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华海药业：让全球十大医药巨头认准华海制造
&&&&&&&&&在众多制药企业中，华海能够领先一步获得美国FDA认证，依靠的是管理理念、设备条件、质量意识，而最重要的是人才。&华海药业董事长兼总经理陈保华说，&员工是华海最宝贵的财富，企业最根本的核心竞争力是员工。&
&&&&&&&&创业至今，华海始终秉持&人才强企&的发展理念，坚持&唯才是用，用人所长&的用人理念，积极推进创新型人才队伍建设。
&&&&&&&&让全球十大医药巨头认准华海制造
&&&&&&&&1989年1月，在中国改革开放浪潮的浸润下，年仅27岁的陈保华毅然辞去已有优厚待遇和平稳前程的国企职位，筹借2万元作为启动资金，开始了华海艰辛而辉煌的创业征程。
&&&&&&&&陈保华介绍，华海的发展秉持&关爱生命，报效中华&的理想，它既是企业公民应该履行的社会责任，也是激励每一个华海人奋力前行的动力。
&&&&&&&&早年陈保华去美国考察时，FDA的官员对他说，印度已经有36家企业通过了美国FDA认证，有38个制剂品种获得了美国FDA的批准，而中国一个也没有。他说，中国是个出口大国，美国人每天的工作生活几乎都离不开中国的产品，但是唯独成品药，很难进入美国市场。
&&&&&&&&这句话深深地触痛了陈保华。那一刻他下定决心，一定要达到FDA的高质量标准，率先通过美国FDA认证，拿到进入美国制剂市场的第一张通行证，打破中国制造的药品难以进入美国市场的壁垒，而且，让国人也能用上美国标准的高品质实惠药。
&&&&&&&&日，华海药业收到了来自美国FDA官方的函件，确认华海的抗艾滋病药奈韦拉平制剂产品以及生产线以零缺陷通过了美国FDA认证。
&&&&&&&&期间，陈保华先后荣获&全国劳动模范&、&浙江经济年度人物&、&中华慈善突出贡献人物奖&、&第八届浙江省优秀创业企业家&等荣誉称号。2012年，他还当选为环保部&环境保护优秀企业家&。
&&&&&&&&在陈保华看来，知识分子的价值，要在实践中得以体现，而实业兴国则是知识分子应尽的一份责任。
本网编辑：萧梦然
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浙ICP备号-1南京华海置业马群老街项目定位及营销推广提案-128PPT-7.5M-2007年_文档下载_文档资料库
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南京华海置业马群老街项目定位及营销推广提案-128PPT-7.5M-2007年
为华海置业马群老街项目 量身设计的制胜营销推广策略1市场分析2? 本案面临怎样的市场环境产品建议3? 本案用什么样的产品参与市场PK?项目定位 销售策略? 本案准备卖给谁? 如何实现既定销
售目标PART 1市场分析及初步产品设计市场分析? 初次定位思路? 方案经济预估 ?市场分析初次定位思路根据项目气质定位及地块自身条件，我们可以初步得出以下几种 项目物业组合方式： 联排别墅+小高层建筑不符合建 筑限高18米的要求，首先排除。?联排别墅＋小高层??纯低层洋房（4层+5层）纯6层电梯洋房?6层普通花园洋房＋5层高档花园洋房＋4层叠加市场分析方案经济预估我们通过粗略产品计算初步估算出以上方案的收益情况（其中销售价格按 照本项目的初步预估价格计算）：? 方案一：纯低层洋房（4层+5层）? ?纯低层洋房物业社区容积率为1.0左右，即本项 目将牺牲部分容积率； 总建面积仅9.1万O左右，但社区物业纯正，价 格可能达到叠加别墅水平。纯低层花园洋房 合计建筑面积（O） 销售单价（元/O） 13000 /总收益（亿元） 11.84 11.84市场分析方案经济预估? 方案二：纯6层电梯洋房?建筑采取1跃2、3跃4、5跃6的纯跃层形式，部分6F为普通花园洋房住宅；?其中底层赠送花园，顶层赠送露台，使其有类叠加别墅的生活品质。建筑面积（O）
销售单价（元/O）
10000 / 总收益（亿元） 1.54 7.85 3.02 12.41普通花园洋房 高档叠加别墅 高档花园洋房 合计市场分析方案经济预估? 方案三：多层＋5层花园洋房＋4层叠加（可以有不同的组合方式） ① 较大面积的设置高档花园洋房普通花园洋房 高档花园洋房 高档叠加别墅 合计 建筑面积（O）
销售单价（元/O）
13000 / 总收益（亿元） 1.54 6.03 3.93 11.5② 较大面积的设置叠加别墅普通花园洋房 高档花园洋房 高档叠加别墅 合计 建筑面积（O）
销售单价（元/O）
13000 / 总收益（亿元） 2.75 3.44 5.21 11.4市场分析思 考以上三种方案哪种最适合本项目？收益最大的方案面临的市场风险多大？ 为此我们将对比分析三种方案， 找出最适合本项目开发的方向市场分析出发点首先，重新深入认识地块： ? 地块等级划分AD B C市场分析方案首次筛选? 方案对比：方案一 方案二 方案三 收益（亿元） 11.84 12.41 叠加+花园 ① 高档花园洋房为主 11.5 洋房+多层 ② 叠加别墅为主 11.4 物业设置 纯低层洋房(4F+5F) 纯6层? 方案一：纯低层花园洋房最大的缺点－－沿街部分不能保证品质； （即该方案收益中有虚高成份，排除 虚高成份后，该方案总收益约为10 亿元， 收益较低） －－大面积花园洋房体量太大，增加了市 场风险。方案一并不是本项目理想的发展方向市场分析思考方案二和方案三收益都比较高，那么其市场风险如何？ 那么我们接下来分析本项目物业总价水平上的市场情况：市场分析方案风险分析本项目初步设计的产品方案都是以较为高端的住宅物业为主，市场售价 较高，且多为跃层房源，房屋总价较高。我们进行以下总价基础上的市场风险分析：? 总价在250万以上的物业； ? 总价在200～250万之间的物业； ? 总价在150～200万之间的物业；市场分析? 