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正在还房贷 还没有交房的房子该如何交易？
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
最近小编的朋友被一个问题困扰了。 事情是这酱紫的：这位朋友前段时间买了套房，已经交了首付，这会儿已经在了，但是还没有，现在家里遇上急事需要现金，他就想把房子转卖了折现，但是手里，这该如何进行交易呢？ 相信大家平常生活中也会遇到这类问题，今天小编和大家一起来捋一捋手里没有房产证的房子该如何进行交易这个问题。 首先，我们先说说小编这位朋友的这种情况该怎么解决。 情况一：正在还房贷，还没有交房 出现这种情况一般有两种方式来解决。 方式一：直接更名 步骤： 1、卖方将银行的贷款还清； 2、卖方拿着银行出具的结清证明后去拿出正在抵押合同； 3、带着合同和注销备案登记表去房地局办理该房屋的注销手续； 4、注销完成后由买方和开发商签署新的，再到房管局重新备案。 注意事项： 1、房子必须还清 2、更名必须取得开发商的同意 3、买方不能再了，必须全款购买 这种方式的优点是手续比较简单，且整个过程没有税费。缺点是不能按揭，且中间有大量的空白期，风险比较大。 从国家法律政策来讲，没有的房产是不允许交易的。因此，法律上对这种交易行为是不保护的，出了什么问题都只能自己兜着。 方式二：双方约定等房产证下来再 这种方式就属于了，因此要缴纳的税费也是比较多。 需要缴纳的税费有： 1、个人所得税：总房款的1% 2、：以下的为总房款的1%；~140平米的为总房款的1.5%；140平米以上的为总房款的3%。（均为） （契税要交两次，一次是卖方本人时缴纳，一次是买方办理新房产证时缴纳） 3、：5.55% 第2种方式的优点是能及时过户，风险较低；缺点是税费较高，且时间成本比较长。 情况二：刚交了首付款，还没有办按揭。 这种情况就是开发商还没有到房管局备案，是较好处理的。 买卖双方可以直接到开发商那里办理合同转让，就是跟开发商商量好，跟买方重新签订一份，并将老的购房合同收回即可。然后买方再将首付款付给卖方就行了。后面的事情就跟一样，房管局备案就直接写买方的名字，也是买方自己去办理即可，房产证下来就直接是买方的名字了。 注意事项 这个地方大写加粗啊同学们 1、没有房产证的房子在交易时风险比较大，买方和卖方都应谨慎！ 2、如果遇到特殊情况一定要卖（买）没拿到房产证的房子，双方应对该房产进行详细了解，明确房产证何时能拿到，并约定适当的标准，同时也要有心理准备。 3、对买方来讲，降低风险可从两方面入手，一是在取得房产证之前，尽量少交房款；二是应先取得房屋的使用权和控制权，这样法律会向购房者倾斜。 4、会有波动，买卖双方应约定违约金标准，以避免房价波动较大时，一方违约。 额外说下 下面几种情况会造成房子没有产权证 大家购房时要了解清楚 1、利用集体所有的房子，也就是所谓的。 2、未经立项批准或私自变更立项的。 3、未取得规划审批的楼盘。 4、私自变更规划的楼盘。 5、私自改变土地用途的楼盘。 6、土地产权存在纠纷。 7、没有销售许可证又无产权证的房屋。 8、未经或验收不合格的房屋。 9、土地或房屋未解除抵押的。 10、开发商未交纳相关税费的。 11、土地、房屋被有关部门司法查封。 现在大家清楚了吗？ 不管是卖房还是买方 如果有遇到这种情况 大家可以事先了解清楚各自的情况 避免一些不必要的麻烦发生
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　　中国式买房，从写名字开始，首付、贷款、还贷、出售、传承，都有一本理财经。本文为你说明，房产证写子女名，未必好。
　　第一：孩子独立买房时可能多付首付。如果孩子和父母没有共有房产，即父母房产证上没有孩子的名字，那么孩子成年后购买首套房时，按照政策首付三成，并可享受首套优惠房贷利率。如果孩子在限购政策出台前、在未成年时和父母共有房产不超过2套，根据政策，成年后可独立购买1套住房。有些银行规定，这套房贷款利率可以享受首套房优惠，但首付却可能要按照二套房标准，付七成。
　　第二：孩子婚后买家庭第二套房时可能交房产税。比如孩子在未成年时和父母共有2套房产，每套面积在90平方米，如果房产份额事先不做约定的话，默认每人三分之一份额，即孩子名下已经有60平方米房产。成年后孩子以自己名义购买首套房建筑面积100平方米，按照政策，首套房无论面积多大，都不计征房产税。及至孩子婚后想购买家庭第二套房，假设建筑面积是120平方米，则孩子名下的房产总建筑面积达280平方米，扣除小家庭一家三口180平方米的免税面积，还有100平方米需要征收房产税，其中60平方米就是未成年时父母出于爱心在房产证上添加孩子名字的结果。
　　第三：孩子如婚后发生意外，配偶有权继承婚前财产。如果孩子在婚后不幸去世，其配偶、孩子和父母同为第一顺序继承人，有权继承逝者的所有财产，包括婚前财产。这意味着，如果孩子在未成年时和父母共有房产，孩子名下的房产也将作为遗产分割和继承。作为父母，白发人送黑发人已经痛彻肺腑，现在连自己的房子都住不安稳，晚年生活情何以堪？
　　有没有化解之招？房产和法律专家支招，一是可以作公证，约定子女未成年时和父母共有的房产，在父母生前，权益属于父母所有。二是直接到房产交易中心做房产份额变更，减少子女名下的房产份额，最少可变更为1%。这样，即使子女成年后以自己名义所购房产超标，需要征收房产税时，至少和父母共有的房产部分，计税量将极其有限。
　　越有钱，越贷款
