门手轮：红色 F. 联轴器：本色 G. 防护罩：灰色 H. 单向阀：黑色 I. J. 支架：银灰色 排污阀：黑色2) 管道外表颜色： A. 上水管：绿色。 B. 消防管：红色。 C. 排污管：黑色。 D. 煤气管：黄色。 3) 液体流向标志：白色。36.2.5 管路系统1. 需安装减压阀、橡胶软接头、放气阀、伸缩节的位置必须由设计施工单位给出清单（一 览表） 并现场一一察看运转情况。 2. 管路中阀门应采用明杆阀门或蝶阀，便于观察开启程度，止回阀应选用缓闭消声止回 阀。 3. 水泵进出口管路主要调节部位应装设压力表。 4. 污水管道不得穿越沉降缝、烟道和风道，并应避免穿过伸缩缝。 5. 使用硬聚氯乙烯管应符合特殊要求：避免冲击，避免热源； 每隔 4m 设伸缩节，管道 应顺直且排水通畅，高层建筑的排出管应采取防沉降措施。 6. 污水管道检查口、清扫口按现场实际情况保证实用，各接口不得渗漏，安装应平整、 牢固。 7. 消防末端放水阀应设在公共区域有地漏、集水井、排水沟的位置。8. 信号碟阀和水流指示器、消火栓环状管网阀门宜设置在公共区域。 9. 项目内各处水压符合设计要求。在项目水压较低处试水使用正常。 10. 给水管道上的阀门，应设置在易于操作和方便检修的位置，在其它部位安装的阀门部 件，应考虑根据实际情况制作固定攀爬扶梯和工作平台。 11. 高层住宅生活给水系统需设置减压阀，必须是可调式减压阀且不得串联安装，消防给 水系统可以采用比例式减压阀。 12. 管道应顺直且排水通畅，有闭水试验和冲水试验的验收记录。 13. 各类管路应安装牢固；控制阀门启闭灵活，无滴漏现象；空间位置便于维修、更换； 防腐、保温（注意室内外保温材料的选择） 。37.2.6 保洁取水点设置1. 多层住宅每隔 3 层设置。 2. 高层住宅首层、顶层及每隔 10 层设置。 3. 高档小区及写字楼应每层独立设置取水点。 4. 别墅小区取水点在环境中设置（与绿化取水点合用） 。 5. 车库每层设置保洁取水点且墙柱立面应贴 1.2 米×1.2 米的瓷砖，安装拖把池。100 米 以内居中设置，大于 100 米，车库间距 60~80 米设置，位置设置合理，方便取水及排 水，取水管径不小于 20。 6. 室外需设置保洁取水点，间距 100 米设置一个水龙头，靠近路边井处设置，材质选用 不锈钢龙头，同时考虑管路保温措施，并配有相应的排水口及排水管道。 7. 水泵房、中央空调机房、发电机房和屋面冷却塔建议在机房内或附近设置保洁取水点。38.2.7 绿化景观供水1. 给水管分级控制，小环网之间应连通并设置阀门。 2. 绿化给水采用成品快速取水阀，快速取水阀前设置球阀，景观面积 20 平方米以上的绿 地建议采用喷灌方式。39.2.8 景观水体数量及体量设置1. 水体数量及体量在不影响景观设计效果的前提下，宜少不宜多。2. 建议水容量大于 25 立方米应采用循环系统，大于 300M 3 设置水泵房、净化设备。PP PP3. 建议大于 200M 3 的水体设置加压设施接入绿化管网，用于绿化浇灌或道路清洁再次利PP PP用。 4. 水体每级泵坑底部设排水，排水管设阀门，排水管径考虑排水时间不超过 30 分钟。 5. 采用时钟控制，未设置泵房的水体建议集中控制，控制箱结合照明控制箱设在门岗处。40.2.9 游泳池1. 对外有经营条件，宜与会所集中设计；周边不宜种植易落叶和根须发达的乔灌木植物。 2. 深水区与浅水区分开、游泳池与环境采用安全分隔。 3. 游泳池设置加压设施接入绿化管网，用于绿化浇灌或道路清洁再次利用。 4. 泳池四周设置排水槽。 5. 采用系统吸污，泳池吸尘口应深入水面不超过 30cm，且应根据泳池的大小合理设置吸 尘口数量。 ； 6. 需设置更衣间、淋浴间、更衣柜、足洗池。 7. 泳池的循环管道上的各阀门应装活接，便于维修更换阀门。 8. 泳池应有补水、排水阀门，且排水系统应能排干泳池的水，排水口应装设不锈钢水篦 子。 9. 泳池周边应设置救生圈，照明应足够。41.2.10 排水1. 地下污水井进水处应设置拦渣挡墙，应明确隔油池做法。集水井口应设置钢丝滤网。 2. 排水立管上设置阻火圈、检查口，不能装置时，应明确设置位置。 3. 多层、小高层排水立管宜采用硬聚氯乙烯消音螺旋管。 4. 观光电梯底坑、住宅天井应有排水设计。 5. 屋面雨排水管应设置在隐蔽处，并与土建专业排水一致。 6. 消防立管、空调排水管和雨水管设置位置应相对隐蔽，污水立管不应穿越门面。排污 井不应设置在门面门口及大堂门口，并应便于清掏。生活水池检查井与雨、排水检查 井间不应距离过近。 7. 应明确管道穿墙套管的选型及安装高度，穿越挡墙的排水管应明确标高、位置。暗埋入楼板及墙体中的水管宜采用不易损坏的管件。 8. 排水系统采用室内污、废分流，厨卫分流。 9. 楼层管道井内宜每层设置地漏，墙面离地 200、地面做防水，防止管路意外渗漏水， 发生浸水事件。 10. 雨水、污水立管建议设置靠墙暗井，防止因土体沉降而造成给排水管道破坏，同时方 便管道堵塞时便于疏通和清扫，为了建筑立面美观的需要，立管颜色应与外立面协调 一致。 11. 路面给排水管安装时，需明确施工材料及工艺，不可直接回填处理，防止沉降或路面 下陷导致管路破损，维修困难。 12. 车库顶板应有两套组织排水，地表水采用排水沟排放，渗透水（饱和水）采用盲沟或 地漏形式排放。 13. 道路两边的花池必须做防水和组织排水。 14. 采用提排排水时，提排井应设置在公共区域，设置超高水位报警信号到消控中心。 15. 