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房地产工程管理
房地产工程管理
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房地产工程管理
&&& 论文摘要:房地产;工程管理;新问题;策略建议&&& 论文摘要摘要:本文讨论了房地产工程管理的内容、出现的新问题以及相应的策略建议。&&& 一、房地产工程管理的内容&&& (一)房地产开发的规划管理&&& 规划管理是房地产开发工程管理的第一阶段。俗话说“万事开头难”,项目开发刚开始,千头万绪。这一阶段的重点工作,就是确定建筑的规划方案,此时一定要避免为赶时间而忽略了建筑规划方案的谨慎取舍,因为建筑规划方案在整个项目开发中具有极其重要的功能,关系到项目开发的成败,所以必须认真做好建筑方案的可行性和可取性的分析探究。&&& (二)房地产开发的设计管理&&& 设计理念的先进和否、建筑布局的适用效率、结构设计的规范合理,对给水、排水、供热、燃气、电气、电讯、智能化安防系统等统筹设计的好坏,都将直接影响工程管理目标的实现。为此,房地产开发设计管理应做好以下几个方面的工作摘要:&&& 1、注重对设计单位的选择,切忌因过分强调节约设计费用而选择素质差、缺乏设计实力的设计单位。一定要以《中华人民共和国招标投标法》和《建设工程质量管理条例》等国家有关法律法规为依据,择优选择设计单位承担设计任务。&&& 2、保持和设计人员的工作性沟通,随时把握设计的进度,及时解决设计中出现的,需由房地产开发企业确定的相关事宜,同时要把对于项目的设计要求、希望达到的目标等和主要设计人员进行沟通、探索。&&& 3、要督促设计单位严格执行国家有关强制性技术标准注重提高工程的科技含量,并按要求进行施工图审查。房地产开发企业要以身作则,不要自行变更已审查批准的施工图设计文件,以杜绝工程隐患,确实需要改进图纸时,必须按照有关规定程序办理手续。&&& (三)房地产开发的施工管理&&& 房地产开发的施工管理,具有时间跨度长、内容多、影响大、涉及面广的特征,它和工程管理目标的实现有着最直接的关系。应遵循公开、公平、公正和老实守信的原则,择优选择施工企业,从工程开工到工程竣工,处理好每一个重要环节。严格执行国家相关的法律、法规和规范,从而完成工程的质量、工期、成本三控制。&&& 1、施工合同管理&&& 房地产开发企业和施工企业签订的施工合同,是房地产开发企业对所开发项目进行施工管理的法律依据。该合同条款的制订是施工管理的第一步,也是首要任务。&&& 2、施工质量控制&&& 施工质量控制是施工管理工作的重点。房地产开发企业的工程管理人员,要善于把握全局,引导、协调、督促设计、监理、施工等单位共同完成好施工质量的控制任务。&&& 3、工期控制&&& 工期控制在房地产项目的施工管理中是极为重要的工作内容。因为其不仅关系到房地产开发企业和施工企业的切身利益,还涉及到第三方――购房者的利益,可以说它是个连环套。为此,要督促施工企业结合工程实际,编制出切实可行的施工组织设计和进度计划,以确保工程按进度计划顺利竣工交付使用。&&& 二、房地产工程管理中出现的新问题&&& (一)对所开发的工程建设前期工作预备不充分&&& 开发企业对地块关注的焦点大多是位置、商业环境和周边配套。而作为建筑产品的建设单位,往往对前期工作预备不充分,尤其是对技术资料普遍把握不足。可能会有开发企业为加快开发速度或是对此类工作不了解,匆匆上马。由于没有把握有关工程管线情况,没有在基础设计前委托地质勘探,设计依据不充分,出现基坑开挖到地下管线、打桩打打倒流沙层完全沉没的情况。也有的开发企业对城市有关配套管理规定不清楚,发生了交付业主使用的建筑仍使用着施工用临时水、临时电的情况。&&& (二)对有关施工许可的规定重视不够&&& 开发企业一旦决策了开发项目,就希望工程进度尽快满足销售的要求,实现收入。