2015年第二届远东经济趋势论坛_科技频道_凤凰网
2015年第二届远东经济趋势论坛将于6月22日在吉林省吉林市世贸万锦大酒店吉林厅隆重举行，本届论坛的主题为"移动互联时代的创业与梦想"，主讲嘉宾是互联网预言大师、《连线》杂志第一任主编凯文o凯利Kevin Kelly。
凯文·凯利（Kevin Kelly，日-），昵称KK，《连线》杂志第一任主编，曾任《全球概览》主编、出版人。
日，腾讯公司首席执行长马化腾延请凯文·凯利（Kevin Kelly，以下简称KK）至其北京会所……
手机业之外的这12种颠覆性技术，个个能创造巨大的经济效益，科技企业和初创企业的机会就在这里…
自日，中国通过一条64k国际专线接入世界，这个国家就无法避免地卷入一场新变革…
你借用别人的电脑时，就好像在用他们的牙刷。在你打开朋友的电脑的一瞬间，你会发现：熟悉的部件……
凯文·凯利对中国的第一印象来自上世纪70年代的香港，随后抵达台湾，继而辗转大陆华南和西部多个城市……
据国家发改委振兴司副司长姜四清透露，国家发改委《关于促进东北老工业基地创新创业发展打造竞争新优势的实施意见（初稿）》正在修订完善中……
硅谷精神教父、科技商业预言家凯文·凯利在斯坦福大学，为来自中欧国际工商学院的20多位学员进行了长达3个小时分享……
一个有创新的社会要有技术哲学的思维，要有"看10年"的视野，要有容忍失败的胸怀。而第一批成功者，是定下这基调的关键……
2015年第二届远东经济趋势论坛
2015年第二届远东经济趋势论坛
2015年第二届远东经济趋势论坛
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凯文·凯利来了
2015远东经济论坛宣传视频
吉林市省宣传部长为论坛致辞
世界名人中国行12月13日高峰论坛九：房地产+路在何方实录
主持人（苏琦）：大家下午好，欢迎大家牺牲午睡的时间来参加我们这一节的讨论。下面我为大家请上参加我们这一个环节讨论的嘉宾，下面有请：李铁，中国城市和小城镇改革发展中心主任；刘晓光，北京首创集团有限公司原董事长；钟乃雄，南海能兴（控股）集团有限公司董事局主席；周俊吉，台湾信义集团创始人、董事长。我觉得可能今天下午应该是我们这一场来的人最多，因为这是一个高大上的话题，同时又是贴近每个人的切身利益的一个话题。但是我先给大家泼一点小冷水，你不一定能从我们这场论坛下来就很快地得出是涨是跌或者是要买还是抛，因为我们主要讲的还不特别是很多关于微观层面的东西。而且房地产本身说实话也是一个特别难准确预测的市场，因为它是特别让人感觉难以一言以蔽之地去说、去准确地把握它的一个话题，比如这会儿一些一线的大城市依然没有取消限购，而同时我们整个又要对房地产本身去库存、进行存量处理，你说这个时候它到底涨还是跌，你应该买还是抛，这些不好说。另外一点，跟它相关配套的措施也很难在大的面上去准确地把握，比如有些二三线城市，现在它的保障房已经基本上处于一种过剩的状态，但是真正就业比较集中的这些一线城市，其实很多“夹心层”依然挣扎在燕郊、通州。在通州刚刚准备罗湖的，现在因为比如北京要东迁，现在又面临很多问题。所以这是一个很难去讲你应该怎么样去看房地产（的问题）。同时不同的房地产企业因为面临的情况也不一样，到底这个“+”怎么个加法，怎么加上互联网的翅膀，能不能飞起来，也还是面临很多的不确定性。所以今天我们就从政策面、宏观面，包括房地产企业的一些具体的转型做法，我们来共同探讨这个话题。我觉得您从我们这一次的论坛中能有所得，能够知道怎么样更好地去观察房地产的变化，您就不虚此行，不一定非得得出到底是涨跌或者是买卖，好不好？接下来我们准备这样，请每位发言嘉宾用5到7分钟的时间讲一讲他对现在的房地产怎么看，他的一些观察的角度，我们看看互动完了怎么跟大家互动，希望多留一点跟大家互动的时间。下面就按照这个顺序，首先有请李铁主任分享一下他的观点。我特别强调一点，李铁主任，本来按照他的本行应该参加PPP，关于城市建设运营、公私合营这一块的论坛，他说今天想对房地产分享他的心得，所以大家一定热烈欢迎！李铁：我的本行也不是PPP，我研究城市和小城镇改革发展，所以凡是和城市有关的问题都是我们研究的重点。因为大家很关心为什么最近房地产现在出现了这么多的问题，实际上如果从形势上看，确实供求关系的变化已经远远超出了我们承受的能力。所以整个中国经济所谓“断崖式下跌”和房地产的发展形势是有直接关系的。