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你被“格子铺”坑过吗？小铺价格高 想甩甩不掉
　　花近百万元买了间只有2平方米的商铺，这是小业主陈燕人生中最后悔的一件事，如今3年过去了，商铺还没开张，她家里却揭不开锅了。
　　从2010年开始，广州的商铺投资变得火热，开发商将商场分割成许多间小商铺包装出售，宣称业主付几十万元就能拥有商铺产权，并许诺高额返租，所有权和经营权分离，称为产权式商铺，其中只有几平米大小的商铺被称作“格子铺”。宣传攻势下，不少人将积蓄拿来购买“格子铺”，陈燕就是其中之一。“假如不买这个铺子的话，我的日子绝对还过得下去。”陈燕说，买了“格子铺”后，3年来生活与之捆绑，由于将存款都投入进去，导致其生活品质一落千丈，连给小孩缴学费的钱都凑不齐。
　　“买一间属于自己的铺子”
　　来自广东普宁的陈燕今年35岁，多年前与丈夫阿东做电脑零配件生意，月收入2万多元，另有额外收入，两人有4个小孩，日子过得不错。2013年3月，阿东因病去世，留下一套80多平方米的房子和每月3000元的房贷。陈燕一个人赚的钱难以撑起家里的开销，此时有做中介的朋友小涛向她推荐“格子铺”，“买一间属于自己的铺子”便成了她挥之不去的念头：不用交那么高的店租，还有稳定的返租租金，养活4个儿女应该不成问题。要知道，他们一年的生活费和学费加起来要8万元。
　　在天河路某数码都荟的销售中心，至今还能看到3年前的广告单页，紫红色的页面和黄色广告标语显示“广州最大、最专业的IT卖场”、“超值的数码娱乐综合体”，盈利保证就是“千万推广，品牌进驻”、“星级管理，信心保证”，还有抢租的优惠，“免顶手费、免入场费、免租期三十天”。
　　陈燕现在最恨的就是当初劝她买铺的小涛，她还记得当时小涛说：“姐，这个档口可以的，地头旺！”
　　她买了，但是3年后，她发现自己签的合同就是一纸空文。
　　2013年9月，“格子铺”一平方米要价20多万元，陈燕买的铺在天河路的某数码都荟，铺子有4 .511平方米，套内建筑面积2平方米，分摊面积2 .5110平方米，房款总价92.2万余元，首付加上手续费和税费差不多50万元。
　　购铺时，陈燕手头只有3万元，她向亲友借钱凑齐了首付，剩下的46万元由“格子铺”的出卖方帮助联系银行，办理了抵押贷款。一番折腾，她终于拿到了房产证。和其他“格子铺”一样，只有缴了全款才能拿到产权。
　　甩不掉的“格子铺”
　　根据“商铺买卖合同”和“商铺委托经营协议书”，最初两年，“格子铺”要交给出卖方委托的公司统一经营，条款内称“甲方(业主)委托乙方(经营公司)经营管理的目的为，借助乙方经营管理商铺的优势，利用两年时间打响商场的声誉，为将来投资经营奠定基础”。委托经营是购铺优惠之一，两年后交还业主。
　　两年间，旧的房贷和新的按揭像两座大山一样压在陈燕身上，她辛劳工作，勉强维持着家庭的收支平衡。有时她也去“格子铺”看看，商场外车水马龙，商场内却冷冷清清，只有一排排用矮墙隔开的“格子铺”，每个格子2平方米不到，“像老厕所的蹲位一样”。
　　陈燕介绍，签合同时商铺还未成形，地上仅有几条划线方格，商铺的规格和方位仅是图纸上的一个个小方块，业主们按编号认领自己的铺位。等收铺时，业主们才发现自己的铺位只能站一个人，根本无法开业出租。她曾想法委托中介转让店铺，但至今无人问津。在生活的重压之下，她单方停止了对格子铺的月供。她的逻辑很简单：我不要这个店铺，我就不供它了。去年12月，她收到一纸传票，办理贷款的银行告她在多次催收下仍不履行合同义务。这时，其“格子铺”停供快一年了。
　　接到传票后，陈燕被吓得不轻，她赶忙把丈夫生前给孩子买的保险和基金退了，15万元的基金卖了7万元，17万元的人寿保险退了只得4万元，加上借款，这才把漏洞补起。法院判其还要负担受理费、财产保全费等1万多元，律师也在追讨律师费，陈燕的生活再一次跌入谷底。
　　被“格子铺”拖垮的生活
　　花这么多钱买了间空铺，生活却越来越差，家婆生前少不得数落陈燕，两人常闹别扭，陈燕为此很委屈。
