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上海非核心区写字楼占全市写字楼新增供应70%
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保存至快速回贴珠江新城写字楼新增供应量100万平米 剩宴上演?
珠江新城目前新建写字楼在软硬件方面的升级速度都很快市场前沿文/图&羊城晚报记者&梁栋贤日前，广州第一高楼——530米高的周大福金融中心（东塔）举行了“广州K11&Office公开招商启动”新闻发布会。据悉，该项目写字楼部分的建筑面积约22万平方米，预计在明年第一季度交付使用，加上预计在今年交楼的越秀金融大厦、珠控国际中心、侨鑫国际金融中心、合景高德项目、猎德项目以及去年年底重新启动招商的珠江城，大约一年内，珠江新城交付使用的写字楼供应量会超过100万平方米。珠江新城将上演办公楼“剩”宴？新一轮供应潮到来目前珠江新城体量最大的K11&Office公开招商，宣告珠江新城写字楼租赁市场新一轮供应高峰即将到来。据了解，K11&Office位于广州周大福金融中心7-66层、共有53层，它有4个区域，建筑面积超过22万平方米，为广州市内目前面积最大的国际级超甲级写字楼。其单层面积平方米，为目前全市最大的单层租赁面积。而最近一年内预计交楼的办公楼物业还很多，根据满堂红地产的分析报告显示，越秀金融大厦的写字楼面积约16万平方米，侨鑫国际金融中心为9万平方米，珠控国际中心也与之相仿，而合景高德项目、猎德项目则大一些，珠江新城仅今年预计落成的写字楼面积就达80多万平方米，略少于2013年90万平方米左右的新增供应。但若算上2016年一季度即将交楼的东塔，供应量比2013年还要多近20万平方米。而已经是现楼的珠江城项目也在去年11月左右重新启动招商，这个项目的总建筑面积为21.40万平方米，除部分面积供业主方使用外，其他部分则对外招租。新增供应销情不错如此多的新增供应量，珠江新城写字楼是否会上演“剩”宴？让人意料不到的是，近期不少新入市项目的租赁情况都不错。广州K11项目的负责人表示，在公开招商开始之前，已有40%的办公楼面积被预租，且确定进驻的意向租户多为有实力的知名企业，其中超过一半为跨国公司和世界500强公司。而仲量联行华南区商业地产部的高级董事马炜图告诉羊城晚报记者，近期珠江新城有不少写字楼的租赁情况都不错，“去年交楼的雅居乐中心目前已经租出了八到九成，去年启动招商、目前还没交楼的越秀金融大厦也租出一半。”马炜图说，龙头企业对其他企业进驻有较大的带动作用，预计K11&Office今年的预租率就可达到七成，明年甚至有望达到九成。一年半载就能回复原来的空置率当然，马炜图也承认，短期内有如此大量的新增供应量，随着新楼的陆续交付，预计珠江新城写字楼的空置率会处于一个缓慢的上升过程。满堂红商业地产部高级主任曾平连也认为，短期内珠江新城写字楼的空置率肯定较高，“但与去年同期相比，今年3月珠江新城写字楼的租赁情况相当不错，按照这样的成交速度，估计在半年或大半年的时间就能消化掉这些新增的供应量。”中原地产写字楼部营业经理林伟景说，现在很多企业对进驻珠江新城都充满信心，最近一两年，珠江新城写字楼的空置率在逐渐下降。马炜图说，现在珠江新城写字楼的空置率大约是12%，不过，到2019年或2020年，“珠江新城就会一房难求！”挤压体育中心写字楼的市场空间如此庞大的新增供应量，珠江新城的租客从何而来？林伟景认为，不少高端租户这一两年陆续从中信广场等天河北高档办公楼退租，搬到珠江新城一些新落成的写字楼，加上这些现楼拥有全球顶尖的软件、硬件设施，这些都对注重形象的高端客户很大的吸引力。以越秀金融大厦、K11&Office等即将落成的超甲级办公楼为例，高速电梯、智能电梯系统基本上是标配，可以使租户在办公繁忙时段电梯的等候时间控制在几十秒内；而可去除pm2.5的空调系统，如今在这些新建的高端办公楼也被广泛运用。像K11&Office内还设有国际级米其林餐厅、免费穿梭巴士等，这些高端的软硬件设施，比十年前的超甲级办公楼又有了大的提升。马炜图认为，现在风头正劲的金融城还难以代替珠江新城的地位，“珠江新城也是经历十几、二十年才培育发展起来的，金融城同样如是，其全面兴起估计要到年。它们两者的关系就像香港的中环和金钟，是互为配套、互补而不是谁替代谁的关系。”每平方米月租金无需100元来珠江新城当壕!旺区捡漏新兴企业，预算有限，又想进驻珠江新城这个广州租金最贵的商务区，不可能？