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方法二：收益法的课后计算题 例题7：某商店的土地使用期限为40年，自
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方法二：收益法的课后计算题 例题7：某商店的土地使用期
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一道土地估价真题求解,有一宗土地,具有30年使用年期的地价是50元/平方米,土地还原利率取6%,假设该宗土地的使用年期是50年,其地价是（ ）元/平方米,土地还原利率取6%.A.57.3 B.43.7 C.83.3 D30.0
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此题选A.计算步骤如下：此题所选用的公式是收益还原法土地收益为有限年期的公式：V=（a/r）[1-1/（1+r）^n] V：土地价格　　a：土地纯收益(或地租)　　r：土地还原利率 n：土地使用年期现在我们知道V1=50 r=6% n1=30则有 50=（a/6%）*[1-1/（1+6%）^30]我们又知道：依旧是该宗地,a不变 如果为50年 则 n2=50则有 V2=（a/6%)*[1-1/（1+6%）^50] 将公式整理：V2/[1-1/（1+6%）^50]=50/[1-1/（1+6%）^30]解得：V2=57.25
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惠州一城悦府楼盘土地年限剩25年 土地延期正在办理
一城悦府楼盘土地年限仅剩25年。南方日报记者 王昌辉 摄
　　日前，惠城水口一城悦府（东城雅筑花园）楼盘开盘入市销售。作为2017年初仅有的少数几个推售新房源的楼盘受到购房者的广泛关注。然而，项目土地年限缩水问题则引起市民担心。市民刘先生近日就向本报报料称，楼盘土地年限只有25年了，开发商承诺会补地价，但是现在也没有进展。
　　记者跟进了解到，该楼盘宗地为惠府国用（2015）第号，当前年限截止日为日。然而开发商表示将按照合同履行承诺，将土地年限延长至日，使得该土地住宅用地使用年限达到50年以上。
　　开发企业该说法日前得到惠州市国土资源局的确认。该局相关负责人介绍，该局当前已经接收到企业针对一城悦府楼盘土地延期的相关申请，目前该项工作正在办理中。
　　同时，该负责人对于当前楼盘土地年限纠纷有增多的趋势表示，对于土地年限的长短周期，买卖双方是否写入购房合同和书面约定是关键。若企业未能按照合同约定实施，购房者则可按照合同约定条款维护自身合法权益。
　　南方日报记者 张峰
购房者：一城悦府土地年限仅剩25年
　　跟随楼市的走高，以往作为惠州城乡结合部的水口片区也受到市场关注。在去年下半年合生上观国际洋房突破1万元/平方米的高价后，区域多个楼盘都逼近万元左右的高位。
　　5日，一城悦府开盘入市。尽管开盘均价普遍达到8500元—9000元/平方米，但对比金山湖、江北等地新盘售价仍处在较低位，吸引了大量刚需客户前往置业。然而，楼盘自面市以来屡次传出土地年限严重缩水的问题。
　　“别的地方都破万了，买不起了，这一楼盘虽然在水口，但生活还是比较方便的。”已带家人看过房的市民刘先生向记者表示，对一城悦府项目还是比较满意，社区不大但也不算小，住家比较适合。
　　不过，刘先生说，楼盘土地年限问题不解决自己还是不敢买。“几十万元砸下去，那可是自己所有的积蓄。”他说，尽管接待他的楼盘销售人员每次都承诺一定会延期，但看不到进展怕被忽悠。
　　根据楼盘所在地块和开发企业信息，记者在市国土局查询相关土地信息了解到，一城悦府楼盘宗地编号为惠府国用（2015）第号，土地使用权人为惠州市怡浩房地产有限公司，该商住用地使用到期年限日期为日。
开发商：将按购房合同补足至50年
　　尽管当前土地信息显示仅剩25年使用周期，但刘先生仍表示期待，他介绍，据开发商的说法，楼盘在后续将会对宗地年限延期，并承诺在业主收楼之前，开发商会将土地使用期限延长至日。
　　对于刘先生的说法，记者8日走访该项目，楼盘接待的销售人员在介绍完所有项目的区位、户型和小区构建之后，面对记者对于楼盘宗地年限问题表现出谨慎，但同时也表示无需担心这个问题。