我也经常在其他场合讲，中国是一个非饱和性的增长，非饱和性就是户籍人口城镇化率40%，统计人口城镇化率是55%，大量农村人口进城，包括没进城的，还有城市间的流动人口七八千万，他未来需不需要解决住房？肯定需要。但是我们现在面临什么情况？住房供给严重过剩，当然一线城市、二三线城市会有很大的区别。为什么会出现过剩？那就研究经济的规律，我们在研究整个中国经济增长过程中，实际上我们得承认一件事情，中国现在是在市场经济发育的过程，90年代我们面临制成品的过剩，那时候研究政策更多关注洗衣机、彩电、冰箱的过剩，但是现在我们面临的是房地产过剩。当我们认定市场在调节我们的供求关系的时候，这种波动现象是必然发生的，房地产也不例外。只不过房地产这种波动所带来的成果远远超出其他制成品的后面，比如它占领的空间面积，它的产业的带动性，比如房地产的下跌直接导致了钢材的需求，导致了水泥的需求、玻璃的需求，甚至能源的需求大度下滑。这是一个必然的现象，如果我们认为中国市场经济的话，它这种波动是正常的。但是为什么我们叫它“断崖式下跌”，所谓“断崖式下跌”，中国有它另外的特点。对房地产这个产品、这个生产过程中，它不仅仅是房地产企业，它还有政府的推动，如果研究经济学的话，在中国这种特色的经济制度条件下，地方政府有强烈的利益动机，它通过卖地、卖房子能拿到它的土地出让金，最后能拿来搞基础设施建设。那么就等于双重推动，企业推动和政府的推动，世界上没有任何一个国家会有这么强烈的推动力，同时又没有各种制度的约束，就导致房地产过快地增长。这种过块的增长就远远超出了正常的市场波动预期，就形成了中国特色波动放大幅度，也就形成了对整个宏观经济形势影响造成的下跌。这是我讲的第一个问题。需要把这种过度放大需要消化这种库存，恐怕就不是简单的我们想象的一两年、两三年，有的地方恐怕要花五到十年。同时也会涉及到它带动的其他产业，这种下滑怎么进行经济结构调整，也是我们面临的深层次的问题。中国的房地产虽然发展快，它有一个问题，是因为通过政府来推动的，但是政府有足够的调动资源的能力。怎么调动资源？它可以低价地从农民手里获取土地，这种过程中就导致房地产的投资者甚至买房者通过极差地租获取高额利润，这个在本世纪以来这个现象特别突出。但是它的直接后果就是对实体经济产生了非常不利的后果。我们原来去浙江调查，我们知道浙江很多小作坊发展成大企业，比如浙江有的刘市（音），它有一个叫正泰格利希（音）电器，它产业的发展历史是最传统的做法，可是经过十几年它占有了中国市场的60%甚至占有世界市场一定的比例，两个大集团。可是为什么现在很多人不去搞这种作坊式生产、不去搞实体经济了？就是因为房地产的利润在一段时间内太丰厚，大量资金投资者全部去买房，我们知道温州炒房团，包括台湾的，包括新加坡，全世界华人都到中国来炒房。这种推动性，最大的利润反过来对房地产的发展的推动也是巨大的。所以它也产生两个很大的问题，地方财政遇到了很大的冲击，第二实体经济发展受到萎缩，这是我们现在房地产面临的基本的形势。那么怎么来解决问题？恐怕我们得承认这个波动的周期是要一段时间的，这是第一。第二，我们是不是要调整过度追求盲目性利益为导向的发展机制，特别是断掉一条，断掉政府财政利益需求这一块，把政府调动资源来推动房地产这一闸门关掉，很有可能它会减缓这种波动。第三，是不是可以把农村集体土地如是过程强化五农村自己的权益，那就增长的房地产商和农民土地集体所有者谈判的成本，可以使这种发展势头一定程度上受到遏制。另一方面，从、其他方面的改革调整整个经济结构，这样会使我们经济在转轨过程中有序地解决自己的问题。另一方面看房地产商要转型，因为之前钱来得太快，盖完房子就走了，所谓的生态住房和房地产已经遇到很大的挑战。怎么样转换房地产的发展模式，无论对房地产发展商和政府政策的制定者都是需要考虑的事情。我们现在在推广智慧城市，怎么样在房地产中实现“互联网+”，这个“互联网+”不是简单加，大概涉及几方面：第一，过去的房地产只是卖房子，现在恐怕不仅仅是卖房子，他要把整个城市的功能运营结合起来。另一方面，还要和其他的产业相结合，怎么样和智能化结合起来，怎么样和大型电气商的发展结合起来，怎么样和互联网结合起来，使我们在整个房地产产品中实现功能的转化，提供社会需求的多样性。这块恐怕有更多的探讨前提。另一方面，怎么样和产业结合，怎么样和IT产业、新的服务业密集型的产业、高端的密集型服务业结合，这也是房地产未来发展的可能。