公共饮食业、厨房及含有大量油脂的污水必须经过隔油处理后，再排入室外排水管道； 当生活污水需经化粪池或污水处理装置处理时，粪便污水应与生活废水分流排出。 16. 化粪池应按排污量合理设置，进出水口高差不得小于 5cm。立管与粪池间的连接管道 应有足够坡度，并不应设置两个弯道，化粪池设置需便于清掏。42. 43.第三章 电气设计 3.1 供配电系统设计1. 施工图中应有用电设备干线起始端明细表，表明电缆的始端、终端、型号、规格、数 量等。 2. 临界门面设置电动卷帘门时，电源应接到位。 3. 小区内室外电力电缆应采用电力波纹管和安装井的方式敷设。 4. 强弱电井应分开。强电井面积应充分考虑配电箱、表箱的安装位置，箱门应能打开， 方便检修。 5. 立体机械车库建议预留专用双电源。44.1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.3.2 计量电表设置电表宜安装在低压配电柜或计量柜内，方便抄表，减少线路损耗。 。 中央空调系统（包括空调主机、循环水泵、补水泵、冷却风机等）需安装电计量表。 电梯需统一、独立安装电计量表。 增压水泵需安装电计量表。 地下室送排风机（包括人防风机及车库诱导风机等）需安装电计量表。 景观照明、水系需安装电计量表。 电瓶车充电插座电源需安装电计量表。 大堂及电梯厅空调风机或风机盘管需安装电计量表。 泛光照明电路需安装电计量表。10. 商铺、会所、食堂等服务区安装电计量表， （服务区内照明、动力等需对应各功能区计 量表， ）用电引自配电间低压柜，建议电表装设在配电房。 11. 物业用房独立安装电计量表。 12. 其他必要的地方。 13. 各电能表应准确可靠，计量校验在有效期内。 14. 电表位置宜集中设置，方便集中抄表。45.3.3 照明设计、开关、插座1. 一楼电梯厅：应急照明灯分回路控制，采用翘板开关控制，其余节能筒灯分回路采用 触摸延时开关控制。筒灯数量 4-6 只，不宜设置高能耗灯带、射灯等。 2. 地下室电梯厅：应急照明灯采用翘板开关控制，其余节能筒灯分回路采用触摸延时开 关控制，筒灯数量 2-4 只，不宜设置高能耗灯带、射灯等。 3. 标准层：电梯厅设置 1-2 只节能型筒灯，采用声光控延时开关控制，内走廊每户入户 门口设置一只节能型筒灯，独立设置触摸延时开关控制，与电梯厅交接处设置一应急 照明灯具，翘板开关控制。其余灯具数量宜少，采用声光控延时开关控制，不宜设置 高能耗灯带、射灯等。 4. 消防楼道：采用声光控延时开关控制。 5. 地下车库：车道灯：采用双排节能型日光灯，灯间距宜 5M 左右，每排双回路控制。 车位灯：单排节能型日光灯，灯间距宜 5M 左右，双回路控制。6. 7. 8. 9.应急照明灯充电回路电源建议采取自本栋照明区域配电箱内。 强、弱电井、管道井应设计普通节能灯照明。 景观照明、泛光照明应采用集中、定时、分回路控制。 卫生间应作等电位联接。开关及各种插座必须与建筑专业的家具布置图相适应。10. 小区公共区域建议合理设置一定数量的 220V16A 维修插座，户外电源考虑防水保护。 11. 应留足景观和广告电源容量及出线回路。46.3.4 弱电设计3.4.1 消控中心1. 2. 与机房无关的给排水管道不得穿过机房。 机房使用抗静电活动地板，敷设高度应按实际需要确定，宜为 100～200mm，天棚轻 钢龙骨矿棉板（低于 2.6 米结构顶） 3. 机房内安装空调设备，且应受机房内电源控制柜独立空气开关的控制，空调应考虑外 机安装位置及冷凝水的排放处理。 4. 5. 6. 机房内有落地玻璃门窗时，为避免阳光直射，应安装相应的窗帘。 室内配备灭火器、消防斧、消防服、沙桶、安全带、安全帽等消防器材。 机房内各设备布局合理，机房内各系统线路整齐，标识清晰。操作台面设备、线路布 放整齐，机房空间充裕，机柜类型统一。 7. 机架、机柜安装应与进线位置对准；安装时，应调整好水平、垂直度，偏差不应大于 3mm。 8. 9. 机柜内线缆应作好绑扎，绑扎要整齐美观。应留有 1 米左右的移动余量。 系统接线顺直、整齐，标识清晰（采用标识环） ，电源箱、控制箱内须粘贴线路系统图。10. 前端设备(不含辅助照明装置)供电应合理配置，宜采用集中供电方式。 11. 应提供双电源供电， 并配备 UPS 系统， 其容量应至少能保证系统正常工作 2 小时以上。 电源应具有防雷和防漏电措施。 12. 机房设备采取两种独立的接地方式，工作接地的联合接地。工作接地电阻不大于 4?， 联合接地电阻不大于 1?。3.4.2 对讲门禁机：1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 各门岗机和管理机可以同时呼叫不同单元总线住户。 对讲话机断线、短路、断电及数据线路不通时，可以在线检测、自诊自检功能。 蓄电池满足户内对讲及报警停电后继续使用 24 小时。 信号分支器具有隔离保护功能。 对讲分机、信号分支器建议一个项目预留 5 套备品备件以满足维修替代使用。 系统具备屏敝住户分机呼叫管理中心功能。 各控制箱安装位置正确，固定可靠。 暗式箱盖（门）紧贴墙面，箱体油漆光亮，标识清楚，箱内外清洁，箱盖开闭灵活。 室外设备须有必要的防雨措施。10. 小区人行出入口宜安装门禁闭门器开关系统，方便管理，节约成本。3.4.3 监控设备：1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 室外摄像头建议采用红外摄像头。 画面上应有摄像机的编号、地址和时间显示。 报警发生时，相关监视视频闪烁提示，并同时弹出全屏显示。 主机支持视频移动侦测、摄像机画面丢失报警。 