　　该销售人员介绍，开发商已经承诺会延长土地年限，并会将相关承诺写进购房合同。她还表示，据销售人员内部的消息，开发商现在已经准备好申请资料，正在办理土地年限的延期工作。
　　一城悦府项目营销总监徐奇在记者连线过程中则表示，开发商的所有销售工作都将按照与购房者签订的购房合同实施，土地年限也将按照要求做好延期。依据相关合同条款的介绍，楼盘住宅年限将延期至2068年，商服则延长至2049年。
　　具体到目前楼盘该项工作的进展情况，徐奇则表示自己不是很清楚，相关土地延期和申请工作都是公司开发部门在处理。
国土局：土地年限延期正在办理中
　　尽管开发商一再承诺将延续楼盘宗地年限，但具体进展如何？记者走访市国土局了解到，该局当前已经接收到开发企业怡浩房地产有限公司针对楼盘土地延期的相关申请。这也意味着开发商关于楼盘土地延期的相关说法得到证实。
　　该局相关负责人介绍，该申请办理证号为：惠府国用（2015）字第号的地块土地使用权延长使用年限手续，住宅用地使用年限延长至日，商服用地使用年限延长至日。
　　“目前该项业务正在办理流程中，完成政府审批后就将进入到补缴地价的相关手续。”据业内相关知情人士介绍，按照相关流程，在楼盘约定的年底交楼期限之前基本能够办理好。
　　具体到补缴地价的费用，市国土局相关负责人介绍，详细的金额还需要第三方评估公司的估价确定。他介绍，当前实施的惠城基准地价标准还是2014年发布的，当前的土地价格水平已经有了明显的浮动，这些都需要评估公司根据具体的片区和楼盘项目价值作出评估。
合生上观国际土地延期正在变更登记
　　不单是一城悦府，在水口片区，由于历史周期土地交易频繁，多宗土地都为上世纪末交易出让，土地年限“缩水”明显。作为片区2016年市场的明星楼盘，合生上观国际土地年限仅剩36年也一度受到质疑。据市国土局最新消息，该宗地土地年限延期出现进展，土地年限变更登记办理完就将正式将土地使用年限延长至2072年。
　　去年，合生上观国际受到市民的偏好，销售价量齐升。与高价伴随的，楼盘土地年限终止期限为2052年的问题受到关注，近万元的单价购买的房源，土地年限却只有30多年，开发商一度备受购房业主质疑。
　　与此同时，开发企业合生创展展开了土地年限延期的工作。去年9月份，企业向市国土局顺利递交土地延长年限的补缴地价方案。
　　9日，记者从市国土局获悉，该项目土地年限延期迎来新进展。据该局相关负责人介绍，该项工作已经通过市政府的审批，补缴好土地价格正在办理土地证号变更登记。该负责人坦言，办理完变更登记相关手续也就意味着土地年限延期的正式实现。
1.为何开发商只延期到50年？
　　记者注意到，无论是正在办理延期的一城悦府项目，还是即将完成延期的合生上观国际，楼盘土地年限延长至2068年和2072年，按照当前2017年份计算，分别仅剩下51年和55年。
　　那么，是否有相关规定要求企业必须将土地年限延长到50年左右才能商住开发？市国土局用地科相关负责人告诉记者，在这一方面并没有任何规定，企业只需要土地使用性质是确定的就能够进行相应类型的开发。作为商住用地属性的国有建设用地，就能够按照土地规划许可进行商住社区开发建设，而对于土地年限的长短没有限制。
　　为何是50年？相关业内人士则表示，更多的还是企业需要考虑消费者的心理接受程度。按照一般的购买心理来讲，土地年限低于40年是肯定无法接受的，会影响到楼盘的正常销售，然而，如果楼盘土地年限达到和超过50年周期，则基本能够让消费市民所接受。
2.土地年限应注意哪些问题？
　　具体到对于楼盘土地年限市民应该注意些什么？市国土局用地科相关负责人说，因为商住开发没有对于土地年限长短的限制，购房市民在选购房源时更应该注意，是否写进购房合同是关键。
　　记者在采访中发现，无论是松苑雅居还是乔弘模范生等楼盘，因为楼盘土地年限缩水问题都产生过买卖纠纷。但由于相关土地信息的公示和延期并没有写进合同，只是停留在销售人员的口头承诺，业主维权困难。
　　该负责人则提醒市民，在购房过程中面对类似问题应该看清相关合同的约定，让企业将土地延期的相关承诺书面化。一旦企业无法履约，则将按照合同欺骗和欺诈销售来处理，维护自身的合法权益。
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汽车砍价团当前位置：土地登记代理人题库＞
问题：  &#xe6