NO！不到100元/平方米月租金，一样可以来这里的商用楼宇当壕。想看看“白菜价”的写字楼长啥样，走起，跟羊城晚报记者到珠江新城捡漏！入门级：单价90元左右，商用公寓是首选想在珠江新城办公，最省钱的办法当然是租住宅，不过，在住宅楼里办公只能申请临时证照，每年都要重新搞工商登记，费时费力。商用公寓楼就不一样了，办理工商登记非常方便，与一般写字楼相比，其管理费和租金都比较便宜，适合刚起步的企业使用。满堂红商业地产部高级主任曾平连介绍，不少公寓物业的租金都比较经济，像合景睿峰的租金约为80-90元/平方米·月，富力公园28租金85-120元/平方米·月，富力盈力大厦和富力盈丰大厦的租金都在100元/平方米·月左右，而富力盈盛广场的租金则为100-125元/平方米·月。马赛国际公寓的租金也较低，为80-100元/平方米·月，不过此物业的性质为住宅，在办理工商登记时会麻烦一点。中原地产办公楼部营业经理林伟景则告诉羊城晚报记者，如果建筑比较新，90元/平方米·月以下租金的公寓比较划算，可以留意。但他提醒，公寓和甲级办公楼在门面上还是稍有区别，档次也会稍逊色一些，此外，目前公寓普遍集中在珠江新城的东、西两头，离地铁站的距离普遍较远，单位面积也较小，最小的单位面积仅几十平方米，大多数单元的面积在100-300平方米，适合小型企业、本土公司使用。当然，公寓也有自己的优势，由于不使用中央空调，对于加班频率比较高的企业来说，入驻公寓可以省下一大笔加班空调电费。进阶级选择：单价115元就可入住甲级写字楼若嫌公寓不够档次，不妨看看甲级写字楼。经济实惠型的甲级写字楼租金几何？林伟景说，140元/平方米·月以内的就算很划算。高德置地广场是地铁上盖物业，位置好，楼宇档次不低，平均月租金145-160元/平方米，每层面积约为1800平方米，整层租用还有议价空间，此前他们成交的最低租金只有115元/平方米·月，比较适合规模稍大的企业使用。“若是经常加班的企业，还可以选择一些有独立空调的物业。”林伟景说，“津滨腾越大厦有独立空调，月租金120-130元/平方米，而且还是含税报价，面积也比较小，总价较低。邻近中山一立交的保利克洛维也是独立空调，月租金130元/平方米左右，首期单位2013年底交楼，二期今年年底交楼，楼宇及相关设施都比较新，交通也方便。这些在甲级和乙级之间的办公楼，若租金在120-130元/平方米·月之间，就算是比较划算。”奢侈级选择：单价150元起乔迁超甲级写字楼若想与世界500强企业为伍，那超甲级写字楼自然就是一个高大上的选择，150元/平方米·月，这个看似只能租用普通甲级写字楼的租金，一样有可能入住超甲级写字楼。一位不愿意透露姓名的业界人士介绍，去年11月重新启动招商的珠江城，目前月租金面价是180-280元/平方米，不过，若企业比较有实力，就有可能争取到150多元/平方米的月租金，进驻这栋超甲级写字楼。今年即将交楼的越秀金融大厦月租金面价是180元/平方米，但同样有议价空间，名气大的企业就会有价讲。要租平靓正办公楼私家攻略即刻送上如何可以租到平靓正办公楼，羊城晚报记者为你走访多位业内专家，私家攻略免费奉送。诀窍一：经纪口中的最抵未必是最抵很多人在租用办公楼时，首先想到要找中介公司，一些办事稳妥的企业会多找几家中介公司货比三家，若至少有三家中介公司同时推荐同一物业，这个物业一定最划算？非也！有知情人士告诉记者，由于各项目给中介公司的提成不一样，因此，中介异口同声推荐的，未必是最划算的物业，有时很可能只是提成最高的物业。诀窍二：物管条款要仔细看清租用的办公楼笋不笋，不能光看租金，还要看物业管理费的高低，而且要问清楚管理费是否包空调使用费、税费、加班空调费如何计算，否则你很可能租金是便宜了，但其他费用就十分昂贵。珠江新城超甲级写字楼管理费含中央空调的收费大约在25-30元/平方米·月之间，甲级办公楼的管理费在20-30元/平方米·月之间，乙级办公楼不含空调的管理费为18元/平方米·月左右，含空调则要25元/平方米·月左右。诀窍三：除了租金，还有很多费用都要算除了租金和管理费，原来写字楼里面很多东西都是要钱的，和业主磨一下条款，可以帮你省下不少钱。就以免租期为例，有的办公楼可免租一个月，有的是两个月，有的物业甚至会允许租户在交楼前提前装修，这很可能会省下两三个月租金，此外，有些物业对租户的停车费也有优惠，长年累月算下来，这些都可以节省一笔不小的开支。诀窍四：小业主比大业主议价空间更大有些时候，两栋紧挨着的办公楼，位置和设施都差不多，一栋是开发商长期持有，另一栋由小业主分散持有，这种情况下，一般小业主放租的单位在租金上更划算。