　　“格子铺”停供计划失败后，陈燕每月要还贷8000元，还要承担店租、孩子的学费、家庭日常开支，更重要的是还债。陈燕说，她常常着急得睡不着觉，都不想活了。有一次，她累过了头，腰痛得没知觉了，晕倒在天河广场的厕所边，幸好侄子发现了她，将她送进医院。姐姐心疼她说“钱你慢慢还”，让她去医院检查身体，她很无奈，“不敢去啊，太贵了”。
　　从前年开始，每次父亲喊她回家过年，她半推半就，不愿回家。为了买“格子铺”财产散尽，拿什么回家？如今小孩开学要缴学费了，陈燕还在发愁。“大女儿打算让她读到初中就不读了，来店里帮忙。”她说。
　　广州数千小业主被“格子铺”坑过
　　电商兴起，小商铺群衰落，那一段商铺投资热已散入历史的尘埃，如今的“格子铺”乏人问津，大概只有像陈燕这样的小业主们还在舔舐着伤痛。
　　2013年年初，林女士接到中介的电话，对方推销商铺。“一铺养三代啊，看了(场子)以后很心动，我就把房子卖掉了。”林女士说，在荔湾区环市西路的西×鞋汇买了一个套内面积仅6 .04平方米的“格子铺”，总价65万多元。
　　西×鞋汇的场子的确很吸引人。据业主称，A区场子炒得火热，B区还在装修中，但也有许多小业主仅看图纸就交了购铺钱。然而到去年9月交铺时，林女士等一众业主才发现，不少商家都撤了场。她打电话给撤场的商家，原来他们仅交了很低廉的租金或管理费来旺场，实际的生意很难做下去。
　　西×鞋汇2楼如今人去楼空，只留下规格不一的“格子铺”，大的有十几平方米，小的只有两三平方米。2013年和2014年，该商场两次被查出消防验收不合格，然而小业主们购铺的时候商场已开业，2014年4月房产证就发下来了。小业主们这才发现商场是违规开业，惊觉上当受骗。
　　前年，林女士拿着这一张房产证去银行办理抵押贷款，“没有一家银行肯要”。
　　记者接触到多名当年购“格子铺”的业主中，除了生意人，很多是普通市民，他们拿自己的积蓄或借钱购买。综合以往报道来看，受到日广州“限购令”的影响，产权式商铺的投资兴起，商铺热炒。记者从多家律师事务所了解到，已知的广州产权式商铺的项目有50多个，每个项目的业主数量从100到500人不等，数千小业主陷入其中，有无法拿到房产证的，有拿到产权但无法开业烂尾的，还有开业后运营失败的，案例比比皆是。律师称，这类官司多半打不赢，即使招商方败诉了，但也是个空壳公司，根本没钱偿还。
　　盘活“格子铺”重在业主齐心
　　“谁聘请你们来管理我们这个场的？你有没有合同？我没有聘请你！”2015年在东×轩收藏品中心收铺时，业主郭女士怒了，拍桌子下决心要找到所有的业主，共同盘活商场。据她描述，3年合同期满后，物业管理公司要求业主们再签一份10年的物业管理合同，其中要求无论商铺是否出租，业主每月都要交38元/平方米管理费，如果不交，就要交滞纳金和罚款，不签合同不交铺，部分业主签了，但她拒绝了，“这明显是合同诈骗”。
　　2015年，郭女士开始频繁进出中介和管理处，拿到400多名业主信息后，一个一个说服业主成立业委会，还找了律师，以业委会的名义，给物管公司发了律师函，要求还场。随后，郭女士组织成立了业主自主的招商公司，将商铺定位为收藏品中心，成功招商200多家商户。
　　尽管有盘活的机会，但这条路太过曲折。先不说早期要取得几百个业主的统一意见和信任，还要将场子的主动权抓在自己手里，光是旧物业遗留的问题就让人头疼。开业时，郭女士发现商场的电梯已过了维保期，是二手货；中央空调不是太冷就是太热，总是需要修理，还不停地漏水。收藏品最怕受潮，这让不少进驻的商户又纷纷退场，起死回生的场子现今只剩下一半不到的商户。
　　能够招商引资已是最大的进步，其他有意盘活商场的业委会还卡在第一步———统一业主意见。对盘活商场颇有心得的李先生告诉记者，他也是受害的小业主之一，去年成立了专门针对“格子铺”的运营公司，负责整合业主、理顺物管关系，帮助它们重新找到商业定位，并且承接招商和后续开业、运营的业务。
　　李先生对此行观察已久，但谈到如何盘活的操作过程，李先生不愿多说，“这是商业机密，其中关系太复杂了”。但他表示，“盘活一个‘格子铺’项目，七成在业主身上。”李先生称，众多业主经营思想不统一，有要自营的，有不愿自营的。自营的业主说自己有商业经验，不自营的业主说你的经验只能代表你自己，并不能给全体业主带来实际的收益保障，从而引发争议和矛盾。但每个“格子铺”项目的情况又不同，没有房产证的比有房产证的更麻烦。