过去你是卖房，现在我们要考虑到整个社区的发展、产业的发展、社会的创新、高端服务业的创新、领创空间的发展等等，它会给我们房地产转型、社区转型、社会转型提供一个更好的平台和空间。我先讲到这儿，谢谢！主持人（苏琦）：谢谢李铁主任，他讲了很多美好的关于转型的未来。里面有一举特别有含金量的话，这一次去库存的周期和房地产结构调整的周期会比较长，这个一定要记住。接下来请刘总，您从首创包括您最近的一些观察，出国看有什么所得跟大家分享一下！刘晓光：我想现在可能这个问题提出很对，房地产路在何方，实际上就是房地产未来到底怎么样，未来到底怎么走。有两个问题，一个是国家的问题，国家从宏观的经济政策发展模式上将来会有什么样的变化，我看到最近一个是很多扶植政策开始出来了，包含金融扶植政策，包含稳定发展政策，还有一些户口户籍地政策。现在从国家角度来讲在支持这个产业。因为我们说这个产业是中国非常重要的一个产业，它不可能因为“互联网+”的出现这个产业就没了，也不可能由于其他产业的快速发展，这个产业它就慢速发展。所以我的观点来讲，未来十年我提出来“新十年，新时代，新地产”。当然也有一部分人比较悲观，因为地产基本上从时代变成了白银时代，甚至于下一步越来越抽手了，所以我们的观点不太一样，我还是看好这个行业，在未来的十年中它会出现一个新时代情况下的新地产，也会有一个新的十年。我们说如果说它新，或者我们的发展道路到底怎么办，可能比原来确实有很多不一样的地方，大概这几个方面我们可能要下功夫：第一，可能在地产模式的转变上我们要下功夫。过去是拿块地咱就卖，卖完就跑。后来拿好地盖好房。再后来讲我们提供了很多内容。再后来又跟互联网结合起来，叫“互联网+”也好，叫什么也好。房地产的模式在不断地转变。第二，地产转型的过程中可能需要专业化、细分化、网络化，可能有些是科技化、工业化的东西，就是要把不同产业的价值跟地产的价值怎么结合起来嫁接在一起。因为咱们看到很多地产，你说它的内容上确实还是体现价值。那天我们在讨论北京合逢嘉黎（音）医院，住院生小孩1.4万，你说它这个房地产是什么房地产？上次我讲过一个，因为我看到一个大的房地产商，他转型就是把他的写字楼吸引了很多高科技的企业，然后他持有股权，然后他慢慢转变成一个科技投资商了，这样的例子很多很多。所以我的看法是下一步涉及到我们转型中的专业化、细分化、网络化、工业化、科技化等等问题。但是我觉得说来说去可能是把我们各种产业的价值跟地产企业的价值结合好，这可能是一个比较关键的问题。如果你结合好，可能价值就高。我还想到一个问题，大家知道最近人民币兑人民币自身肯定是在贬值，人民币对也开始在贬值，这两个对我们以后是什么影响，这肯定是一个很大的问题。因为现在很多投资届的投资都发生了亏损，美元上升，用其他货币来说，其他货币出现了亏损，本来能赚10个亿，现在能亏10个亿。所以下一步人民币对人民币自身的贬值，肯定会造成房地产价格上升。假如人民币对美元贬值会是什么样的状况，我还没有向好，可能对我们地产业影响也是很大很大的。另外我要分析的，可能我们下一步的地产商，一个可能是并购、重组，这可能是一个大的潮流，整合也是一个大的潮流。可能用市场经济的手段，企业之间的并购、整合、重组将来可能是一个大的趋势，而且是不可阻挡的趋势。我们的企业如果能适应这种整合，或者能抓住这个整合的机会，我们的企业就能发展。如果不能够适应，可能我们就减弱，可能就走向下坡、走向出局的概念。所以房地产业，对于中国来讲我们还有很大的市场空间，不是没有市场、没有空间，关键在于我们怎么去做、我们的地产商怎么去做、政府怎么去做。但是中国地产业能够继续地作为一个很大的市场存在和发展，这是一个谁也改变不了的现实。谢谢！主持人（苏琦）：谢谢刘总，刘总说前景是美好的，还有新十年，总的总量还是有可为之处。但是也要听一听刘总里面提到的两个亮点，第一个是人民币的贬值，这会对房地产本身产生什么样的影响。再一个是刚才他的新一轮的大浪淘沙，随着事况越来越不好，怎么样兼并重组，大家也可以再琢磨琢磨这一块里面所隐含的信息量。接下来请南海能兴的钟乃雄主席给大家分享一下。钟主席，我具体问您一下，您对“互联网+”或者房地产+互联网或者互联网+房地产，您是怎么看的？钟乃雄：这是最后第三点我会谈到的。大家下午好！我作为一个区域性的房地产公司，在这种新常态下，包括现在房地产大家都知道市场的集中度越来越高，都是巨头的时代，但是我们作为区域性的房地产公司，在这种大环境下怎么生存、怎么经营，刘总是全国性的地产公司，我们是区域性的地产公司，我们在这种情况下应该怎么生存，我简单讲一下我自己的见解。