一是因为小业主之间存在竞争关系，同样的价钱你不肯放租，说不定别的业主就肯，而且小业主一般比较怕麻烦，如果放盘一两个月还没成交，议价空间就会明显放大。大业主长期持有又不同，由于有专人负责租赁事宜，一般对租金控制都比较严，可商量的空间一般比较小。诀窍五：货量大的业价钱好商量当然，大业主并非无商量，如果放租物业的货量比较大，又或者是刚开始招商，此时，大业主的姿态也会放得较低，租金及各种相关条件的谈判空间也都比较大；若是知名企业谈判筹码就更大，因为，这些企业的招牌能为后期招租带来不少关联租客，这种情况下，拿到六折、七折的租金也不是没有可能的。&&&&&&（文/图&梁栋贤）近两年珠江新城部分商用物业租金情况项目名称&&&&&&&&&&&&2013年&&&&&&&&&&&&&&2014年&&&&&&&&&&&&&&同比变化&&&&2014年底的平均租金&&&&&&&&&&&&平均租金&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&大致空置率富力公园28&&&&&&&&&&100&&&&&&&&&&&&&&&&&93&&&&&&&&&&&&&&&&&&-7%&&&&&&&&&9%富力盈盛广场&&&&&&&&112&&&&&&&&&&&&&&&&&109&&&&&&&&&&&&&&&&&-3%&&&&&&&&&11%华普广场&&&&&&&&&&&&125&&&&&&&&&&&&&&&&&122&&&&&&&&&&&&&&&&&-2%&&&&&&&&&3%保利中盈广场&&&&&&&&120&&&&&&&&&&&&&&&&&124&&&&&&&&&&&&&&&&&3%&&&&&&&&&&18%津滨腾越大厦&&&&&&&&122&&&&&&&&&&&&&&&&&125&&&&&&&&&&&&&&&&&2%&&&&&&&&&&9%保利V座&&&&&&&&&&&&&135&&&&&&&&&&&&&&&&&139&&&&&&&&&&&&&&&&&3%&&&&&&&&&&22%建滔广场&&&&&&&&&&&&142&&&&&&&&&&&&&&&&&139&&&&&&&&&&&&&&&&&-2%&&&&&&&&&14%富力盈通广场&&&&&&&&133&&&&&&&&&&&&&&&&&142&&&&&&&&&&&&&&&&&7%&&&&&&&&&&33%富力盈隆广场&&&&&&&&143&&&&&&&&&&&&&&&&&142&&&&&&&&&&&&&&&&&-1%&&&&&&&&&8%富力盈通广场&&&&&&&&133&&&&&&&&&&&&&&&&&142&&&&&&&&&&&&&&&&&7%&&&&&&&&&&33%高德置地广场&&&&&&&&152&&&&&&&&&&&&&&&&&148&&&&&&&&&&&&&&&&&-3%&&&&&&&&&40%新城国际中心&&&&&&&&160&&&&&&&&&&&&&&&&&154&&&&&&&&&&&&&&&&&-4%&&&&&&&&&12%富力盈信大厦&&&&&&&&160&&&&&&&&&&&&&&&&&156&&&&&&&&&&&&&&&&&-3%&&&&&&&&&9%邦华环球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同样在珠江新城，陈先生还购入了一个保利香槟花园街铺。“我认为也是缘分啦。那时刚好有业主来放盘，说急着用钱要将商铺套现，放盘价是7.2万元/平方米，25平方米，放盘价180万元。我一看，这个价格确实很有吸引力，而且总价也不高。我直接跟业主看了那个铺，并叫业主把商铺卖给我，因为没有中介费，就让他再便宜3万元。业主也很爽快，最后177万元成交。”现在，那一带的商铺售价已经超过30万元/平方米，月租金超过3万元/间，而且，“我认为这里的价格还会越来越高。”陈先生说，逆市入市是很好的投资方式，关键是，那时很多物业都在降价，要找到好物业才行。由于他工作的中介地铺就在珠江新城，因此对珠江新城比较熟悉，“只有熟悉才有把握去评估其风险和价值，知道什么价位才是比较笋的。对于陌生的物业，即使它们降价幅度很大，也不能轻易出手，投资商用物业的另一个关键是看未来是否否有承接。”（陈玉霞）
本文来源：金羊网-羊城晚报
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