综述方案风险分析江宁板块的独立别墅总价多集中在250万以上，双拼别墅的总价多集中在200～ 250万之间，部分联排别墅总价集中在150～200万之间； 仙林板块目前有新推出的双拼别墅总价达到了200万以上，部分联排、叠加别 墅总价在150～200万之间。? 250万以上物业市场分析江宁板块总价250万以上的独立别墅江宁独立 上市（万O） 去化（万O） 结余（万O） 07预计上市（万O） 2005年 2006年 15.4 6.8 10.7 1.96 4.7 4.84 1.4（表格中上市量含上年结余量）市场分析方案风险分析? 200～250万之间物业市场分析江宁板块总价在200～250万的双拼别墅江宁双拼 上市（万O） 去化（万O） 结余（万O） 07预计上市（万O） 2005年 2006年 9.5 4.8 6.6 1.8 2.9 3 7.5仙林板块总价在200～250万的双拼别墅仙林双拼 上市（万O） 去化（万O） 结余（万O） 2007年 0.18 0.18 0后期潜在（万O） 0.92市场分析方案风险分析? 150～200万之间物业市场分析江宁板块总价在150～200万物业江宁联排 上市（万O） 去化（万O） 结余（万O） 07预计上市（万O） 2005年 2006年 9.6 8.8 5.9 6.2 3.7 2.6 1.1仙林板块总价在150万～200万物业仙林联排、叠加 2006年上市（万O） 去化（万O） 结余（万O） 2 1.16 0.84后期潜在（万O） 1.17江宁及仙林板块总价在150～200万的物业整体市场去化情况良好其中2006年江宁板块的符合总价要求的物业年去化率在70%以上总价在150～200万的物业市场购买力很旺盛。市场分析方案风险总结以上数据表明：◎ 南京高档住宅市场客群充足，高档住宅后期潜在量将逐年有控制的上市。 ◎ 南京市场总价在150万～200万的物业去化情况 明显好于总价在200万以上物业。市场分析思 考了解了以上总价基础上物业的市场情况，那么我们又面临着这样的问题：◎本项目周边有多少这种高档住宅潜在量？◎ 其各类物业潜在量对本项目有多大影响？市场分析潜在风险分析市场分析潜在风险分析根据以上地块规划，初步预估本项目周边后期潜在：物业类型 多层 花园洋房 叠加别墅 联排别墅 独立、双拼别墅 建筑面积（万O） 20 10 2 18.7 主要项目 顾家营和柳营项目 顾家营项目 铁匠营项目 韦陀巷项目地块周边高品质多层潜在量最大市场分析方案二次筛选在以上结论基础上，我们重新来考虑我们剩余的两种方案：物业设置 方案二 方案三方案二： ? ? ?收益（亿元） 12.41 11.5 11.4纯6层 叠加+花园 洋房+多层 ① 高档花园洋房为主 ② 叠加别墅为主设计为纯6层电梯洋房，与周边后期潜在多层竞争激烈； 不符合地块素质档次分区的应用，无法突出素质较高区域的价值； 全部为跃层户型，高总价物业太多， 收益最大，但市场风险最大；方案二不能合理有效的利用地块资源， 且市场风险最大，不适合采用。市场分析方案二次筛选方案三的收益相对方案二稍小，但多种物业形态组合可以增加市场选择性， 扩大客群基础，并通过部分多层建筑阻隔外界不利因素，保证了社区居住环境。 另外，方案三可以延伸出不同的产品设计（例如①和② ），可以通过物业比例的调整来实现收益和风险的平衡。多层＋ 花园洋房＋ 叠加别墅是最适合本项目的物业设计市场分析初步建议：市场初步建议普通花园洋房： 采用6层带电梯普通花园洋房的形式 户型面积以95～130O左右的二房、三房为主； 部分6层建筑为叠加别墅形式 户型面积以180～200O左右四房、五房为主；高档花园洋房： 采用5层错跃式高品质花园洋房形式户型面积以150～160O左右的四房为主； 叠加别墅： 采用4层一梯四户形式 户型面积以180～200O左右四房、五房为主。（以上户型面积仅为初步建议，后期可视具体情况调节）市场分析思考确定了可开发的物业类型之后，我们就要解决 以下问题： 各种物业类型如何布置？ 各物业类型体量如何分配？市场分析出发点我们仍从地块素质分区出发：AD B C市场分析分配原则物业体量分配原则：4层叠加物业体量：天花板原则6层多层物业体量：地平线原则产品建议方案三①规划方案产品建议方案三①方案指标分类① 其 中 ② 规划总用地面积 市政配套用地 实际出让面积 总建筑面积 A、住宅 叠加别墅 其 中 高档花园洋房指标O 644.8O O 60348O普通花园洋房B、配套设施 ③ ④ ⑤ 容积率 建筑密度 绿地率20496O 28% 40%产品建议方案三①规划说明“二区一带”的布局方式； 最优自然景观资源分配原则； 最有利地势分配原则； 总体资源优势平衡原则。产品建议方案三②规划方案产品建议方案三②方案指标分类 ① 其 中 ② 规划总用地面积 指标 O市政配套用地实际出让面积 总建筑面积 A、住宅 普通花园洋房11153.4O.00O 3O 4O 1.22 28% 40%其 中高档花园洋房 叠加别墅 B、配套设施③ ④ ⑤容积率 建筑密度 绿地率产品建议方案三②规划说明集中停车； 景观资源稍差区域靠物业优势补齐； 最优景观资源区域整合利用。市场分析总结通过以上论述，我们得出：??多层+花园洋房+叠加别墅是最适合本项目开发的物业；通过“天花板原则”、“地平线原则”和“资源充分利用原则”得出了各物业合理的体量分配；? 给出了适合项目开发的产品设计方案。PART 2产品细节建议? 规划建议 ? 产品定位建议 ? 建筑风格建议 ? 景观建议 ? 配套设施建议产品建议规划建议规划布局（方案三① ）局部挖填处理，增加观景空间。朝向应偏西设置，方便观景 组团式的建筑布局，保证居住品质、私密性 的要求和景观的均好性 社区实现人车分流 建筑布局错落有致，布局中体现“透”的原 则，产品建议规划建议交通组织（方案三① ）? ?小区内实现人车分流 地面公共停车与地下停车相结合；??道路到达每栋叠加别墅；对应地面住区组团有直达通道。