现在大家都说是房地产的冬天，在这个寒冬腊月里头，我们在三亚这里像面朝大海、春暖花开的时候也是有的。路在何方，下面主要讲区域发展的个人简介，我们地区性的房地产公司在我看来主要有三大举措怎么渡过这个寒冬：一个是聚焦，一个是深耕，一个是跨界合作。聚焦方面，我们作为区域性的地产公司，我们主要的战略资源也是在某个区域里头，所以我们如果过于盲目地往外发展，可能更会导致对我们的发展战略更加不利。所以在这个战略里头，我们还是要整合本地的战略资源和其他的市场资源，这样可能会对我们有益一点。地产来讲，一个区域性的公司如果有一定的品牌以后，它在当地也会有一定的口碑，它有它的生存空间，它也有它比较好的市场资源。在这方面，你像现在这个时候，像佛山，我们在佛山，整个如果我们作为区域性发展公司三旧改造，怎么取得土地资源三旧改造这一块，可能是我们区域性发展公司的一个比较大的优势。一个是因为我们在本地，另外一个是本地的农民也好，或者其他对我们还是有一定的认可，包括就在当地政府前面跟农民的工作、拆迁包括其他（问题上），可能我们要比其他全国性的公司稍微具有比较大的资源。这一块是我们区域性发展公司差异化发展的一个方面。第二个，深耕。我们的产品因为还是比较接地气，了解当地所有人群的习惯，大的公司里头他们也做得很好，但是它们可能是全国性的，可能产品方面要受总公司一些限制，它没有我们区域性比较了解当地的文化、消费习惯，可能我们的产品会接地气一点，这也是我们的一个优势。从这亮点来讲，以佛山市场为例，佛山今年一手房的销售量今年肯定会突破1400万平方米，可能会达到1500万平方米，在全国来讲可能可以达到前五位。如果在广东省里头，如果单从销售面积来讲它是排第一位的。还有，它的价格还是比较平稳，佛山市场十多年来一直都是比较平稳的，没有大起大落，现在的房价也还是接近均价9000块钱左右，所以在这1300多亿的年销售市场里头，我们作为区域性的地产公司在这里头要取得一定的份额，也还是可以的，我觉得还是有生存空间的，看我们怎么做、怎么做好服务深耕这一块市场，做好了也还是有发展空间的。第三个，跨界合作。刚才前面两位说的，路在何方，如果我们还是按照老路子去发展，肯定我们区域性的地产公司发展的空间会更小。随着这些地产巨头的出现，我们发展的空间可能会更小。所以在这一块里，可能我们要实行跨界合作。跨界合作，以地产来讲，像我们地产公司可能要怎么样跟金融机构或者是跟机构合作，在合作里我们取得资金的门路或者是怎么样取得这一块。这是我们跨界合作的一方面。还有刚才李主任讲，在“互联网+”的时代，我们提跨界合作，现在也尝试跟体育方面合作，我们怎么把体育的内容做进去，怎么跟我们的房子结合起来。“互联网+”，比如怎么把三人篮球做进去，跟商业地产、住宅包括会所这些（结合），我感觉也是我们跨界合作的一个举措，我觉得现在也收到比较好的效果。在房地产不管是白银时代也好，还是寒冬也好，我感觉自己练好内力，找准自己的方向，不断地变身适应这个潮流的发展，还是有发展空间的。我就说这么多。主持人（苏琦）：谢谢钟总！我发现一个比较有意思的现象，一个国家的经济狂飙突进的时候，包括某一个产业，也好，尤其房地产业，那个时候你可能关注的都是一些巨无霸、一些财雄势大的公司，等真正寒冬来的时候你会发现一些比较有意思的深耕，像钟总这样深耕当地房地产的、深耕当地市场比较接地气的。所以当你面对一个房地产寒冬的时候，可能随着这个局面的变化，你也把眼光往外看一下哪些现在由于接地气、苦练内功活得不错的公司。刚刚李铁主任说过去拿完地盖完房子就完了，现在要互联网化、智慧城市化，他刚才提到甚至要把你的小区、房地产项目变成创新的空间，这都有很多可为之处。恰恰我们刚才在分享的时候，来自台湾的周先生，他当时在台湾说自己做了1千多个小区，专门在这方面怎么样创新小区治理，包括围绕房地产方面进行转型，现在在上海嘉定也在做一些项目，我们请他分享这方面的内容，谢谢！周俊吉：谢谢主持人，三位主讲者和各位嘉宾，大家午安！我来自台湾，各位可能比较陌生，所以我简短讲一下我的公司。是在35年前创业的，15年以前在台湾的主板上市，我们做的是从销售开始到开发到交屋以后的室内装修设计服务，算是垂直整合度比较高的企业。我在这里算是一个观察者，可是也算是一个参与者。