[问答题,简答题] 该宗土地为国有土地，江都市新华贸易有限公司于日以出让方式取得该宗地70年土地使用权。日江都市新华贸易有限公司与中国银行江都市支行签订《土地使用权抵押合同》，江都市新华贸易有限公司以该宗地作抵押物向中国银行江都市支行贷款1000．00万元，抵押面积14523．00m2，贷款期限10年。日以前，该宗地作过抵押物。根据地籍调查并经初步审查，该宗地实际界址清楚，土地面积与抵押面积一致为14523．00m2，土地使用权抵押手续符合法律规定。
患者女，34岁，咳嗽，咯血半个月余，结合影像学检查，最可能的诊断（）
["纵隔畸胎瘤","淋巴瘤","胸腺瘤","神经源性肿瘤","肺癌"]
在人寿保险定价的积累公式法中，如果其计算结果与公司的利润指标相差很远，则通常采取的措施是（）。 ["更换新人保费重新进行计算","采用旧的保费重新进行计算","采用历史保费重新进行计算","采用同行保费重新进行计算"]
两全保险的纯保费由危险保费和储蓄保费组成。其中，储蓄保费的主要用途是（）。 ["用于支付退保金或用于生存给付","用于支付退保金或用于死亡给付","用于支付退保费或用于生存给付","用于支付退保费或用于死亡给付"]
患者女性，45岁，近日出现咳嗽气急。既往于2年前因&乳腺癌&曾行乳腺根治术。行CT检查如图所示，最可能的诊断是（）
["间质性肺炎","肺结核","肺转移癌","乳腺癌淋巴转移","大叶性肺炎"]
在分红保险中，保险人在定价时对精算假设估计较为保守，其直接结果是（）。 ["保单价格较低","保单价格较高","保险金额较低","保险金额较高"]
该宗土地为国有土地，江都市新华贸易有限公司于日以出让方式取得该宗地70年土地使用权。日江都市新华贸易有限公司与中国银行江都市支行签订《土地使用权抵押合同》，江都市新华贸易有限公司以该宗地作抵押物向中国银行江都市支行贷款1000．00万元，抵押面积14523．00m2，贷款期限10年。日以前，该宗地作过抵押物。根据地籍调查并经初步审查，该宗地实际界址清楚，土地面积与抵押面积一致为14523．00m2，土地使用权抵押手续符合法律规定。
参考答案： 根据土地登记有关规定，建议为该宗地办理土地使用权抵押权设定。
●&&参考解析拖了三年　进退两难
这宗出让地迟迟未建为哪般
&&&&豫捷公司取得土地使用权的宗地上有人搭建了很多帐篷。&&&&□本报记者&韩春光&&&&“未到登封市投资前，我们认为登封投资环境非常好。可根据我们这3年多的曲折经历——从土地过户拖拖沓沓，到工地施工屡屡受阻，再到一些部门推诿扯皮、规划方案至今未定等情况来看，我们不得不对登封的美好印象大打折扣。”近日，河南豫捷房地产开发有限公司（以下简称豫捷公司）负责人到本报投诉。&&&&“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的动工开发期限开发土地。满2年未动工的，政府要收回土地使用权。当然，因不可抗力或者政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。”&&&&出让已经3年多的国有建设用地，为什么闲置到现在还没有开发建设呢？1月13日至14日，记者带着疑问到登封市分别对相关部门进行采访。&&&&出让土地时承诺“买一送一”，具体办手续时一拖再拖&&&&豫捷公司负责人说，2011年7月，该公司通过登封市国土局土地出让挂牌竞拍，取得位于该市嵩山路东、南环一路南一块面积为7759.95平方米的土地使用权。因该地块紧邻豫鑫苑商贸城且和商贸城连为一体，按照政府规划，该地块主体建筑物性质为居住，附属建筑物性质为市场。《出让合同》约定：出让人（登封市国土局）日前，将出让宗地交付受让人。&&&&且在2010年8月，当地一家房地产公司以《承诺书》形式向登封市规划局承诺：结合豫鑫苑商贸城B区原控规技术指标要求，及原建设的规划平面布置图所核定的规划设计条件通知书，有部分建筑物应在豫鑫苑商贸城B区一期用地上建设。为此，该公司承诺：此地块招拍挂出让时，无论是哪家企业竞得该土地使用权（即后来豫捷公司取得的位于嵩山路东、南环一路南一块面积为7759.95平方米的土地使用权），该公司均同意：无偿提供给竞得者原规划部门批准的总平面图；竞得者按原批准的总平面图进行建设；将原豫鑫苑商贸城B区一期西南区3707.94平方米土地使用权过户给竞得者，竞得者不支付地价款。&&&&可实际情况是，到日，登封市国土局才为豫捷公司办理面积为7759.95平方米地块的土地使用证。