软件支持按时间、通道查询录像信息。 支持不少于 50 台的以太网联网，支持双码流网传。 支持各类报警、实时及录像信息上传。 在第三方电脑使用播放软件能显示地址和录像时间。 监视器选择专业纯平监视器。10. 能存储发生事件的现场及其全过程的图像信号。 11. 图像信号的记录应根据记录成本和法律取证的有效性 (记录内容的唯一性和不可改性 ) 等因素综合考虑，保存期限通常应不少于 15 天。 12. 当需要多画面组合显示或编码记录时，应提供视频信号处理装置――多画面分割器。 13. 稳压电源应具有净化功能，其标称功率应大于系统使用总功率的 1.5 倍。 14. 辅助照明的电源可根据现场情况合理配置。 15. 摄像机宜安装在监视目标附近不易受外界损伤的地方，安装位置不影响现场设备运行和人员正常活动。安装的高度，室内宜距地面 2.5~5M，室外应距地面 3.5~10M，并不 得低于 3.5M。 16. 电梯轿厢内摄像机应安装在轿厢顶部，电梯控制箱的对角处，并应能监视电梯轿厢全 景。 17. 摄像机镜头应避免强光直射，镜头监视范围内，不得有遮挡监视目标的物体。 18. 摄像机镜头应从光源方向对准监视目标，并应避免逆光安装。3.4.4 周界报警：1. 2. 3. 报警时联动打开对应围墙探测灯和弹出对应摄像机画面。 围墙高度不宜低于 2.2 米，技防与物防安装间隙不大于 0.4 米。 软件即时（延时≤2S）显示周界报警信息（报警编号）并声音提示。报警时弹出电子 地图信息。 4. 5. 软件布/撤防、旁路防区，软件并有记录。 软件支持报警模块在线检测（控制器断线、掉电、短路等故障软件即时文字、声音提 示） 。 6. 7. 8. 9. 软件数据自动备份/恢复、报警记录自动覆盖。 周界报警探测器与闭路电视监控系统应满足设计要求。 周界报警探测器防区设置合理，无明显死角。与监控图像联动时应一一对应。 安保人员巡更系统：10. 软件支持在线巡更，在线监测（巡更点故障软件及时文字、语音提示） 。 11. 巡更计划（巡更路线、巡更点、时间可灵活组合）编辑。 12. 软件能查询巡更人员的日期、时间、地点、姓名或代号等数据。超时、漏点等非正常 信号语音或声光提示，并自动调出非正常信息。3.4.5 车管系统：1. 2. 3. 软件实时显示车辆进出信息及图片。 住宅临时卡由人工收/发卡，出场时固定卡自动开闸，临时卡确认后手动开闸。 商业车库设几种收费亭及收费电脑，具备进出图像抓拍功能，进口自动取卡、出口自 动吞卡。4. 5. 6. 7. 8. 9.系统具有语音提示、LED 显示、人工图像对比功能。 道闸具有防抬杆、杆臂一体化、带准确平衡系统。 出入口具有防砸车装置。 道闸起杆完毕&2S，刷卡到启杆完毕&4S。 一卡一车，防止重入功能。 终端机支持信息处理功能。3.4.6 门禁系统：1. 2. 3. 车管卡、门禁卡实行一卡通，根据项目定位及使用需求合理选用卡片类型。 软件实时显示并记录各出入口刷卡信息，能按时间、卡片、人员查询历史信息。 服务器具备卡的授权、发行、挂失、解挂、补发、更换、回收、录入和删除等相关功 能，以及查询持卡人的相关资料。3.4.7 背景音乐1. 2. 3. 背景音响系统应满足设计要求。 能播放 CD、MP3 等格式的音乐。 设备布置应合理，使值班人员在座位上能方便迅速地对各设备进行操作和调节，并能 监视各设备的运行显示信号。 4. 5. 各广播区域划分合理。 如与紧急广播系统兼容时，应做强行切换试验。3.4.8 对讲机1. 2. 3. 对讲机系统纳入项目规划设计范围内。 对讲机选用国际、国内知名品牌。 对讲机设置不少于四个频道，方便部门间及部门内部通话，对讲通信覆盖率达到 95% 以上。 4. 5. 中继台安装在消控中心，全向天线安装在项目中心位置房屋屋顶，线路有防雷装置。 高档小区、写字楼选用数字型对讲机及中继台。47.3.6 安装高度1. 开关面板的安装高度为底边距地 1.3 米。 2. 电话信息插座和电视插座的安装高度均为底边距地 0.3 米。 3. 客厅按柜式空调考虑，安装高度为底边距地 0.3 米，分体式空调插座 2.3 米；洗手盆附 近预留插座 1.3 米，洗浴区附近预留插座 2.4 米；厨房操作台插座的安装高度为底边距 地 1.3 米，抽油烟机插座 2.0 米；其他插座 0.3 米。 4. 配电箱、电表箱及其他留洞位置和尺寸大小，在结构或建筑图中有清楚的表示。特别 注意多层楼梯间的各强、弱电设备，做到布局合理，整齐美观。户内配电箱置于入户 门后或较次要、隐蔽位置，不破坏整块墙面的完整及美观，住户配电箱的高度与门平 齐。 5. 特别说明：设计及施工中尽量避免开关或插座靠背式安装，应错开预埋接线盒，且水 平间距不小于 150 毫米。48.3.7 防雷设计1. 防雷引下线不得穿过核心筒体和设备房。 2. 设备配电箱内应装电涌保护器。49.3.8 消防用电1. 消防报警系统的线路设计，应与大多数供货厂家的设备线路一致。 2. 火灾报警线路的管线敷设，宜采用 PVC 管混凝土板、墙内暗敷。 3. 安全出口，疏散指示灯宜采用发光二级管作为光源。 4. 消防应急照明双电源的配电箱中，第一电源应取自该应急照明区域的配电箱出线端。 5. 设备房灭火装置，如气熔胶等，应选用专用的联动控制器（与消控中心等联动） ，设计 施工图应标明型号。 6. 弱电井内每四层，根据容量需要，设置一个配电五位端子箱，供信号放大，弱电设备 工作电源等使用。 7. 消防报警按钮与消防电话插孔宜采用组合型产品。 8. 重要设备机房设置消防电话，可与消控中心双向通话。50.3.9 其它设备要求1. 