我在大陆参加了两个社团，一个是晓光兄首创在十几年前在阿拉善成立的一个阿拉善生态保护协会，我也是创会的发起人之一。另外一个是王石他们发起的开发商联盟，我也参加了十几年。所以我既是一个观察者，也是一个参与者。我观察到大陆的现象大概是怎么样的，第一，这30年来我们的房子从无到有，从有到好，从小到大，面积以前都很小，现在大，从大到功能齐全，现在大家都会希望有智能系统，有新风系统，包括不等等功能，这些都做得很好。这是第一个现象。第二个现象，早期这里的房子都是单位配房的，现在是商品房为主。也就是说从熟人社会到生人社会，因为单位房以前大家相互都认识，现在在市场上买房子大家彼此不认识。这样就产生了什么现象，可能各位比我更熟悉，在电梯里面你们碰到的人会不会打招呼？可能很多人在电梯里面碰到是不会打招呼的。楼上楼下经常会有一些矛盾，楼上小孩子比较晚睡就会吵到楼下的，楼下广场舞跳舞可能就会吵到周边。我就想做一个实验，2012年开始在上海做一个实验，这个实验如果说能够有一点成绩的话，几年以后可能会对于住宅开发有一点改变。所以我要讲的这个题目的方向是从小区开发到社区营造。我看到现象既然是这样子，我就想我们可不可以盖房子，不只是盖一个很好的硬体、会所，我盖这个房子能不能让居民住进来以后他们是很和谐的，是比较容易交流、比较容易住在一起幸福开心的。孟母会三迁，为什么？因为她觉得那个环境不利于小孩的成长，那我们可不可以盖一个房子让孟母不三迁，居民的感情会比较好。我们服务了1千多个社区以后的经验，总结一点，做一点努力。我们就从房屋的设计规划开始，我们找了6万平方米的地，从设计规划开始就不是用豪华的会所，而是用一些小的空间让妈妈教室、居民容易相处的地方，四到六个楼层我们就留一些空间让大家容易沟通交流。同时我们也去建立交流的机制，让居民住进来以后他很自然地在我们的环境里面互相地自立自主，不是别人让你做什么。所以我们的社区有个共同的议题，去做什么事情可以让社区变得更好。这听起来很抽象，我们在规划当中逐步这样去做。我们的房子刚刚开卖，开卖的第一期四栋楼大概不到400户，第一期我们很快卖掉了300户。比较特别的就是，我们是一个在大陆第一次盖房子的业者，可是我们已经有很高的比例是客人介绍客人，为什么是客人介绍客人？因为他们其实还没有看到我们的房子盖得多好，可是他们在我们销售的过程当中往往说，这个社区、这个发展商真的很不一样，他们很乐意告诉他们的亲友，所以这么短的时间已经有20%以上的客人会介绍客人来。我们怎么做？在客人买房以后，帮他们建立一个群，同时办了一些线上的活动跟聚集的活动，让他们互相交流互相认识。很多联盟的朋友就跟我说，老周，你这样做风险很大。我说有什么风险。他说，你不晓得我们这里很多人买房以后，发展商希望让业主彼此不要认识，因为他们如果认识的话，小业主会聚集在一起集体维权，说你这里盖得不好，这里少了什么东西。他说你这种做法居民都相互认识，他们会不会一起跟你要什么东西，会不会跟你一起维权，那你怎么办。我说，可是如果我们房子盖得不好，那他跟我事前讲好，我应该去把它改善啊。事前告诉我有问题，他不交屋。他问我社区营造是交屋前还是交屋后，我说当然是交屋前做，他说会不会有不交屋的问题，我说还不知道，可是维权问题本身是发展商要尽的责任。可是他说，他们要求很过分的话你怎么办？我说，人们应该会很理性地看这个问题吧，有问题他们会讲，我们也会帮他们处理。不会说他跟你买2、3万的房子要求有7、8万的内容，应该不会这样，我们尽量把它做好。所以在这个过程中，我们就发现一个比较特殊的情况，我们建了那个群以后，大家交流比较密切。的确有人说你们这个信义家庭很多的设施，包括外部公用设施包括学校等等，这些你们没有弄好。那反过来讲，很出我们意外，可能也是意料当中的，实际上就有其他的业主在上面留话说，这个发展商已经做得很好了，这些事情可能是政府的事情。这两三个月的时间之后当地就引起注意，当地政府就要求我们帮别的社区做社区营造，他说你这样看起来会给你们带来麻烦，你们看起来是解决了政府的问题，你们把他们想要办的事情做了，他们不希望出现的问题你们都在事前沟通了。所以嘉定有几个同仁就去各个社区宣讲说怎么把生人社会变成熟人社会，怎么把好的硬体变成好的邻居，千金买屋万金买邻，我们或许可以从小区开发变成社区营造，每个人安居乐业，这或许是我们发展商对于社会的一点点回馈，我们所做的事情应该是让社区居民开心的。这是我尝试发展的道路，也希望各位一起探讨这个事情，谢谢！