　　大多数人的买房思路是：房贷越少越好，有钱就提前还贷，给银行赚利息太不合算了。事实上，在目前市场态势下，这样的思路恰恰是不合算的。会理财者拟采取这样的策略：越有钱越贷款，贷款越多越好，期限越长越好。自己的钱呢，去做投资理财。
　　咱就给买房算笔账吧，350万元房款，首付三成是105万元，贷款245万元，贷款期限为30年。为方便计算，假设小两口全部做商业贷款，采取等额还贷法，按5年以上基准贷款利率6.55%计算，每月还贷15566元，30年利息总额315万元。一次性付款，确实省了这笔巨额利息。但如果他们首付105万元，将其余245万元另做投资。事实上，夫妻俩还可以申请公积金贷款，5年期以上贷款利率是4.5%，每月实际支付的贷款本息将低于1.55万元。
　　曾经有人算过，30年后的1万元只相当于现在573元，即便通胀这样吞噬财富，30年后的2200万元也相当于现在的126万元了，对小夫妻度过滋润的退休生活应该是很有助益的。但假如全额付款买房，这笔钱就无从谈起了。
　　也许有人认为这个如意算盘打得呱呱叫，但30年漫长的岁月里，万一投资收益没有理想的那么高怎么办？很简单，只要投资收益超过房贷利率，就是赚的。哪天投资收益低于房贷利率了，再提前还贷也不迟。
　　普通百姓要能借到银行的大笔钱，利率还给打折，也就是房贷了，因此要善用这个机会理财。
　　等本和等额，利息差大了
　　对于一门心思要节约利息的购房者而言，选对还贷方式，节约的利息可以6位数计。
　　所谓等额本息法，即每月归还的本金逐月递增，利息逐月递减，月还款数不变，还贷压力均衡。这种还贷方式适合收入不高、前期资金紧张的还贷者。
　　所谓等额本金法，即每月归还的本金相同，利息逐月递减，月还款数呈先高后低、逐月递减态势。这种还贷方式适合目前收入较高、预计将来收入大幅增长或准备提前还款的还贷者。
　　在实际生活中，大多数人会选择提前还贷，有些提前还贷并不划算，比如，采用等额本金法还贷者。因为等额本金是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。当还款期超过1/3时，借款人已还了将近一半的利息，再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效地节省利息支出。同样，采用等额本息还款法的购房者，假如还款已到中期，也没必要提前还款。因为等额本息法越到后来归还的本金越多，利息越少。还款中后期再提前还贷，对还贷者而言，该还的利息大头都付了，提前还的只是本金，并没有节省利息。
　　要是未来有较大支出的市民最好不要选择提前还贷。比如近期有生小孩、买车等计划的市民，提前还贷会大量挤占资金。此外，一些市民购买房屋签订商业贷款合同时，享受的是七折利率优惠，或者采用的是公积金贷款，这些利率都低于市面上的理财产品年化收益率。因此，要特别珍惜廉价的贷款。
　　各种过户算成本
　　这个问题几乎每个家庭或早或晚都会遇到。据了解，房产过户分赠与、买卖、继承几种方式，究竟哪种最便捷，哪种最省钱？且算成本：
　　继承法―主要费用：继承权公证费。按照继承人所继承的房地产的评估价的1%来收取，最低不低于200元。
　　这种方法的优点是税费最低。继承的房产没有营业税、个税和契税。继承人凭遗嘱办理继承权公证，凭继承权公证书到房管局转名即可。
　　但缺点也显而易见：手续繁多跑死人。继承房产需要满足三个条件：第一是证明自己有继承房产的法律资格，或是法定继承人，或是遗嘱指定继承人。所谓法定继承即法律规定的遗产继承人;遗嘱继承必须是遗产人逝世前曾做过公证的遗嘱才有法律效力。第二，遗产应当是被继承人生前属于个人所有的财产。第三，因遗产是所有继承人的共同财产，房产的分割协议，需要每个继承人同意并签字方可生效。
　　从上述规定可见，采用继承法过户房产，继承人需要办出各种证明，期间要花费大量的时间和精力。
　　赠与法―主要费用：个税+契税+公证费。直系亲属赠与免个税;非直系亲属赠与视同买卖，需要支付个税，即房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)。此外还有契税3%和公证费1%。
　　需要提醒的是，以继承法和赠与法过户房产，继承人或受赠人日后卖出此房时，如房产证年满5年且是唯一住房，可免征个税。否则，将计征20%个税。
　　买卖法―主要费用：营业税+个税+契税。在房产过户中，买卖是最常见的方式，也是操作较为便捷和安全的方式。但是，如果买入价比较低的话，日后出售时卖出价与买入价的差额会增大，再出售时则需要缴纳更多的税费。
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首先,就算你什么也不做,你们的女儿也是这房子的合法继承人;其次,如果想现在就把房子过户给女儿,恐怕她还不到成人年龄,不能登记房产;另外,国家对房子限购,如果过早把房子过户到孩子名下,将来她再买房子就算二套了,要多交税.
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你好，建议你们签订协议。
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可以帮助你解决，具体情况建议电话详谈。
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你好无房产证的,做不了公证。不过可以找公证人等做证明,证明房子是你留给女儿的。简单点说就是个人公正或者你直接签订遗嘱可能不大好听不过这个比个人公正有效也需要公证人在场
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