大型小区各期的设备应统一考虑编号方法。 2. 设备及元件的选择，应选用统一品牌产品。51.第四章 天然气、暖通设计1. 应完善燃气设计，相应明确天然气管的通道及调压箱挂置位置。 2. 天然气室内立管的安置应有竖向通道，天然气管道不得穿越卧室、楼梯间、卫生间。 3. 天然气主管应设计在与厨房相接的生活阳台上。 4. 庭院管网与室内立管连接应有明确通道。 5. 宜设置天然气泄漏报警装置。 6. 住宅用烟道距厨房水平距离不应大于 3 米，商业烟道不应大于 6 米。商业不应与住宅 共用烟道。 7. 风管设计尺寸应少占空间高度。 8. 烟口设备临近住宅的设计时应综合考虑消声、降噪措施。 9. 高低压配电房的通风、换气应单独考虑，制冷机房的通风和消防排风应单独考虑。不 应与车库、商场等送排风共用风机设备。 10. 设计施工图上应明确标明设计空调面积、空调负荷及新风量参数指标。对设置在地下 室的商场应充分考虑到在过度季节机组新风及通风换气效果。 11. 系统应布置均匀，机组、消声器宜设置在梁间空隙。商场设计时考虑安装后空间（考 虑冷凝结水坡度）不低于 3.3M。 12. 设计风管尺寸应综合考虑，满足安装层高的情况下，尽可能降低设备能耗。 13. 空调主机房应考虑在机组四周及水泵设备处设排水明沟，并应在建施图上明确，要有 冲洗地面的上下水设施。 14. 空调机房、水泵房、电梯机房附近有住户时应考虑机组降噪、隔震及消声措施，设备 运行噪音指标应符合国家有关环保标准。 15. 空调设计和安装时，应合理组织室外机的气流和排风，避免出现空调排风对冲、气流 短路、热岛效应等情况。 16. 地下室的通风管道通向室外时，应在图纸上明确标高及施工方法。52. 53. 54.1.第五章 景观设计 5.1 绿化 5.1.1 选材基本要求：应适合于本地气候。一次成活率 95%以上，多数为无须修剪或易修剪的植 物，不易染虫害。无有毒、难闻的气体挥发。如有落果植物，其布置考虑落果是否对 人可能造成的伤害。2. 3. 4.植物的开花落叶考虑因气候变化影响景观效果的变化。 考虑为配合销售的特殊需要，而做的适当的应时植物配置。 前期环境部分设计时应考虑设计灌溉点，绿化设计不宜选用生长期过短的植物，从而 增加物业管理成本。5.少用落叶乔木，如需选用，考虑地面植被的种植，方便落叶清扫，减少物业环境工作 量。55.5.1.2 规格及数量1. 绿化面积应符合地方《植树造林绿化管理条例》要求。绿地率符合规定。 2. 避免种植树种过高，影响业主采光。高乔木与楼宇保持距离，防止遮挡业主户内阳光。 3. 图纸中应注明的规格、数量是否全面。绿化效果、植物规格与生长时间的关系很大， 应针对不同类植物及不同时期分类确定。56.5.2 安装设计1. 路边的园林草坪灯应与路灯一同考虑，草坪灯起到兼顾路灯的效果。 2. 草坪灯、路灯、围墙灯等应分别为不同的多个回路，并能单独开关控制，应加装定时 开关，高档小区及写字楼的灯光控制建议引到控制中心，能通过 BA 一起控制。 3. 在绿化带上的各种灯的基础应降低 200，使灯基础的砼不要外露，可被草坪或苗遮挡。 灯杆具备防腐、防锈要求，结构牢固、外形简单。选用节能灯具。 4. 有灯座的灯，其基础的形状应和灯座形状一样，可考虑预埋钢件固定。5. 大型的活动场所应考虑照明，并应单独控制。 6. 硬质铺地上的管井顶盖应做铺装，铺装时应考虑材料的硬度。位于绿地中的检查井盖 应做绿化覆盖。 7. 如果井必须放在有装饰的路面上， 应做形状及材质与相邻装饰相协调的可开启装饰盖。 8. 在草坪内的井座的砼不得外露。 9. 井盖不应放在构筑物上，不应一半在路上一半在人行道上，不得设置在踏步上。 10. 电话箱、配电箱、有线电视箱不要放在小区的主要视线内，应放在较隐蔽的地方，最 好用灌木隐蔽。 11. 绿化喷洒如有条件可采用自动喷洒，人工浇洒时，取水点应采用质量好的取水设施。 12. 环境排水系统。 A. 应明确环境场地雨排水,排水口数量、安装位置及路面找坡度需合理。 B. 应明确水景排水系统。 C. 应明确位于楼板上的回填土中渗透水的排放做法。 13. 游泳池管道应考虑安装和检修需要，宜设专用管井走廊。依据池内容量合理设计排水 管径，排水管标高需明确。 14. 水体不宜跨伸缩缝。园林景观、小品的设计要考虑与整体景观的协调性，尽量考虑可 能出现的安全隐患，避免设计上的安全缺陷。57.5.3 儿童游戏场儿童游戏场设计时，应考虑安全因素：1. 儿童游戏场内的城堡及周边应避免有坚硬的石头，以免小孩受伤。 2. 秋千设置合理，至少要留有不小于 3M 的活动空间，儿童不易撞到硬物。 3. 娱乐设施须安装固定，有明显的安全提醒标识及使用说明。58.5.4 围栏（护墙） ：1. 围墙尽量顺直，以减少周界安防设施数量。 2. 高度不低于 2.2 米，纵向 1.5 米范围内无攀爬支撑点。 3. 铁艺围墙栏杆中空管型材料壁厚不低于 3mm，顶部有矛尖。 4. 不采用强度较低的围网、栅栏等。5. 围栏安装牢固，焊点平滑，无脱漆、锈蚀，粉刷应平整亮丽，无流坠，颜色一致。 6. 设计安装围栏应设立监视系统和报警系统的安装位置。59.5.5 其他：1. 在小区适当位置，合理设置非机动存放点。分布点、大小应与小区的实际情况吻合。 2. 存放点设置合理的照明及监控系统。 3. 在小区道路，花园内适当位置合理设置公园椅。60. 61.第六章 综合管网设计 6.1 箱体、井道分类及设置要求1. 强电箱： 1) 箱变：一般藏于建筑山墙之间的绿化中，因其会产生噪音和震动，应距离高压侧 12 米，低压侧 8米，且要考虑客户从室内最好不要看到。