主持人（苏琦）：谢谢周先生的分享，其实我特别关心一个问题，您自己预估一下，因为社区营造的投入蛮大的，这样做下来赚钱吗？周俊吉：我们在台湾因为有帮别的社区服务，我们捐了几个亿帮台湾的社区服务，他们是来申请，我们有评审委员会评审过后就帮他们做。不是花很多钱，而是怎么做有一个方法让社区的居民容易相处，怎么做让社区的居民不容易相处。硬体的规划当然要花钱，但是不是很高，重点在于系统、软体的建立，使得人与人之间的相处变得融洽，这个倒不会花很多钱，但是我们要出一些比如社区营造的小老师逐渐告诉他们怎么去进行。主持人（苏琦）：接着问您一个问题，接着刚才刘晓光总问的，关于对房地产的影响，我不知道当年台湾有没有这样一段时间，比如由于资本账户的开放，包括新台币的贬值，再加上房地产商海外融资，这一块有没有给房地产商带来冲击的时期？周俊吉：因为我算是在台湾做得比较久的业者，这35年看到了台湾的几波起伏。这起伏当中其实跟货币的升值贬值相关，关系更大的可能是利率。像台湾过去从2003年到2013年长期房地产都非常好，价格也持续涨，交易量一直在放大。这十年当中台湾的经济并不是特别好，按理说经济好房地产才会涨，可是在这段时间为什么社会的经济整体GDP没有成长，为什么房地产还是好，很大程度是利息的降低。像台湾买房子利息都不到2%，这么低的负担大家都会想先买下来，因为你买比租划算，租肯定会超过这个房价的300%，那肯定是买房比租房划算。所以利息的变动跟的高低当然影响房地产的发展，当然GDP的成长也是。在十几年之后，因为台湾的房地产真的涨得太高了，所以最近就算是利息再低，但是很多人也买不起。最主要是最近两年政府用了很多的财税政策使得买房人压力大，比如以前买房子一年缴的房价税低价税房价的1‰不到，现在调了，利息负担之后又多了1%的利息负担，又要扣奢侈税（音），税曾经高达到买卖价格的20%，所以你短时间买卖的要交房价的20%，所以会引起很多人的退场。所以这个政策的实施也会对房地产有很大的影响。主持人（苏琦）：谢谢！我问一下李铁主任，因为您虽然是发改委的官员，但是我们心目中您基本上还是一个经济学者。就我对宏观经济这一块现在被房地产捆绑，还是觉得特别地担心，口径不一样，有的最多说20、30万亿趴在房地产里面。刚才您也讲到经济是“断崖式下跌”，我现在想问的问题是，我们正在想的是种种的化解之道，这个速度跟这个钱老趴在那儿出不来，包括地方债很多也其实是跟土地缴在一块的，这块您有没有担心？李铁：经济形势和房地产确实有一个线性之间的关系，怎么样来化解，首先对房地产的空间形势要有分析，一线城市房地产没问题，还可以限购。第二个，需求并不是没有，比如说是不是可以加快我们的管理制度改革，加快土地制度改革，农民进城以后会产生住房需求。第三，消化存量也不是没有办法，发行债券政府来回购，回购以后给中低收入者，这也是有办法的。这就取决于我们改革力度的大小。但是有一件事情是万万不可以继续去放大这个效应的，继续按照传统的模式，土地商业的模式（音），继续政府和房地产商两头再去推动。比如说一线城市现在房子很紧，并且限购，如果我们真的放开了，无论北京上海还是深圳狂涨的结果是未来会出现西沙化（音），那你就没有时间再发展房地产了，所以政府的推动力是很强的。所以就把一头砍掉，把政府的积极性，这就涉及到怎么解决基础建设资金的来源等等。第二，对城市发展的规律要有所认识，因为房地产未来会是城市发展一个很重要的因素，当然，我们想过去政府有特别强大的利益，你更多关注我只要土地卖了之后有收入，收入可以搞建设。你现在不要打土地商，更多地把一部分收入关注于民生。那就跟周先生讲的一样，我们未来的地产模式最后也可能会是一种社区模式，你不要去政府那里怎么样来重建社区架构，怎么样来监督房地产商、开发商、运营商，使这个城市的生活更加方便宜居。这里头还牵扯一块问题，我们看到很多很多的城市，比如三亚，它东一块西一块，你说在三亚生活方不方便，看起来我在酒店的时候方便，但是酒店的饭菜你想吃吗？吃不好，可是你要想吃可口就要跑很远去吃，这就不方便。第二你再看三亚，如果你想去买东西，你想出去上学，在你居住的小区和周边环境的关系，我想可能配置非常不合理，还有基础设施的供给，这个成本特别高。三亚东一块小区西一块小区，这种配比效率太低。这种情况在城市太普遍了，然后城市的架构拉得很大。城市的架构拉得大的原因是为了卖房子，为了卖房子他就把自己搞得所谓很生态，我们出门都得开车，这既不方便又耗费能源，资源配置效率低，然后服务业又发展不起来。