产品建议规划建议交通组织（方案三① ） 机动车车位配比指标住宅 停车方式 车位数量（个）地上 255 半地下 156 1：1 686 地下 259配套设施地上 16 0.5个/100O配置标准合计（个）注： 四、五层建筑设置地面底层架空停车库，北区域和 中心区域的部分六层建筑设置半地下停车库，东面区域 设置地下停车位，满足需要。产品建议规划建议规划布局（方案三② ）从建筑形态上分为南北两片区，南部 为6层区域，北部为4~5层区域。 西侧为高档住宅区，东侧和南侧沿路 地区为档次较低区域。 按西低东高布置建筑，保证西侧观景 的均好性。 沿西侧建筑单元以4、5层组合的方式 规划，使更多的户型能直接观景。产品建议规划建议交通组织（方案三② ）小区内交通道路尽量利用退让用地； 小区内实现人车分流； 住宅小区内停车方式主要采用集中式地下停车， 部分考虑地面停车； 道路到达每栋叠加别墅； 地下停车场对应地面住区组团有直达通道产品建议规划建议交通组织（方案三② ）住宅配套设施地上16 0.5个/100O 728停车方式车位数量（个） 配置标准 合计（个）地上270地下4421：1地下车库示意： 南部为集中地下车库，满足6层建筑居民的使用。 4、5层建筑的车库为底层架空车库。产品建议 产品定位建议各物业户型配比：叠加别墅分为3+1、4、4+1的户型形式，3+1为舒适三房加一间 多功能房，4房户型为宽景户型，厅、房尺寸较大，4+1户型为 物业类型 在宽景4房的基础上再增加一间多功能房。200O以上户型应配 面积 户型 比例 合计 170～180O 三房二厅二卫+功能房 建保姆房和专用卫生间。30%叠加别墅180～200O 200～210O四房二厅二卫 四房二厅二卫+功能房 三房二厅二卫+功能房 四房二厅二卫 二房二厅二卫 三房二厅二卫40% 30% 50% 50% 30%100%高档花园洋房 普通花园洋房150～160O 150～160O 90～100O 120～130O高档花园洋房均为带入户花园的宽景房。100%100% 70%普通花园洋房中二房二卫的户型，卫生间分为大小卫生间， 大面积卫生间为居住服务，功能齐备；小卫生间设置于客厅 附近，与居住区分离，不具备洗浴功能。产品建议 产品定位建议1、叠加别墅户型是“非紧凑”、“非节约”的。 不考虑设置电梯。 私密性相当重要。入户门厅底层架空空间产品建议 产品定位建议多阳台、错阳台设计赠送阳台面积；错层空间的设计； 双入户门设计； 保姆房及佣人用卫生间单独设计； 户型布局分区明确，功能性强；多功能空间的设计；产品建议 产品定位建议2、高档花园洋房电梯直接入户；设计半地下车库，户户有车位；主要为5、6层建筑， 设计空中室内花园； 部分有跃层设计，户型 以实用为主，满足舒适 度的需要，同时应具备 一些特殊功能空间，增 加产品卖点。 多转角飘窗的组合设计；增大主卧落地飘窗；设置独立的观景活动房； 一层有花园，顶层有露台；多阳台设计，长阳台、错阳台的组合；户户有入户花园设计； 中西综合厨房。产品建议 产品定位建议产品建议 产品定位建议3、普通洋房以宽景洋房为主，增加南面观景面； 大阳台设计，主要增加阳台进深； 部分景观好的建筑中做观景电梯； 以大开间短进深的户型为主； 户型结构以实用为主出现； 入户花园的设计，增加产品附加值； 建筑立面将阳台错位布置； 注重建筑第五立面的处理，使建筑与自然环境更加协 调。地块南面，沿街布置； 此类住宅因所处位置影响 和其特殊定位，整体定位为普通洋房，其也拥有地块南面退让绿化带，同时 也能享受到外部自然景观， 小区内景观也能提升附加 值，因此综合考虑建议：产品建议 产品定位建议产品建议 建筑风格建议“现代中式建筑风格”为小区的主体建筑风格产品建议 景观建议景观规划定位“ 西部青山半入城，山水回望郁葱葱 ”根据周边环境和总体规划，结合建筑风格，本项目景 观规划以新中式景观为主题，充分吸收中国传统景观精髓， 并结合现代居住理念加以创新，传统与现代高度和谐统一； 以江南水乡文化为基础，打造新中式园林景观，缔造独具 格调的景观特色，营造一个温馨、舒适而极具东方文化内 涵的品味社区。产品建议 景观建议景观规划建议根据项目总体规划，结合项目 地块现状地形，景观总体布局以 “一中心、一带、两廊、多院落” 的构成形式，把整个项目景观有机 而又整体的组织起来。产品建议 景观建议景观规划建议1、中心水景景观产品建议 景观建议景观规划建议 2、沿路生态景观绿化带产品建议 景观建议景观规划建议 3、护坡文化艺术长廊产品建议 景观建议景观规划建议4、生态水韵艺术长廊产品建议 景观建议景观规划建议5、居民休闲广场景观产品建议 景观建议景观规划建议6、宅间组团院落景观产品建议配套设施建议商业、会所配套设施本项目配套设施规划在地块西南角，可结合2000O的绿地广场，同时拥有宁杭公 路的绿化退让带，建议采用园林式的布局，建筑采用小体量，多布置的手法，将江南 水乡园林景观与配套建筑结合，形成具有现代中式园林风格的开放式配套区域。未来 该区域将形成节点效应，方便今后的转型经营。产品建议配套设施建议1）配套商业 因项目地处东郊，目前周遍配套缺乏，结合项目的定位和未来周边的规划 发展，同时考虑到居住客群的需求，我们建议配套以高品质生活配套为主，如 简餐咖啡厅、干洗店、便利超市、药店等。 2）社区会所 会所建议结合西南角配套建筑一并规划，建筑风格应与小区风格协调，档 次与项目定位相统一，建议以高端主题会所为小区服务，会所主要提供以下服 务内容： 迷你酒吧音乐厅 茶餐厅 图书吧 健身中心（游泳、桑拿、乒乓球、桌球、器械健身馆）结束马群老街项目市场、产品部分结束， 谢谢！PART 3营销策划营销策划发展脉络曾经的环陵路：＿＿１９９３年，帝豪花园，深山藏美墅，经过近１５年耕耘，如今一墅难求！＿＿２００３年，栖霞建设天泓山庄，今天价格翻三翻！＿＿２００５年，钟山高尔夫，千万豪宅，壮阔出世！ ＿＿２００６年，钟山美庐，新国粹民国风，一吹醉倒无数老南京山景－－产品－－新贵文化这是环陵路豪宅的发展脉络营销策划项目特色推广概念天泓是我们学习的榜样,赶超的对象帝豪花园C 山中的一块璞玉，非价值时代产物，少人呼应的豪宅山景私密性天泓山庄C 依托公司品牌，高举高打创新产品，赢得无数英雄竟折 腰别墅级高尚公寓钟山国际 高尔夫别墅 C 独有Golf资源，难免曲高和寡高尔夫钟山美庐C 马术场+新国粹民国风，触动南京人的历史情结，地利 上不具优势人文历史营销策划项目分析帝豪花园自然景观资源 自身独有资源 历史人文资源 物业形态 品牌知名度 紫金山 零距离的山景 无 独栋天泓山庄紫金山 内部东南亚景 观 无 叠加+洋房钟山 国际高尔夫紫金山 高尔夫 无 独栋钟山美庐紫金山 马术场 新国粹民国风 联排+洋房本案紫金山 缺乏叠加+洋房高高高较高无对手强劲，如何突出重围？营销策划项目分析有一根琴弦尚未被拨动－－这里文化的脉被摸到了，情感的弦却尚未被拨动－－紫金山的历史人文价值被忽略了这是环陵路价值发现阶段，引发目标客群内心共鸣 奠定项目江湖地位的捷径，也是精神层面上的最佳对话方式营销策划切入点南京人的紫金山情结――这是亘古东贵的根源－－这是与生惧来的情感－－这是挡不住的一种内心悸动人文情怀，需要发扬光大营销策划时机点这是一个天赐的良机――栖霞建设的天泓山庄进入销售尾期――环陵路经过改造，面貌一新，众多豪宅吸引 了无数财富的目光――地铁２号线动工，城市山林的发展步入黄金 全盛期承接盛势，不可阻挡营销策划憧憬紫金山下，环陵路上，有理由再掀一轮 关于豪宅的热潮……而华海，将是下一场盛宴的主角！营销策划发 现◎ 新南京人的城东居住情结蓬勃汹涌 ◎ 老南京人的紫金山情怀一天也没有消失◎ 与山为伴、依山而居的紫金情结一直在他们中蔓延山是重要的外部资源 人文史脉是最佳发力点 紫金山文脉风物将是项目的立基 点营销策划显性卖点梳理? 周边资源：－－南北狭长地形对紫金山形成环抱之势－－４A级森林山景/国际标准１８洞高尔夫球场/马术场，新 贵级休闲待遇 －－沪宁高速公路／绕城公路／宁杭公路／地铁2号线，立体 环绕交通相伴出行 －－景区规划延伸，凸现项目开发价值的独有性和稀缺性营销策划显性卖点梳理? 产品： ◎ 抱山美墅、叠加为王 ◎ 现代建筑风格糅合中式元素 ◎ 西部青山半入城，山水回望郁葱葱营销策划隐性卖点梳理－－深厚历史人文沉淀 －－古之达官贵人陵寝／官邸 －－今之富豪新贵的心仪之所浓重的紫金山情结为项目客源之根本，有如宝马新贵一族的沉稳 内敛和超越自我，胸中满蕴豪情而处世人情练达。我们谓之为有钱有闲又有点风雅的“现代名仕”营销策划生活的真意－－在“蝉噪林愈静，鸟鸣山更幽”的空灵中，形同隐士，神似帝 王 －－在豪宅中找寻经久不息的血脉，传承宗族不灭的荣耀－－臻稀的是无敌山景，收官的却是尊荣气魄－－生活的满足和乐趣正在于对环境的就近享受和把控能力 －－以抱山的姿势，化禅意于山水，舒心意于天地在浓重的紫金山情结中悠然享受抱山别墅的乐趣营销策划项目定位环陵路，抱山美墅环陵路 &&& 地标道路，充分借势天泓山庄等高端物业延续 顶级“富人区”形象 抱山 &&& 环境特质，直观形象地传达出项目与山景的亲密关系 美墅 &&& 产品风格，辉显现代名仕的华美品位营销策划价格定位根据市场原则和华海置业的资金回款 要求综合考虑进行项目定价价格思考：? 沿循南京紫金山周边别墅市场价格规律，在定价上重点参比天泓山庄，走安全路线? 充分考量本案叠加别墅体量庞大、销售周期较长的销售实践经验营销策划案名思考思考立基点－－浓浓的紫金山情结 －－文化营销的气场－－大气而温文尔雅－－蕴涵一种魅人的山居格调 －－兼具国粹底蕴和时代特质营销策划比附? 纽约的长岛 ? 洛杉矶的比华利山 ? 巴黎的十六区 ? 日本的东京湾 ? 香港的浅水湾 ? 上海的佘山曾经，在世界的豪宅区的名单中，我们看到了现在，在这一长串名单中我们希望增加……? 南京的紫金山营销策划比附这是： 一座自然的山，一座人文的山； 一座城市的山，一座历史的山； 一座皇族权贵的山，一座市井百姓的山； 一座品鉴休闲的山，一座追古抚今的山； 一座千百年来伴随着城市兴衰荣辱，伴随着你一生一世的你的山； 这里： 有着1.5亿年前的地质记忆； 有着皇家贵胄一脉千年的气魄； 见证了历史传承演进的百年沧桑； 展现着城市新贵的尊荣生活画卷……“山” 是无可排解的居住情怀营销策划源?山是中国神秘文化的渊源“夫仁者何以乐山也?” 日：“夫山茏提篆靠，万 民之所观仰，草木生焉， 众物立焉，飞禽萃焉，走 兽休焉，宝藏殖焉，奇夫 息焉，育群物而不倦焉， 四方并取而不限焉，出云 风通气于天地之间，国家 以成：是仁者所以乐山也。 《诗曰》：‘太山岩岩， 鲁侯是瞻。’乐山之谓 也。” ――孔子答子贡问女娲补天造人是因为共工氏头触不周山；大禹治水也是从导山 开始；一 部《山海经》就是关于山与海的记录,提到的山不计其数。?山是中国政治统治的图腾自夏商时代始,历代帝王为了要昭告天下自己是江山的真主，都有 登山封禅和祭祀山神的传统.筑土祭天谓“封”,净土祭地谓之 “禅”。?山是中国文化的重要构成从陶渊明的“采菊东篱下,悠然见南山”到王维《山居秋暝》对 山中美景一咏三叹,唯美之至;从黄公望晚年隐居富春山,一幅《富 春山居图》被后人誉为画中之兰亭，到当代文人余秋雨的《山居 笔记》，均道破中国仁人名仕无法释怀的“山居”情结。营销策划案名思考与山相伴的 无疑将是长长的一段岁月 你的闲雅，我的悠然…… ……营销策划案名我们缓缓享用了美酒佳肴，谈论着过去一年 中流水一般逝去的日子。我们还有好多东西 没有看，还有好多事情没有做呢！……最重 要的是，在这里，我们觉得悠然自得，如鱼 得水。――《普罗旺斯的一年》（又名《山居岁月》） [英]彼得? 梅尔/著山和岁月Time in the Mountain◎ 谐音“山河岁月”，挥洒恣肆、意旨深远 ◎ 寓意精英名仕纵览大好山河、阅历连绵岁月的激越风采◎ 方遒之间洋溢着“雄奇秀丽而气象万千，穷究天人而心系苍生”的磅礴大气营销策划案名诠释山 &&&钟山（又名紫金山、龙山）是也。