2) 电力分支箱：一般设于紧贴围墙的绿化中，箱体要求横放，长边两侧需便于开门，道路绿化宽度不少于 1100。3) 路灯控制箱：要保证服务半径匹配，尽量藏于绿化中，正面可开启，箱体基础高出地面 150。 4) 景观水泵控制箱：尽量藏于绿化中，正面可开启，箱体基础高出地面 150。 2. 弱电箱 1) 电视放大器箱： 一般设于紧贴围墙的绿化中， 强弱电分别在道路的相对一侧， 因其宽度最大为 500，故弱电侧的道路绿化宽度至少 600。2) 电视光站：一般设于紧贴围墙的绿化中，强弱电分别在道路的相对一侧，因其宽度最大为 500，故弱电侧的道路绿化宽度至少 600。3) 宽带有源箱：如私家庭院围墙有实体部分，则最好嵌墙设置，如无实体围墙则设于紧贴围墙的绿化中。4) 安防控制箱：尽量藏于绿化中，正面可开启，箱体基础高出地面 150。 3. 弱电井 1) 电话井：因其体量较大，一般设于转弯有绿化易遮挡处，注意：必须避开主要通道，其他管线易绕开的地方。2) 弱电手孔：一般设于转弯有绿化易遮挡处，手井位置避开单元门正前方。62.6.2 管道分类及设置要求1. 强电电缆或称电力电缆：为了便于管线综合管理工作，各城市一般规定各类管线在道 路上的方位，如规定：电力电缆、煤气、污水管布置在道路的东侧和南侧，电信管、 热力管、给水管、雨水管布置在道路的西侧和北侧的绿化带中，埋深 600-800，离相邻 管线 500 以上。 2. 天然气管道：因出表后天然气管线不能深埋，故天然气管一般设于道路的南面，建筑 的北面， 埋深达 1.2 米以上， 如靠河堤处， 需离河岸 2.5 米以上， 离相邻管线 500 以上。 3. 自来水管道：靠水表一侧布置。 4. 雨水管道：因其管径较大，路面雨水又必须排除，故一般设于道路中间 5. 污水管道：因厨房一般设于北面，故一般靠建筑的北面，道路的南面设，如别墅房： 因管线较多，可设于庭院围墙内，但窨井位置需避开庭院，设在道路或停车位上。 6. 弱电电缆（包括电话、电视、宽带、安防） ：与强电分别在道路的相对两侧。63.6.3 注意事项1. 车行道上不宜设置天然气管，因煤气公司进场时间较晚，与道路存在交叉施工情况， 造成工期紧张，且万一维修，影响车辆通行及居民生活。 2. 车行道如小于 4 米宽度，尽可能单面排水，路面雨水井可一边设置，路面较美观。 3. 要防止私家庭院进户门、单元门一开门就看到窨井盖，引起客户投诉，入户通道上不 能有窨井。 4. 窨井以最美观协调的方式排列布置，如与铺地平行或有规律呈放射状布置，严禁无规 律乱铺。 5. 停车位间加了分隔绿篱或设施后，要保证有 2500 宽度，否则车门打不开。第三篇：接管验收第一章：房屋建筑工程交房标准为统一房屋建筑工程竣工验收标准， 加强施工过程中的质量管理， 提高工程观感质量， 物业接管验收时，以地方职能部门验收标准为前提，并依据《建筑工程施工质量验收统一 标准》和建筑工程各专业工程施工质量验收规范，制定本交房标准。 3)楼地面1. 水泥砂浆（或混凝土）面层的强度达到设计要求。 2. 地面方正，误差不超过 10 mm，阴阳角线顺直整齐；各功能房间标高符合设计要求； 表面平整度允许偏差控制在 3 mm 以内。 3. 厨房间：厨房与相连接楼地面之间的高差应满足设计要求，如有防水要求，高差不应 小于 30 mm，且高差线应顺直。 4. 卫生间：楼地面坡度、坡向合理，符合设计要求，不得有倒泛水和积水现象；卫生间 与相连接（无防水要求）的楼地面之间的高差满足设计要求且不得小于 30 mm。 5. 相邻房间楼地面之间有高差的，其高差线应顺直。 6. 面层表面拉毛，要求色泽纹理一致；面层密实，无空鼓、裂纹、起砂及粘结污染，表 面整洁。 7. 踢脚线刷水泥灰浆高度 150 mm 并向楼地面延伸 15 mm，要求颜色均匀，缘线顺直。 厨卫间可不做踢脚线。 8. 室内洁净无垃圾、无异味。 4)室内墙面、顶棚1. 抹灰层强度符合设计要求且无空鼓；面层不起砂，无裂缝、爆灰、污染现象。 2. 顶棚、墙面的表面平整度及墙面的立面垂直度允许偏差控制在 3mm 以内，达到高级抹 灰要求；房间净高满足设计要求，其同一房间内的高低差控制在 10 mm 以内。 3. 各阴阳角方正、顺直，无破损、无明显修补现象；各护角、空洞、槽、盒周围的表面 平整、界面线条顺直；管道后面的抹灰表面平整。4. 厨卫间面层：水泥砂浆表面拉毛，要求颜色均匀、抹纹一致。 5. 除厨卫间以外的其他房间，面层为混合砂浆外加白水泥两遍（根据情况确定） ，要求表 面光滑、颜色均匀、无抹纹。外墙、顶棚不得有渗水现象。 5)门窗工程1. 门窗配件的型号、规格、数量符合设计要求；钢衬规格、设置符合设计要求。 2. 框、扇安装牢固。固定点位置正确、符合设计要求，固定点距窗角、中横框、中竖框 150-200 mm，间距不大于 600 mm。 3. 框与墙体间缝隙弹性材料填嵌饱满，表面密封胶粘结牢固、宽窄一致，表面光滑、顺 直，无裂纹、无明显接槎。 4. 外窗台应有坡度，排水良好。窗顶底面前沿和飘窗窗台底有斜面或凹槽滴水线，滴水 线应顺直，符合设计要求，外窗不得有渗水现象。 5. 门窗扇开关灵活、关闭严密、无翘曲。推拉扇有防脱落措施。 6. 玻璃密封压条与玻璃、型材紧贴平直，对口严密（接头缝隙小于 1 mm） 。 7. 门窗关闭时，扇与框无明显缝隙，密封面上的密封条平整，无卷边、无脱槽。 8. 门窗排水孔畅通：双玻璃间不得有水雾、灰尘。 9. 型材保护膜保存完整，框无污染，表面洁净、无划痕、碰伤；玻璃表面洁净，无划痕、 无明显色差，外界影像无畸变。 10. 纱扇关闭严密、开启灵活，窗纱安装平整，无划痕、起球、污染现象。 