我就经常讲为什么到台湾去看台湾非常方便，是因为他自己家的房子，我在我自己家的房子里头就有长期经营的预期，我想去搞个小店搞个什么，我花几十年上百年去培养一个产品，因为这是我自己的地儿。中国，这种房地产的发展模式成本很高，第二没有长期预期，能够替代这种长期预期的都是外来人口，比如三亚有大量的小摊，说不定哪天就被撵走了。过去的房地产发展模式下，它对整个城市的功能就产生了影响。在尊重城市规律的前提下，我们怎么样回归城市基本的功能，让我们的城市看起来不只是眼睛看起来好看。比如从三亚机场到喜来登酒店，一路看来绿化很好，但是这只是满足了我们的一个功能，因为我们的生活中不是只是看的，我们的生活中有衣食住行和文化社区的功用。刚才钟总讲我们的社区里面有没有体育因素，可是我们看酒店除了游泳池没有别的，我们的小区除了有个小广场给老太太跳广场舞提供空间，其他的东西都没有。可是我们有孩子，有中学生，他们需要的体育活动、文化活动是什么样的，我们社区能不能给提供。包括社区交流的空间。所以未来房地产转型，政府的政策可能要从怎么样来实现以人为本，怎么样使房地产发展和城市的以人为本和城市的可持续发展结合在一块，绿色化和智慧化可能有很大的发展空间。主持人（苏琦）：谢谢李主任，我也吐个槽，我是个业余的选手，到任何城市都要带双跑鞋，要跑个十几二十公里。至少我发现海棠湾这一块跑步不舒服，它老是有很多断断续续的，没有一个能够让你完整地跑个十公里八公里的，就是我为了跑二十多公里路得跑好多东西，一帮跑友都说你到三亚要好好跑跑，我说跑起来不是很舒服，不是很适宜跑步的地方。但是你去别的城市，你找找当地的公园，或者是别的地方的跑道都提舒服的。我问刘总一个问题，前几年产融结合，包括产城结合比较兴的时候，像您还有别的好多央企也都出去投了很多地方，但是现在不少变成鬼城了。听说你们在天津弄了一个未来科技城，我印象中好像新加坡的生态城好像不是特别地……刘晓光：智慧一下吧。主持人（苏琦）：有没有担心比较冷清，因为你们一整就是几千万平米。刘晓光：现在房地产跟过去的模式肯定要改变，我们做着地产的房地产，我们做着奥特莱斯的房地产，我们做着旅游的房地产，还有其他的一些这些房地产都有一个基本点，就是要把生态和智慧的内容加进去，如果没有这样的内容，将来肯定你的地产质量和未来的品质是有问题的。天津我们有一个将近占地三四十平方公里的新城，它是跟天津开发区、天津生态城三足鼎立的一个新的城市，我们开始设计的时候就请美国的ISO（音）做了整体的设计，因为它的体量会在2千多万平方米，最首先的是把功能设计好，它是一个科技的、环保的、旅游的、教育的等等服务型的产业。第二个是它有智慧和生态的内容，哪里有一套指标体系。它将来建的城市来讲除了一般所谓的生态智慧之外，它会体现在房地产，比如所谓的智慧地铁，甚至于生态智慧的公路，很多国际上先进的技术都已经用上了。当然，最核心的还是一个产业构造，如果你弄一个很好的城市，把智慧和生态做得好，没人去或者没有产业功能，那有什么用？所以我想了想，将来我们中国的新型城镇化建设，首先是它的生态智慧城市的概念也好，第二个它要有它的产业的构成，第三个它应该有一套它的新的城市的运行体制。所以我想可能未来生态的东西和智慧的东西确实是我们城市建设未来的方向。你像一个城市老是污染，一个城市很落后，没有一个现代化智慧化的概念，将来肯定没有人愿意去，也不好卖。主持人（苏琦）：我其实特别衷心祝愿刘总的这个项目能够弄成，因为想想天津爆炸案之后，再加上华北整个的雾霾，如果能从您那儿走出一条新路，我觉得就特别有价值。刚才钟总说他要留到最后来分享一下您的“互联网+”的看法，要不这会儿您给大家说一下，结合你们自己公司的一些做法。钟乃雄：我们公司在这一块，虽然地产是我们的一个主业，但是我们也很早就跟体育结合在一块。体育，我们好像建一个馆，还有一个商场，还有周边的住宅，既有大型的在市中心的做法，还有针对佛山，因为有各个镇街的样子，佛山的镇街，佛山780万常住人口，像南海顺德镇街基本上很多大的镇街都是七八十万人。实际上你说是一个城市也行，也说是一个镇长也行。狮山镇现在GDP将近1千亿，税收过100亿，所以镇街的地方我们说搞一个小的两三千人的体育馆，旁边有一个商场，然后有我们的住宅，这样把体育的内容结合起来。这是前面我们搞的跟体育跨界合作的。