这里龙蟠翠峦，一脉千年。人居于 此，神缘庇佑，远遁尘嚣，化禅意于山水，舒心意于天地。身住其间， 虽是主人，亦是游人，只为风光无限；形同隐士，神似帝王，皆因风 水相生。和 &&&连词：跟、同，在此取相安、谐调之意。可以说“和”代表着中国文化 人文精神的精髓和中国文化的生命智慧。《易传? 彖》有云：“保合太 乾? 和，乃利贞。” 是儒、道、佛、墨等各家哲思的核心基石，贯穿于中国 意识形态各个层面，也衬和目标消费者的意识形态和价值取向。岁月 &&&年月日子、时间、光阴。时光如白驹过隙，从1.5亿年前史前时代到秦 皇汉武，从大明王朝到民国变迁，从皇家寝陵到高球马场、涤荡浮华、 奔腾不息，唯有历经岁月沧桑，方可积淀厚重的精神底蕴和物质基础。营销策划流行推广语山不来就我，我便去就山。 ――穆罕穆德如是说山不来就我，我来就山以一种谦逊的姿态，不动声色间传达现代名仕的稳健气质推窗远望，一屏青黛，两三抹云，八九片风，呼 吸开合吐纳，荡涤灵台心性，听山风林语和歌， 看岁月往事如烟。营销策划备选案名【参山墅】 【一墅参山】 【紫庐】 【山图腾】 【抱山美墅】 【紫金国风】营销策划VI表现营销策划VI表现营销策划VI表现营销策划VI表现营销策划VI表现营销策划VI表现营销策划VI表现营销策划VI表现营销策划营销目标思考对本项目的操作思考： 1 以天泓山庄为标杆 2 现金牛价值基础&&& 需最大限度实现本案利润最大化 &&& 树立项目品牌和公司品牌如何在营销过程中协助华海置业实现这两 大目标，将是我们思考营销战略、制定营 销战术的重要基础。营销策划营销目标思考综合效益最大化销 售 收 益 最 大 化品 牌 价 值 最 大 化总 体 利 润 最 大 化? 通过板块和项目双重炒作及产品创新，迅速打响项目市场知名度，成为南京高端物业市场的一块响当当的招牌，顺利完成前期销售，实现良性现金流。? 在前期销售火爆推进的同时，不断巩固提升项目品牌和公司母品牌认知度，形成一定的品牌溢价能力，使本案成为华海置业一块金字招牌，从而为公司后续业务拓展和品牌价值 移植奠定良好基础。? 是项目的总体目标，也是最终评判营销推广成效的标准。营销策划 营销推广总思路做南京市场的招牌 做华海置业的招牌精耕产品、借势营销产品做亮、服务做优、销售做好、品牌做响产品做亮? 营销中心个性化、样板示范尊荣化、导示系统精细化服务做优? 贯穿于整个销售过程，量身打造贵宾化、专业化销售服务销售做好? 圆满完成销售任务和资金回笼并成为市场标杆品牌做响? 建立专属品牌内核，奠定后续发展基础，提升行业影响力营销策划?原开发周期工 程 进 度时间节点工程节点行销策略07年10月项目动工08年春节出正负零08年4月封顶08年5月样板房、样板 景观段落成08年12月小区交付?考虑到叠加别墅的正常销售速度，秉承项目现金流循环利用、最大限度减少资本积压的思路，垠坤建议项目应分两期开发：工 程 进 度时间节点 工程节点07年10月08年春节08年4月 封顶08年5月 样板房、样板 景观段落成08年12月 I期叠加洋房交付， II期动工09年12月 II 期 叠 加 洋 房公寓交付项目I期叠加 出正负零 洋房动工营销策划行销策略?分期开发假设下的销售模拟分期 推盘节点 08年5月（开盘） 08年10月 09年5月 09年10月 10年5月 10年12月 总计 111100 产品名称 叠加别墅 花园洋房 叠加别墅 花园洋房 花园洋房 叠加别墅 公寓 建筑面积（O）
20496销 售 推 盘 节 奏 模 拟第一波次 第二波次 第三波次 第四波次 第五波次 清盘营销策划行销策略整体价格推盘策略分阶段推盘，递进式涨价，平开高走价格思考：? 分阶段推盘：不仅根据工程进度分3期完成整个项目的销售工作，在每一个大销售期中还将划分出一定数量的小组团，根据蓄水进度分波次上市，以便有效挤压消费需求，形成供 不应求的热销局面。? 递进式涨价：基于小组团、分波次上市的推盘节奏，通过我们娴熟的销控手段，实现价格小涨幅、高频率的递进式涨价，有利于让客户形成追涨心态。? 平开高走：经由分阶段推盘、渐进式涨价的操作，实现项目销售价格的平开高走，完成销售利润最大化目标。营销策划行销策略定价建议根据未来区域市场预期和现有价格水平判断，以预留1000元/m2的价格浮动区间：以略低于市场价格水平的价位跟随入市 通过短平快的递进式涨价，平开高走本案物业均价定价策略物业 叠加别墅 花园洋房 多层公寓 合计 整体总均价（元/O）
9000 建筑面积（O）
销售额（元） 423，584，000 663，828，000 184，464，000 1，271，876，000营销策划行销策略回款计划回款节点 08年5月―10月中旬 08年10月下旬―09年5月 09年5月―09年10月 09年10月―10年5月回款额度 1.2亿 3.3亿 2.1亿 3.3亿10年5月―10年12月总计2.8亿12.7亿营销策划媒介策略南京大众媒体评价报纸 户外大牌看板 网络广告 电视 电台 路牌、灯箱 挂幅&&& 短期内迅速扩大项目知名度，提升项目 形象，但广告传播性价比持续下降&&& 有效树立形象，建立信息阵地 &&& 丰富项目形象，增加现代感&&& 表现项目现场形象的最佳手段&&& 发布项目促销讯息，增加购买劝服力 &&& 有效引导人流，展示项目形象 &&& 塑造项目现场气氛，感染消费者营销策划媒介策略南京大众媒体评价车体广告 项目楼书 沙盘模型 DM海报 企业内刊 其它&&& 流动宣传，增强宣传覆盖面&&& 全面推介项目理念以及信息 &&& 直观展示项目景观和建筑规划&&& 重点突出项目基本概况&&& 重点塑造企业形象，传达项目信息 &&& （拎袋、引导旗、案场围墙、事件等）多 角度配合项目销售 &&& 涵盖企业及项目理念，定性、专向、直 接针对性明确。