6)楼梯（包括户内楼梯）1. 扶手高度及垂直栏杆间净距符合设计要求；栏杆、扶手安装牢固，不得有晃动感。 2. 钢结构构件要求焊缝外型均匀，焊道与焊道、焊道与基本金属间，过渡平滑，无焊渣、 毛刺。 3. 木扶手采用原木抛光，直接刷油漆，尽可能不批腻子，避免腻子脱落，影响栏杆美观。 4. 楼梯栏杆、扶手油漆均匀、无污染，无起皮、流坠。表面光滑、光洁均匀，无划痕。 5. 顶层楼梯栏杆平直段部分下的楼面处，设 100×100 mm 的梯裙。 6. 楼梯踏步面砖铺设无空鼓；表面平整，无翘曲，无污染：四边打磨光滑，无缺口、无 划痕、无明显色差。7)阳台1. 封闭阳台： 1) 墙面及地面做法同室内； 2) 窗顶底面前沿和阳台底有斜面或凹槽滴水线，滴水线要顺直。 2. 不封闭阳台： 1) 砂浆面层密实，无空鼓，不起砂，表面光洁、色泽纹理一致； 2) 坡度、坡向合理，符合设计要求，无积水、倒泛水现象； 3) 最高处与室内楼地面高差满足设计要求且不小于 20 mm； 4) 阳台栏杆、扶手质量要求同室内楼梯；其高度应符合设计要求：多层住宅阳台栏杆净 高不低于 1.05 m，中高层、高层住宅阳台栏杆净高不低于 1.10 m； 5) 阳台顶的前沿有斜面或凹槽滴水线。且滴水线要顺直美观。 8)防水工程1. 屋面防水层无空鼓、粘结不严，破损等现象；在雨后或持续淋水 2h 后排水系统畅通， 无渗漏、积水，或蓄水试验（蓄水时间不小于 24h）无渗漏。 2. 卫生间防水：两次（一次防水层施工完毕、一次在面层施工完成后）蓄水试验无渗漏。 9)安装工程1. 水、电、暖、燃气等各种预留接口处有明显的区分标志，如注明给水、热水、电视、 电话、安防等。计量仪表安装位置适当。暖气干管标识供、回水方向，散热器支管标 识供、回水方向。 2. 墙体、地面等处的暗敷管线应做与实际位置相符的明显标志，注明种类和水流方向。 暗敷管道保护层厚度符合设计要求。 3. 卫生洁具、明装管道、散热器等明安装牢固、面漆色泽均匀，无脱落、起泡，无锈蚀。 4. 给排水、采暖管道不得有跑、冒、滴、漏情况，穿楼层及墙体处不得有渗、漏、透现 象，排水管道畅通。 5. 开关、插座接触良好，位置适当（卫生间开关宜安装在门外开启侧墙体上） ，其面板紧 贴墙面、安装牢固端正，表面洁净。6. 同一室内的相同插座面板应在同一水平标高上，高差小于 5mm。 7. 接线箱、配电箱开启灵活、锁具完整、回路标注清晰，配电箱内应附系统图及接线图， 箱内元器件使用正常。 8. 明设避雷线支架牢固，间距适合，不应有锈蚀现象。接地电阻阻值符合设计要求。 9. 消防设施齐全，消防箱无受损，附件配置齐全，消防标识正确、醒目。 10. 电梯所有电气设备及导管、线槽的外露部分均有可靠接地，起落运行平稳，信号显示 正常。 11. 电梯层门、强迫关门装置动作正常，轿箱内洁净、无损坏、并应有紧急求助功能。 10) 建筑物外墙面 1. 建筑物外立面干净、整洁、无污染，同种材料颜色一致，观感无色差。 2. 外墙面砖组贴合理、灰缝均匀，不得有瞎缝；无空鼓、无污染、无明显凸凹不平处； 墙面花饰，做工精细、美观。 3. 外墙不得有渗漏。 4. 落水管垂直、洁净、设卡均匀，无脱节现象。 5. 外立面设有飘窗、阳台、空调板时，同一位置的外边缘应上下在同一立面上，不得外 出长短不一、影响立面效果的现象。 6. 出外墙的各排气孔和空调孔位置，沿水平和竖向基本在一条直线上，无明显偏差。 11) 其他工程 1. 散水宽窄一致，面层抹灰密实、无裂缝，沥青灌缝密实、均匀、无污染，散水边土方 回填密实，雨水疏排及时。 2. 室外台阶及楼梯踏步应上下舒适，踏步上下时无过高或过低感觉。 3. 单元门、防火门、车库门、防盗门每栋楼必须一致，安装螺栓不外露，表面洁净，无 污染、无碰撞、无锈蚀、无变形、开关灵活。 4. 单元门及入户门的楼牌编号统一，固定牢固，整洁，有统一制作安装。第二章：配套工程验收标准 1. 景观绿化工程1. 园林用地：无残余建筑材料、绿化材料及残渣；无尚未竣工项目；草坪播种前，应翻 整土地、深度在 30 cm 以上，土质要过筛；安置在园林用地上的各种井盖应尽量采用 二次井盖。 2. 园林道路铺设观感平整，排水顺畅，无裂缝，无缺损或被污染；无基础下沉、塌方； 块料与基础无脱离现象。 3. 亭、台、小品等园林建筑设施：外观整洁且无污染；无松动、脱落现象；防腐处理无 遗漏现象；不得有乱涂乱划等污染或严重受损情况。 4. 苗木工程：珍贵苗木及大规格苗木成活率达到合同要求，灌木成活率达到 95%，不影 响整体效果。花卉、草坪种植地无杂草、无枯黄现象，长势良好，覆盖率达 100%，无 明显斑秃。大树支撑美观，树池砌筑美观、整洁；无病虫害、长势修剪及时，苗木的 整修应整齐美观。 5. 有绿化要求的屋面及平台：不得破坏上部防水层；应具有良好的排灌系统；铺装地面 砖接缝美观，无剥离基础现象；屋顶装饰面层无污染现象。 6. 水系：按规范要求，有安全防护栏杆及安全警示标识。 7. 园林电气：无缺损、毁坏现象，灯杆油漆无剥落和腐蚀现象，灯杆安装牢固；电气元 件、灯具等设备均能正常工作；喷泉喷水设备效果美观；园林用电应有电表计量装置。 灯光线路须作绝缘测试和通电试验。 8. 图布置各景点，坐标位置正确；规格大小、用材质量、布局及施工质量符合设计要求。 9. 各种类型的景观小品结构稳固，无松动、破损等安全隐患；在交付过程中不能存在施 工质量遗留问题。 10. 小区内道路平整，陶板砖铺设整齐，无松翘、无破损，分界处层次清晰，集水井分布 合理，无积水现象，有良好的排水系统。 11. 