现在我们衍生的是，“互联网+”，比如我们搞三人篮球，跟互联网线上线下结合起来，我们跟万达包括它的商场，我们就可以到它那个商场去进行三人篮球的比赛，会给它带来很多的人流，包括线上线下结合，类似这种做法，我们通过三人篮球+互联网盘活一些资产。我们还有其他标准化的工厂区里头的，我们用用标准化的集装箱搭建的三人篮球，很多人可以到那里参加比赛、订场，也是盘活这类资产的一种做法。主持人（苏琦）：大家有没有问题要问在座的各位贤达？提问：我是三亚学院的学生，我平时对咱们国家的经济也是挺关注的，我在听了在座各位的一些讨论后，我组织了一下语言。首先来说，咱们的主题――房地产+路在何方，咱们的目的地在哪儿，如果没有目的地的话，我们何谈路呢？针对这个问题，国内是否不那么具备远见？因为我们国家现在对于老龄化问题，在未来的几十年甚至一个周期之内我们扛过这波老龄化，我们将会空出很多的房源，这样大量二手房对房地产市场的冲击，房地产商如何来应对这样的压力？主持人（苏琦）：李铁主任来吧，想得比较远。李铁：第一个，“互联网+”，我们生活中已经离不开互联网，比如微支付、支付宝、微信、朋友圈，我们都可以看到互联网给我们每个人带来了变化。涉及到基础设施和Wi-Fi的环境，它就是一个因素。另外我们看到社区变化，社区变化里头比如现在停车场里头拿一个二维码一扫就可以直接进入小区停车，收费系统一并完成。这需要微支付停车场建设。家庭你可以使用远程的遥控。社区洗衣服，你可以通过互联网来解决。我们的快递也可以。1月份日本开了一个会，智能化什么程度，每家的电器是一个智能系统，这个智能系统就是你人不在的时候，所有电器的开关会自动地关闭，或者等你回来的时候自动打开。它会根据大数据算出你每家的用电量在什么时间用电最多来调节。社区有一个自动控制中心监测每家的用电情况。整个小城市有个大的储电系统，整个建设是太阳能的，太阳能储的是电，存三天的时间，根据太阳能的情况来根据白天的储存情况进行晚上的释放。这是我们全世界看到的最好的智能系统。这是一个智能系统，还没有加入互联网，我们也在河南、河北、北京做试点，怎么样把互联网更方便的因素和智能系统结合在一个小区建设里头。我们进了一个小区可能会通过微信、各种互联网的服务使我们的生活更方便，这是我们做智慧城市的一个内容。第二个，政府公共服务，现在我们有智慧交通、智慧平安，还有大数据的处理。这一块也有无限的可开发内容，比如各个部门的数据开放，怎么解决市民的公共服务问题，怎么样和市场的需求相结合，这些内容也非常丰富。等于智慧城市、智慧社区在中国都会有非常大的发展前景。第二关于老龄化，老龄化在中国是个问题也不是个问题。所谓是个问题，2050年可能老龄人口达到5亿，2050年我们的人口可能到高峰点14.4亿或者是14.6亿，还有9亿人来解决老龄化的问题。那老龄化是不是会对住房产生住房剩余？第一，根据住房供给情况。第二，现在中国的家庭结构，我们可以看到很多老人喜欢自己住不愿意跟孩子住，为什么不愿意，他跟孩子住要承担很多家务劳动，他希望有自己独立的空间。这种社会结构演变的情况下，它不一定会造成我们的房子剩余。但是从另一方面看，市场会自动调节这种供给的需求，不是说我们政府来把2050年去想得很远，当你知道我们市场的调节机制，会根据这种不同的消费模式、不同的年龄结构、人群结构可选择住宅模式，现在是2015年，还有35年，这个我们可以不用担心。主持人（苏琦）：我来稍微总结一下这个环节，主持这个节目之前我还挺悲观的，想想20几万亿趴在那里，聊完之后感觉挺乐观，你一直过好日子，不太会一直往上涨的阶段，我们都不会静下心来想很多问题。现在日子不那么好过了，房地产的冬天来了，各位各显神通也都知道巴结消费者了，也都会推出很多让消费者感到有很多生活品质得以改善的举措。所以我想可能以后房地产的库存主要靠迎合一个成熟的消费市场对高品质生活的需求，靠它满足的程度来化解，而不是说多少促销措施、怎么打折、送这个送那个。在这种情况下，我知道大家肯定是奔着投资这个最终极的东西来的。其实大家也可以静下心来，不一定非得像做股票一样买涨追跌，可能你也需要仔细地观察哪些房地产、哪些地区、哪些产品能够真正地满足人们不断提升的对生活品质的需求。如果它做得足够跨界、足够多、足够“互联网+”，能够集合的元素越来越多，能更好地满足人民这方面的需求，那么它肯定就有特别好的长期投资的价值，谢谢大家！（结束）
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