报纸软文营销策划媒介策略本案媒体组合策略主户外大牌、报纸网络、楼宇传媒次+对位事件营销，迅速扩大人际传播口碑 辅+电视、电台、杂志作为补充媒体补充营销策划媒介策略本案媒体组合策略营销推广阶段 导入期媒体组合 软文、活动营销等蓄水期报纸硬广+软文、杂志、售楼处周围道旗路牌等地面导视系统、 户外大牌、机场高炮、网络、活动营销等开盘前强势期及开盘报纸硬广+软文、杂志、网络、电台、电视、活动营销等强销期报纸硬广+软文、杂志、网络、电台、电视、DM、转客户介绍等持续销售期报纸硬广、户外大牌、DM、转客户介绍、活动营销等营销策划媒介策略本案I期媒体策略和组合方案? 户外大牌抢占市场高点 &&&主要地段大牌看板和高炮并进，大气势、大手笔长效推广项目高档形象? 网络传播渗透人群 &&&迅捷网络的时尚传播性，制造新闻话题，24×7零时差传递项目资讯，树 立项目阶层形象? 报纸、电台宣传跟进 &&&承接大牌、网络形成的第一轮宣传攻势，巩固市场和消费者对于项目的认 知度和关注度，配合销售推进? SP/PR活动营销贯穿始终 &&&针对客群小众化、低调私密的特点，对位事件营销，强化圈层人际传播效 果，塑造良好口碑效应营销策划媒介策略本案I期媒体策略和组合方案媒介渠道投放建议户外大牌机场高炮、沪宁高速高炮、新街口/鼓楼等核心区域大牌看板等网络主题blog群、项目官方网站、南京主要门户网站广告等报纸 广电报纸硬广+软文 电视实景拍摄宣传、广播专栏、套播广告等SP/PR活动联合信用卡、名车、奢侈品等物化形象，设计阶层对位营销活动， 做好集团客户推广营销策划媒介策略SP活动示例[ 活动说明 ]瑞士名表对于表与里完美如一的追求，正 反映着城市新贵们对于事业和生活的追求， 也体现着参山墅臻品长青的品质定位。本 活动可配合项目推介会一并进行，双管齐 下，给予市场和消费者无尽想象。SP活动一 瑞士名表赏析展类型：文化营销 目的：借助奢侈品的物质形 象传递项目的阶层形象 目标客户：广大意向客户[ 活动说明 ]有 VOLVO 的 地 方 就 有 中 富阶层。在营销推广期间 推 出 VOLVO 新 品 试 驾 （ 或 VOLVO 概 念 车 抢 鲜 品鉴）的活动，更加准确 地锁定目标客群，营造项 目高品质形象，为媒体制 造话题，为项目入市造势。SP活动二VOLVO新品试驾体验会VOLVO概念车抢鲜品鉴类型：体验营销 目的：让客户真实感受到项目所提倡的 物质生活主张，增强客户购买欲 目标客户：喜欢物质享受的准客户营销策划媒介策略SP活动示例[ 活动说明 ]选择在项目开盘前的某个时间段内，推出 CHIVAS臻品品鉴的活动，以吸引媒体关 注和客户的参与，为项目入市制造足够爆 棚的人气，为媒体制造话题，为项目入市 造势。同时，让准客户真实感受到项目的 身份价值认同，提前感受未来生活社交圈 尊贵格调。SP活动三CHIVAS臻品品鉴会类型：活动营销 目的：借助奢侈品的物质形象传 递项目的阶层形象 目标客户：广大意向客户营销策划预算规划推广预算规划如按照营销推广费用占总销售额1.5%、销售周期为18个月来计算的话，本案的营销推 广预算将为：1，271，876，000元(预计总销售额)×1.5%（营销费用占比）=19， 078，140元营销费用时序分配营销时限 第一年 第二年 第三年 合计 比例 45% 30% 25% 100% 预算 858万 572万 477万 1907万营销策划预算规划媒体组合预算规划营销媒介 报纸广告 户外广告 销售道具及包装 电子媒介 活动 机动费用 合计 比例 40% 30% 5% 7% 10% 3% 100% 预算 763万 572万 95万 133万 190万 57万 1907万营销推广费用预算模拟（详见提报案）提报完毕 以下是交流时间?地块现状（地块北侧）（地块西侧）返回 （地块东侧） （地块南侧）?公交线路返回?在建中的地铁返回?优势?交通配套－－地块南侧汽车站（钟山学院站）和在建的地铁二号线（马群地铁站），方便了周边居民的出行，本项目交付后小区居民出行也会较为便利。?自然资源－－本项目位于紫金山东侧，依托紫金山自然资源，为本项目营造了很好的自然景 观大环境，为本项目后期的销售推广添加了砝码，有利于本项目的 销售。?资源稀缺性－－本项目位于城东板块紫金山脚下，目前本区域的土地储存量已大幅减小，紫金山资源的稀缺性更加明显，本项目上市后将能有力的吸引购买者 的眼球。?高档配套――本项目所处城东板块的富人区，周边有高尔夫球场、马术场等高档配套，为高端人群提供了休闲、娱乐、洽谈的良好场所，也间接为本项目吸引高 端人士购房增加了有力的竞争条件。返回?劣势?地块内部－－本项目地块内部有高压线通过，给本项目的工程开发带来一定不便，也不利于整个小区的布局，影响项目的品质。?周边环境－－本项目东侧是海军医学专科学校，学生等流动人口较多，周边环境略显嘈杂，且项目东侧已有建筑外立面陈旧，使得本地块周边环境 外观感觉较差。返回?机会?地理位置－－本项目位于紫金山东侧，高端人群对本区域有特殊的热衷度，这为项目后期推广及与周边区域类似项目竞争增加了砝码。返回?威胁?地铁及高速公路噪音影响DD地铁二号线马群站为地上轨道，加之环陵公路、沪宁高速等主要交通干道距离地块较近，交通 噪音可能会减小社区居住舒适度。?周边潜在竞争DD仙林、城中和江宁板块存在部分项目，在总价及客群上与本项目有一定的重复性，可能在小程度上分流本项目客源，给本项目造 成一定的威胁，但这种威胁可通过项目准确得定位及有效得宣传化解。返回土地编号区属坐落实际出 让面积容积率 1.22 0.7 0.65 A-1:0.9 A-2、A3:1.0用地性质 住宅及其配套设 施 二类居住用地 二类居住用地 A-1：二类居住用 地 A-2、A-3：小 区级公建配套用 地 二类居住用地成交价格 楼面地价 （万元） (元/O)