“当我公司按照《出让合同》及《承诺书》约定，办理另一面积为3707.94平方&&&&米的地块过户手续时，当地的这家房地产公司却一直推托，直到日，我们才将这一地块过户手续办妥，办理土地使用证，使用权面积又被改为3705.65平方米，相差2平方米多。”该公司负责人说。&&&&项目建设屡屡受阻，何时开工遥遥无期&&&&“根据《出让合同》，我们的宗地建设，应在日前开工，日前竣工。可是现在，除了办理土地过户手续一拖再拖之外，规划局仍在调整修建性详细规划方案，至今没有为我们办理《建筑工程规划许可证》，再加之有不明身份人员在该宗地上违章搭建帐篷、简易棚等，甚至寻衅滋事，推倒我公司在该宗地围起的围墙，致使我们的建设项目屡屡受阻，开工遥遥无期。”豫捷公司负责人说。&&&&“为了能早日开工建设，我公司对该地块已进行文物勘验、水行政许可调查、环境评估调查等前期工作。日，当我们委托有关单位对该地块进行地质勘查时，又遭到不明身份人员的阻挠，地质勘查被迫停止。现在，该地块上仍有私搭乱建的营业房和临时帐篷多个，尽管向该市查处违法建设办公室进行了举&&&&报，可至今无人对此加以制止，给予查处。”&&&&豫捷公司负责人说：“我们最头痛的是，调整后的修建性详细规划方案，登封市规划局至今没有正式批复，而原规划设计条件要求却相互矛盾。按原规划设计条件，7759.95平方米地块容积率为1.2，可在其他规划条件中却出现了将其中0.8的容积率建在3705.65平方米地块内的要求。这样7759.95平方米地块容积率只剩下0.4，明显违背国家规定不得低于1.0容积率的用地要求。并且要求总容积率的0.8要建在3705.65平方米地块内，若在此地块建6207.96平方米建筑，该地块实际容积率为1.66，超过了规划设计不得大于1.2的要求。除容积率不符合要求外，绿化率、建筑密度等都达不到国家相关标准要求。而且，楼间距、日照标准均达不到要求。原规划设计相互矛盾，让我们公司左右为难。”&&&&面对投诉，几个部门意见不一，规划局至今失语&&&&据介绍，为此豫捷公司曾向登封市规划局申请，在主要规划设计条件——容积率、建筑面积、绿化率不变，建筑物间距、日照等符合要求的前提下，对原部分附属规划设计条件进行调整，规划局也原则同意了。&&&&日，登封市政府召开市长办公会——即规划联审联批会议，也专门对此作出决定：“1.原则同意建设单位（即豫捷公司）对原方案进行调整……优化项目规划方案，两个地块（即7759.95平方米地块、3705.65平方米地块）可统一布局：同时方案调整应保证停车场用地面积不低于2400平方米、大棚建筑面积1793.7平方米、计入容积率总建筑面积不超过9311.94平方米……2.调整的规划草案应征询相关部门和相关利益人的意见。”&&&&尽管如此，但由于在豫捷公司取得土地使用权地块内依然存在私搭乱建的多个营业房和临时帐篷，规划局至今未给豫捷公司办理《建筑工程规划许可证》等原因，豫捷公司依然难以开工建设。&&&&为了多方核实情况，针对豫捷公司的反映，记者分别到登封市国土局、市场发展局、查出违法建设办公室、规划局采访。&&&&1月14日，登封市国土局有关负责人告诉记者，属于国土局办理的手续，已为豫捷公司办理完毕。至于出让土地上有人私搭乱建那是后来的事，应由查处违法建设办公室和规划局查处。国土局不是主体执法部门，只能做好配合工作。&&&&但是，登封市市场发展局有关负责人明确表态：对豫捷公司调整规划方案持反对意见，理由是新方案的住宅楼将市场（即豫鑫苑商贸城）及市场停车场围在了中间，影响市场人流、车流和附近居民日常生活。建议仍按原规划方案建设。可第二天，这位负责人向记者电话解释：这只是他们市场发展局的意见，该宗地具体咋规划，最后仍以规划局批复的为准。&&&&登封市查处违法建设办公室有关负责人说，他们接到过豫捷公司的投诉，并将投诉转给规划局处理。可规划局回复说，在豫捷公司取得土地使用权的宗地上搭建的临时帐篷，是可移动的，具有活动性，不属于违法建筑物、构建物，无法查处。&&&&最后，记者来到登封市规划局。该局宣教科一位邓姓副科长对记者说，因为领导都比较忙，针对豫捷公司的反映，他会下午或第二天上午和记者联系。然而截至本报发稿前，规划局也未与记者联系，作出答复。面对媒体的采访，登封市规划局至今失语。&&&&对此，豫捷公司负责人义愤地说：“这件事儿，登封市有关部门已经拖了我们3年多了，难道还要让我们再等3年多吗？”⑦9
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