　　“格子铺”兴衰
　　一名观察“格子铺”多年的业内人士介绍，广州从出现“格子铺”雏形到衰落，共有4个阶段：
　　A .十几年前，广州出现了“格子铺”的雏形，也就是各处的批发商城，市场火爆，利润也可观。
　　B .随后，开发商发现了分租铺位的商机，开始扩大投资，在各地做起格子铺。这时有的商场做得好，有的实力不济，商场就烂尾。
　　C .2010年以后，第三拨格子铺风潮到达商业地产的顶峰，不少人就是在这时进行投资。
　　D .然而从2014年起，受到电商的冲击，大多商铺无法避免地由此衰败。
　　“格子铺”的风险在哪里？
　　1.虚假宣传
　　“格子铺”宣传点集中在繁华商圈的区位优势、大品牌进驻、打折售卖、高额返租、承诺帮助办理按揭贷款等。这些大部分仅为口头承诺，后期根本无法实现。
　　2 .贷款难续
　　小商铺抵押贷款风险大，已购铺的小业主们说目前银行已不给“格子铺”办理贷款，出卖方也不给担保，个人信用贷款被限制不能用于投资，以致无法提供付清房款全款；因此，即使在购买时约定了按揭方式付款，也会因为不能办理按揭，导致小业主违约，不得不再次筹措资金以支付购房款。
　　3 .无法开业
　　从“格子铺”出卖方来说，第一种情况是商铺运营团队实力不济招商失败；第二种情况是根本没有招商引资，这都将导致无法开业。而从商场来说，一次消防验收通过后，二次消防验收需要小业主自己申请通过。但根据现有规定，大于300平方米的场地如有一点更改便无法通过消防检查，这些都是小业主难以修正的，消防不通过最终也将导致无法开业经营。
　　4 .收铺风险
　　“格子铺”的售卖分两种情况：一是现铺；二是虚拟性商铺，出卖方仅对商场进行概念上面积分割，进行“图纸”交易。在很多情况下，投资者仅参观样铺，只看过宣传材料上的商铺位置示意即已签约购买，收铺时都无法确定自己商铺所在位置，不知道接收的是不是自己的商铺。而在购买格子铺时，小业主往往更多是被要求授权给第三方运营并由第三方负责接收商铺，第三方可能代替小业主将不具备收铺条件的商铺接收，同时因为已经授权委托第三方收铺，而使自己放弃相应的权益。
　　5 .办证风险
　　因为“格子铺”销售存在重新分割、已办理抵押等问题，导致小业主在支付了全额的购房款后，因为规划问题、消防问题、抵押涂销等问题，难以拿到所购买商铺的房产证。
　　(以上资料由广东科德律师事务所马晓艳团队提供整理而成)
　　律师说法
　　“格子铺”业主维权困难
　　广东科德律师事务所方面介绍，有些“格子铺”存在骗局，常常利用合同的相对性进行所谓的风险规避，即小业主们买铺时要签多份不同性质、内容的合同，每个合同对应的主体都不一样，由表面上不同的公司或个人与业主签系列的合同，小业主一般没有意识到风险。从模式上来看，目前市场上大部分的“格子铺”发展商会通过投资人形式，先以投资人名义统一购买整体的商铺(如整层、整栋)，并进行所谓的包装、升级，然后将商铺分割成格子铺后进行售卖；同时，发展商会安排一家运营公司或物业公司进行管理并代小业主收铺。这样一来，商铺买卖合同实际上是投资人与小业主签署，委托管理(返租)合同则是由发展商安排的另一公司签署，从合同相对性来说，发展商通过不同的合同关系和主体，把自己的风险分散了；另一方面，即使有些小业主维权打赢了官司，但会发现发展商推出的投资人仅是一个空壳公司或没有财产的个人，而该投资人也是买卖合同的相对方。因此，这样一种多合同、多主体，一虚一实的模式，实际上是发展商利用合同的相对性规避了自身的风险，也因为表面上的投资人并没有偿还的能力，最终小业主无法追回钱款。
　　更有甚者，一些格子铺在出售前后还存在未告知小业主的情况下，商铺实际已经抵押给第三方的情况，这种抵押行为一方面导致小业主难以取得房产证，以及即使胜诉也难以通过将商铺进行拍卖以弥补损失的巨大风险。
　　采写：南都记者 张伊欣
　　摄影：南都记者 黎湛均 实习生 董天健
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