竞得公司 南京市建设发 展总公司备注 本项目 栖园 /南京市栖霞区 93644.8 马群老街地块 仙林大学城中 NO.2005G28 栖霞区 225359 心区东侧 南京市仙林大 NO.2005G29 栖霞区 学城仙林大道 82363.1 南侧C地块 NO.2005G15 栖霞区 南京市栖霞区 NO.2005G30 栖霞区 仙林大道南侧
A地块 仙林大学城仙 NO.2005G67 栖霞区 林大道南、学
子路东地块 仙林大学城仙 NO.2005G68 栖霞区 林大道南、仙
霞路西 NO.2006G18 栖霞区 马术场B2地块 542222161.63 南京栖霞建设 2805.5 南京栖霞房地 产 南京新城创置 房地产27670/尚东区0.7193921999.60.6二类居住用地3407423481.1 1.2二类居住用地 二类居住用地 二类居住用地 （居住用的容积 率1.35，占地 21.15万O） 二类居住用地 一类居住及配套 设施用地 旅游商业配套设 施2.6汇杰文庭：产品类型有 南京交通投资 独立　双拼、联排别墅 置业 和花园洋房（花园洋房 占总建60%） 招商依云溪谷：预计 2007年下半年开盘；规 招商局地产控 划：独立别墅9幢、双拼 股股份公司 住宅314幢、花园洋房 （叠加住宅）270幢 南京紫金房地 钟山美庐：86套独栋、 产 双拼别墅 南京仙林房地 产 /仙林大学城 NO.2006G80 栖霞区 312国道南，
学院路以西 NO.2005G36 玄武区01、02： 顾家营地块
1.35； 03：0.7 南京市玄武柳 26822.8 营地块 韦陀巷地块
南京市玄武区 51214.6 铁匠营地块 1.4 1.01 0.5565000/国浩房地产 （中国）/南 国浩?钟山晶典：以5～ 京福中信息产 6层物业为主 业集团 江苏欣美置业 欣美?柳营项目：10栋 6F电梯多层NO.2005G80 玄武区 NO.2006G12 玄武区 NO.2005G34 玄武区 15400492.6 00中冶置业南京 年底上市：独立、双拼 公司 为主 江苏中住房地 君临紫金:商业、联排别 产 墅酒店式公寓返回土地编号区属坐落实际出 让面积容积率 1.22 0.7 0.65 A-1:0.9 A-2、A3:1.0用地性质 住宅及其配套设 施 二类居住用地 二类居住用地 A-1：二类居住用 地 A-2、A-3：小 区级公建配套用 地 二类居住用地成交价格 楼面地价 （万元） (元/O)
竞得公司 南京市建设发 展总公司备注 本项目 栖园 /南京市栖霞区 93644.8 马群老街地块 仙林大学城中 NO.2005G28 栖霞区 225359 心区东侧 南京市仙林大 NO.2005G29 栖霞区 学城仙林大道 82363.1 南侧C地块 NO.2005G15 栖霞区 南京市栖霞区 NO.2005G30 栖霞区 仙林大道南侧
A地块 仙林大学城仙 NO.2005G67 栖霞区 林大道南、学
子路东地块 仙林大学城仙 NO.2005G68 栖霞区 林大道南、仙
霞路西 NO.2006G18 栖霞区 马术场B2地块 542222161.63 南京栖霞建设 2805.5 南京栖霞房地 产 南京新城创置 房地产27670/尚东区0.7193921999.60.6二类居住用地3407423481.1 1.2二类居住用地 二类居住用地 二类居住用地 （居住用的容积 率1.35，占地 21.15万O） 二类居住用地 一类居住及配套 设施用地 旅游商业配套设 施2.6汇杰文庭：产品类型有 南京交通投资 独立　双拼、联排别墅 置业 和花园洋房（花园洋房 占总建60%） 招商依云溪谷：预计 2007年下半年开盘；规 招商局地产控 划：独立别墅9幢、双拼 股股份公司 住宅314幢、花园洋房 （叠加住宅）270幢 南京紫金房地 钟山美庐：86套独栋、 产 双拼别墅 南京仙林房地 产 /仙林大学城 NO.2006G80 栖霞区 312国道南，
学院路以西 NO.2005G36 玄武区01、02： 顾家营地块
1.35； 03：0.7 南京市玄武柳 26822.8 营地块 韦陀巷地块
南京市玄武区 51214.6 铁匠营地块 1.4 1.01 0.5565000/国浩房地产 （中国）/南 国浩?钟山晶典：以5～ 京福中信息产 6层物业为主 业集团 江苏欣美置业 欣美?柳营项目：10栋 6F电梯多层NO.2005G80 玄武区 NO.2006G12 玄武区 NO.2005G34 玄武区 15400492.6 00中冶置业南京 年底上市：独立、双拼 公司 为主 江苏中住房地 君临紫金:商业、联排别 产 墅酒店式公寓返回土地编号区属坐落实际出 让面积容积率 1.22 0.7 0.65 A-1:0.9 A-2、A3:1.0用地性质 住宅及其配套设 施 二类居住用地 二类居住用地 A-1：二类居住用 地 A-2、A-3：小 区级公建配套用 地 二类居住用地成交价格 楼面地价 （万元） (元/O)
竞得公司 南京市建设发 展总公司备注 本项目 栖园 /南京市栖霞区 93644.8 马群老街地块 仙林大学城中 NO.2005G28 栖霞区 225359 心区东侧 南京市仙林大 NO.2005G29 栖霞区 学城仙林大道 82363.1 南侧C地块 NO.2005G15 栖霞区 南京市栖霞区 NO.2005G30 栖霞区 仙林大道南侧
A地块 仙林大学城仙 NO.2005G67 栖霞区 林大道南、学
子路东地块 仙林大学城仙 NO.2005G68 栖霞区 林大道南、仙
霞路西 NO.2006G18 栖霞区 马术场B2地块 542222161.63 南京栖霞建设 2805.5 南京栖霞房地 产 南京新城创置 房地产27670/尚东区0.7193921999.60.6二类居住用地3407423481.1 1.2二类居住用地 二类居住用地 二类居住用地 （居住用的容积 率1.35，占地 21.15万O） 二类居住用地 一类居住及配套 设施用地 旅游商业配套设 施2.6汇杰文庭：产品类型有 南京交通投资 独立　双拼、联排别墅 置业 和花园洋房（花园洋房 占总建60%） 招商依云溪谷：预计 2007年下半年开盘；规 招商局地产控 划：独立别墅9幢、双拼 股股份公司 住宅314幢、花园洋房 （叠加住宅）270幢 南京紫金房地 钟山美庐：86套独栋、 产 双拼别墅 南京仙林房地 产 /仙林大学城 NO.2006G80 栖霞区 312国道南，