各类管井分布合理，如：雨水井、煤气井、电力井（可装设在灌木丛内） 、污水井等必 须距离乔灌木 1-1.5M 以上。 12. 绿化用水：绿化水管布局合理，阀门开关灵活，无漏水，安装稳固，无晃动感；绿化 用水必须计量，管网要作试压。13. 绿化合同：由于小区绿化工程有一年的管理期，按景观绿化设计施工合同的规定，施 工单位在养护期负责苗木、草坪成活、修剪、灌溉、病虫害防治等具体工作。物业公 司接收后，履行施工合同中规定的甲方权力予以监管，负责园林设施、草地和苗木等 不被践踏、破坏．合同到期由物业公司按设计要求及标准进行验收，相关技术资料（竣 工图、设备合格证及相关技术资料）应按标准要求移交物业公司。 12) 电气工程 1. 变压器、箱式变电所安装位置正确，安装高度符合当地供电部门要求，周围排水顺畅， 箱变颜色应与小区总体格调协调。变压器室的门应采用阻燃或不燃材料，并应上锁， 箱体外明显位置标注设备铭牌并悬挂警示牌。变压器、箱式变电所应有交接试验记录， 内部接线完整，回路标志清晰，名称准确。 2. 成套配电柜操作灵活方便、装有电器的可开启门应可靠接地，柜内配线整齐，并附接 线系统图及接线图。 3. 室外电缆走线符合设计要求，线缆敷设部位有明显标识，在线缆拐弯、分支、接头及 进出建筑物处应埋设标桩，标桩上标明走向。室外管线尽量避开主道路铺设。 4. 航空障碍标志灯应安装牢固，设置有维修及更换光源的设施。 5. 庭院路灯金属立柱及灯具可接近裸露导体应可靠接零或接地，灯具的自动通、断电源 控制装置动作准确。 6. 明设避雷线支架牢固，间距适合，不应有锈蚀现象。接地电阻阻值符合设计要求，接 地电阻测试点，高度合理、位置明显。 13) 给水工程 1. 管线敷设符合设计图纸要求，阀门井、集中水表井、室外消火栓井位置合理。 2. 系统不存在滴水、漏水现象，有完整的试压、冲洗记录。水质符合饮用水标准，有卫 生防疫部门出具的检测报告。 3. 需要二次加压或设置屋顶储水箱的给水系统，不能形成二次水质污染。屋顶储水箱应 有可靠的保温措施。 4. 加压泵房应有噪声防治措施，噪音符合国家规范要求。加压泵尽量采用低噪音屏蔽泵。14) 采暖工程 1. 选材应用图纸规定的管材，防腐处理合理、无漏刷。管道保温厚度符合规定标准，粘 贴牢固、紧密。 2. 管网的泄水坡度合理，应安装伸缩器、除污器、膨胀水箱、压力表等附件；管网的试 压试验记录完整。 3. 丝扣连接牢固，法兰连接应平行，连接紧密，法兰与管道垂直。 4. 阀门的规格、型号、耐压强度，严密性试验符合施工规定标准，安装方向符合使用标 准。 5. 阀门井内应有足够的操作空间，便于维修，井底设置积水坑。 6. 换热器应按规定作密封性及压力试验。循环水泵和换热器的相对安装位置应符合设计 要求。 7. 换热站内的循环泵、调节阀、减压器、疏水器、除污器、流量计等安装应符合规范要 求。 8. 换热站应有噪声防治措施，噪音符合国家规范要求。 15) 雨污水工程 1. 检查井和化粪池池内无垃圾杂物，进排水畅通，池壁无裂痕。 2. 检查井和化粪池进出水口高差符合标准规范要求，井盖搁置稳妥并标志明显。 3. 排水管道坡度必须符合设计要求，严禁无坡，更不许倒流。 4. 管路总出口标高不低于市政排水管线、排污泄洪河渠标高。 5. 污水处理装置：运行机械噪声不得超过《城市区域环境噪声标准》 ，工艺流程清晰、可 靠，采用国家推荐的成熟工艺，处理装置材料选用耐腐蚀材质，处理效果由主管卫生 防疫部门测试合格。 6. 集水坑应有便于维修安装污水泵的人孔、铸铁扶梯等，水泵及相关设施应选用防腐蚀 材质，附近应有冲洗设施。排水泵管接安装，采用活接方式连接，方便拆卸检修。 7. 窨井布置合理，各类窨井盖完整无缺，无翘裂、断裂、变形，易于开启地面各类井盖 应明确标识类别、流向。 8. 管道井及窨井中无建筑垃圾。 9. 明暗沟沟底无断裂，无积水，沟壁和底抹灰平整；安装平稳、牢固，排水畅通。10. 各窨井、排水沟盖板选用复合轻质材料。 11. 各检查井盖与路面、绿化带地面高差不大于 5mm。 16) 道路工程 1. 路面平顺、排水顺畅、无积水、无裂缝、无下沉、色泽一致、无起砂，混凝土路面防 滑条清晰、整齐、规则，路面无油漆和乱涂乱划等污染情况。 2. 路边石砌筑整齐、美观，无损伤，灰缝饱满。 3. 大型小区内主道路应有名称，有明显标识，并设置限速标牌。 17) 弱电工程 1. 安装应到达地方技防办验收相关要求。 2. 依据国家有关标准和合同约定，且系统试运行一个月后，进行验收。 3. 系统试运行期间如出现重大故障，则试运行时间顺延。 4. 闭路电视监控系统前端摄像机安装位置合理，安装牢固；控制设备对云台、镜头等前 端受控部件的控制应平稳、准确；图像显示质量无明显“雪花干扰” 、 “网纹” 、 “滚道” 等，符合国家现行标准的要求；硬盘录像机运行正常，回放画而清晰，能够移动侦测； 电梯轿厢内的摄像机应安装在厢门上方的左或右侧， 并能有效监视电梯乘员而部特征； 系统有周界入侵防范系统的，要求必须与闭路电视监控系统联动，当有入侵报警发生 时，报警现场画而应能显示到指定监视器上；明敷线路应整齐，固定牢固，隐蔽线路 中间不能有接头，同轴电缆必须一线到位，中间无接头，所有线缆应有标识；线缆接 头应焊接牢固，做好绝缘、防潮处理；系统应可靠接地；所有设备应符合合同要求。 5. 防盗报警系统用户端应具备密码布撤防、入侵报警、紧急报警、故障显示等功能；消 控中心接警反应时间在 10s 以内；能详细显示报警位置、用户详细资料，有声光提示； 有详细记录布撤防、报警、故障、操作员操作记录等功能，且所有记录不能修改；无 误报警和漏报警；应能时时监测和显示报警控制设备布、撤防和故障等状态；报警系 统必须设备用电源，且具有自动切换功能，接警电脑必须配备 UPS 电源，且备用电源 连续供电不得低于 2 小时。 