学院路以西 NO.2005G36 玄武区01、02： 顾家营地块
1.35； 03：0.7 南京市玄武柳 26822.8 营地块 韦陀巷地块
南京市玄武区 51214.6 铁匠营地块 1.4 1.01 0.5565000/国浩房地产 （中国）/南 国浩?钟山晶典：以5～ 京福中信息产 6层物业为主 业集团 江苏欣美置业 欣美?柳营项目：10栋 6F电梯多层NO.2005G80 玄武区 NO.2006G12 玄武区 NO.2005G34 玄武区 15400492.6 00中冶置业南京 年底上市：独立、双拼 公司 为主 江苏中住房地 君临紫金:商业、联排别 产 墅酒店式公寓返回
市场分析项目地块分析?地块建筑指标 地块用地总面积平方米，其中代征绿化用地面积11153.4平方米， 实际出让面积93644.8平方米； 规划用地性质：住宅及其配套设施；地块实际出让面积93644.8O；容积率：1.22；建筑高度：≤18米；绿地率：≥40%； 建筑密度：≤28%。成交价格 楼面地价 竞得公司 （万元） （元/O） 国浩房地 二类居住用地 01、02： 产（中 （居住用地容 NO.2005G36 顾家营
1.35； 65000 / 国）/南京 积率1.35，占地 03：0.7 福中信息 21.15万O） 产业集团 土地编号 坐落 实际出让 面积 容积率 用地性质备注 国浩?钟 山晶典： 以5～6层 物业为主土地编号坐落实际出让 容积率 面积 .4用地性质成交价格 楼面地价 竞得公司 （万元） （元/O） 备注NO.2005G80柳营二类居住用地欣美?柳 江苏欣美 营项目： 置业 10栋6F电 梯多层土地编号坐落实际出让 容积率 面积 1.01用地性质 一类居住及配 套设施用地成交价格 楼面地价 竞得公司 （万元） （元/O） 4.7 中冶置业 南京公司备注 年底上 市：独立 、双拼为 主NO.2006G12 韦陀巷
土地编号坐落实际出让 容积率 面积 0.55用地性质 旅游商业配套 设施成交价格 楼面地价 竞得公司 （万元） （元/O） 备注NO.2005G34 铁匠营 51214.6君临紫金: 江苏中住 商业、联 房地产 排别墅酒 店式公寓?紫金山的地层，主要为三叠纪和侏罗纪中生代地层，以及少量的白垩纪地层。这座只有448米高度的小山，却是一个距今2．5亿到1亿年的“中年人”，而上述时期正是恐龙大量活动的时期。记录了古南京地区地壳演化的 历史，是一本厚重的”自然之书”和天然的“露天教室”。?话说秦始皇第五次南巡，来到南京钟山的龙头紫金山，他看到远处的山脉紫气环绕，就问众大臣以为是吉是凶。有些大臣认为是吉相。但是有一位大臣名叫许虎的，就认为是凶相。他说，紫气冲天，王者相也。这证明 百年后有人和秦始皇争夺天下。秦始皇就问他有什么办法破解。徐虎就说，要斩断龙脉，以水灌穿，以泻王气， 方可破解。秦始皇接受了这个意见。就引水到钟山龙被，就是后来著名的秦淮河。?早在东汉末年，已被诸葛亮、孙权等政治家视为“龙蟠”之地。而最早将这块地盘视作风水宝地的是梁代高僧宝志和梁武帝萧衍。? 日，一代伟人孙中山在北京弥留之际，守护在旁的宋庆龄、孙科、汪精卫，何香凝、张静江见其昏睡了，急着悄声议论起其后事。汪精卫提出：万一总理不测，是否就葬于北京景山为妥。岂料此话被从弥 留之际醒来的孙中山听到了，他急切地连声说：“不，不，我要紫金山。那是日，孙中山与总统府 秘书长胡汉民等随员，到南京东郊打猎，在半山寺(即今中山陵处)下马休息，孙中山举目环顾，远处群山和脚下 秦准的壮美景色，尽收眼底。他感叹地说：“这里的地势要比明孝陵还要好，待我他日辞世时，向国民乞上一? 土，以安置驱壳耳。”返回?孙权字仲谋，任东吴大帝时年仅19岁，少年老成，自具威仪。他在南京清凉山侧筑“石头城”，将政治中心由武昌迁到南京，推行一系列军事、外交措施，国力日益强盛起来。面对北方曹魏集团咄咄逼人的军事进攻，孙权 临危不惧，毅然与刘备集团联合，发动了历史上有名的赤壁战役，“谈笑间樯橹灰飞烟灭”，一举奠定了三国鼎 峙的天下大势。71岁时，这位被《三国志》作者陈寿誉为“有勾践之奇，英人之杰”的一代雄主撒手人寰，仲秋 时节归葬紫金山南麓孙陵岗，即梅花山。?明孝陵是明代开国皇帝和皇后马氏的合葬陵墓,坐落于南京市东郊紫金山南麓独龙阜玩珠峰下。东毗中山陵,南临梅花山,是南京最大的帝王陵墓,也是中国古代最大的帝王陵寝之一.2003年入选世界文化遗产。同所有的封建帝王 一样，朱元璋也笃信风水术。登上皇帝宝座不久，便与亲信大臣刘基、徐达、汤和一道选定了自己和夫人的墓址。 墓区内有太平兴国禅寺，朱元璋下诏将其迁移到紫金山东首，赐额“灵谷寺”。墓址正前方横卧着孙陵岗，左右 提出迁徙孙权墓。朱元璋豪迈地笑道：孙权也是一条好汉，留下他替我守门吧！因此，孝陵的神道走到梅花山， 只得绕道顺山势弯曲而行，与通常采取的笔直形式大相径庭，给人以纵深悠长的感觉。孝陵工程十分浩大，前后 修了30多年。它传承“前神道，后灵寝，封土为坟”的传统帝陵制度，在此基础上进行革新完善，成为明清两朝 皇家陵寝的典范。正因为孝陵蕴含着如此深邃的文化内涵和哲学思想，前年联合国教科文组织才把其列入《世界 遗产名录》。大概是过惯了扈从如云的热闹生活，害怕身后寂寞，朱元璋生前就安排一批功臣宿将葬在孝陵附近， 成拱卫之势。这就是钟山之阴明代功臣墓群的来历。现今能确定墓主的有5座，分别是中山王徐达、开平王常遇春、 岐阳王李文忠、江国公吴良和海国公吴桢。返回
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