6. 楼宇对讲系统至少具备对讲及钥匙和主机密码开锁等功能，要求可视对讲的图像应清 晰、稳定，无明显干扰；联网系统呼叫用户要准确，通话声音应清晰，无明显噪声，图像应清晰、稳定，无明显干扰；系统的布线应规范。 7. 电子巡更系统的巡逻路线设计、安装要合理；具有巡逻时间、地点、人员和顺序等数 据的现实、归档、查询、打印等功能；保证信息读取准确、可靠；应具有巡逻路线随 时更改、设置功能。 8. 周界红外线系统的布防应全面，安装位置应合理，不能经常出现误报警，无漏报警情 况发生，报警传输时间应在 10s 之内；要求必须与摄像机联动，且联动耍可靠，符合 第 1 条中相关要求。 9. 停车场管理系统要求具有对车型、车号的识别功能，识别应准确、可靠；能详细记录 车辆的出入时间；具有自动落杆功能，道闸运行平稳，无不起杆、误起杆和落杆情况； 必须具有防砸车功能；具有对临时辆管理和收费功能。 10. 背景音乐系统设备应符合合同约定，安装位置合理，应在小区公共区域，远离业主房 屋前后，安装牢固、美观，声音清晰。 11. 竣工资料验收：竣工资料应包含双方合同及设备清单，工程开工申请报告，线材、设 备进场验收记录，隐蔽工程竣工验收记录．各系统竣工设备清单，系统试运行记录， 工程竣工报告，各系统竣工图纸等，资料应装订成册。 18) 天然气工程 1. 天然气分部工程竣工资料应齐全，应有燃气主管部门出具的竣工验收合格证明。 2. 天然气引入管不得敷设在有腐蚀性的房间、配电室、变电室、电缆沟、暖气沟、烟道 和风道内。 3. 天然气管线穿过建筑物时必须安装套管（穿墙的与墙齐，穿地板的高出地面 50 mm） 。 4. 天然气调压阀及附属压力表、平衡阀等选材符合设计要求，安装符合施工规范，应选 取在人员活动较少的位置。 5. 室外安装的集中计量表箱应上锁，防治无关人员随意开启。 19) 电信、有线电视工程 1. 室外管线采用暗敷设方式，接线检查井应合理留置，检查井盖有明显标志，不得缺少。 2. 从市政接入的容量应满足小区当前及长远发展需要。 3. 电话应语音清晰，不掉线；宽带应符合协议约定的带宽，网速稳定；有线电视图像清晰。 4. 第 3 项可根据交房时实际情况验收或甩项。 20) 消防工程 1. 通过消防主管部门的消防检验检测并合格。 2. 消防、喷淋管材应符合设计要求，无锈蚀，无飞刺，按规定标识消防色环及水流走向。 3. 喷淋头规格、类型应符合设计要求，外观完好，连接紧密牢固。 4. 消防栓箱体规格、类型符合设计及使用要求，箱体表面平整、光洁，无锈蚀、划痕， 箱门开启灵活、玻璃完好，箱内水带、水枪配置齐全。 5. 消防水泵、各类阀门规格符合设计及使用要求。 6. 阀门开启灵活，关闭严密，无泄露、开启关闭标志明显，无断水现象。 7. 火灾自动报警、喷淋系统安装符合设计要求，测试性能良好。 8. 消防控制柜符合设计要求操作灵活方便、盘内配线整齐，能够正确显示报警详细位置。 21) 电梯工程 1. 通过特种设备安全监察部门的电梯检验检测并合格。 2. 电梯交接资料齐全，主要内容包括： 1) 电梯类别型号驱动控制方式，技术参数和安装地点。 2) 制造厂提供的随机文件和图纸。 3) 安全保护装置的检查记录。 4) 电梯检查及电梯运行参数记录。 5) 隐蔽工程记录及安装技术变更资料。 3. 电气设备及配线的绝缘电阻值必须大于 0.5M?，电气安装符合《电梯电气装置施工及 验收规范》(GB50182-93)。 4. 保护接地（接零）系统必须良好，电气设备外皮有良好的保护接地（接零） ，电线管槽 及箱盒连接处的跨接地线必须紧密牢固、无遗漏。 5. 电梯机械部件安装良好，运转设备运行无杂音、异声和剧烈震动。 6. 电梯控制系统良好，运行控制能达到设计要求，指令，召唤，定向程序转换，开车， 截车，停车，平层等准确无误，声光信号显不清晰、正确。7. 电梯轿箱应有紧急呼救、报警、运行监控、应急照明设施及安检合格证，停层显示面 板功能正常。 8. 交接验收的电梯及其环境应清理干净，底坑应无杂物、积水与油污，并有良好的防水 措施。 9. 机房门窗应防风雨，并标有“机房重地，闲人免进”的字样。通向机房的通道应畅通， 安全。 10. 轿厢内紧急呼叫电话信号应能够传送到消控中心，通话清晰。 11. 各机房内盘车等专用工具，应按照统一标准，悬挂室内。 12. 电梯机房内应上墙电梯紧急救援流程、电梯平层标识等文件。 22) 人防设施设备 1. 在取得《人防工程验收合格证》的基础上，对本物业的人防设施进行现场检查。 2. 检查对象包括人防通道、密封门、风机、风管、风机房、人防水泵、人防电源控制及 人工送风等设施设备系统，所有设施应符合设计要求，并能随时投入使用。 3. 人防设施设备标识齐全。 23) 标识系统 区域内标识配置到位，格式、符号符合相关法规和规定的要求，每种标识做到清晰、 完整、有效。具体标识内容可包括： 1. 园林标识：位置安放合理，安装牢同，色调与小区建筑协调一致。 2. 道路标识：应在合理位置树立叉道口指路标识、禁停、禁鸣、限速、限重、限高、停 车等；主道路应设立标牌，地面线条清晰顺直。 3. 建筑标识：包括物业名称标识、物业平面图、楼幢编号、单元标识和住户门牌、设备 机房标识等。 4. 配套设施标识：供电、供气、采暖、给水排水、电梯机房、通讯、网络、有线电视、 消防、安防监控、健身娱乐场所标识、增压泵、循环泵、健身器、环卫设}