在政府建设行政主管部门完善施工巡查制度之前,加上办理施工许可证的手续较多,不少房地产企业对办理许可证的要求不重视,往往要求施工单位不等办完有关施工许可手续就匆匆施工。也有开发企业打擦边球,先办理基坑开挖的手续,在没有得到上部施工许可的情况下连续施工,结果导致城管部门要求施工单位停工、建设主管部门对施工单位罚款及通报、对房地开发企业罚款等结果。对此环节的薄弱管理使得企业处于被动,影响工程的顺利推进,还有可能造成不好的社会影响。&&& (三)对工程验收及备案管理不到位&&& 对于开发企业而言,工程竣工验收意味着可以“交楼”,工程验收也是能越快办完越好。然而,开发企业往往在工程实施过程中对相关的分部分项验收、隐蔽工程验收、消防验收、规划验收等中间环节管理不到位,到竣工时验收资料不齐、结算依据不足,不能办理验收,造成备案滞后和拖延交付使用的后果。假如实施建筑施工的是多个土建、安装、设备单位,那么工程验收和备案管理就显得尤为重要。&&& 三、相应的策略建议&&& (一)始终把握工程管理的控制权&&& 作为开发企业,其拥有的核心资源和能力主要是对房地产需求的猜测和判定、资金运筹、策划和营销。但无论如何,都不能放弃对自己销售的建筑产品本身的控制。开发企业必须对整个工程建设有全局的统筹,在整体的质量、进度、各专业之间的配合等方面,要有统筹和控制能力,要有具备相应经验的管理班子。房地产开发企业工程总监应全面把握工程情况,制定计划,明确目标,督促各参建单位完成各自任务。&&& (二)在策划阶段做深做细全局控制计划&&& 高级工程管理人员在策划阶段就要深度介入,将工程建设和营销计划、资金计划相配合,以协同形成可行的项目计划书。这样可以达到公司层面的优化,有利于公司层面对全局的把握和统筹。而且要对全局的计划进行分解,就像公司的战略要转化为执行力一样,将全局控制计划形成各层各单位可操作的指导文件。&&& (三)形成组织记忆,发挥经验的功能&&& 假如说对工程建设前期报建、竣工验收等程序性工作的把握,是在熟悉相关法律法规基础上的运用,那么对工程建设过程整体质量和进度的控制,则是一种经验的体现。一个高级工程管理人员要经过实际工程的锻炼,一个组织也是如此。做一项工程,可能会出现错误,也会有成功的经验,把几个人做过某个项目的经验加以总结合提升,并为组织所共享,就可以形成组织记忆。现在不少开发多个项目的大型房产公司开发楼盘能够做到越来越顺利、工程建设控制得越来越好,就是因为建立了组织记忆系统,形成了公司独有的知识体系。
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恒大地产的工程管理是个什么情况，最好是已在那里工作的帮忙解答下恒大地产面试
[i=s] 本帖最后由 xie 于
14:09 编辑
[p=30, 2, left]我是本科生，专业是电气的，今天参加了交流会，基本上就准备着去广州的复试了，在交流会上也了解了一些东西，但是还是想问下最好在恒大做工程管理这方面的人一些问题[/p]
[p=30, 2, left]1、问了招聘处的，说是工程管理类的是跟着项目走，我想知道到现场像电气这类的工作到底苦不苦，到时候真正具体下来在现场是个什么情况，他说的是一天工作7小时带双休，实际又是个什么情况，是不是不同的部门还是有不同的工作时间，我想了解下[/p]
[p=30, 2, left]2、我还问了具体的职位啊什么的，他说工程管理今后的发展方向就是监理和工程师什么的，我想具体问下，这两个职业将来到底前途好不好啊，哎，真的有点犹豫啊，不太懂[/p]
[p=30, 2, left]3、到了现场我想知道刚开始本科生都做些什么，工程管理在现场的条件是不是很苦，说是提供食宿了，这个住宿环境怎么样，是不是不同的地方情况不一样，我报的是广州的，广州是个什么情况，我想知道[/p]
[p=30, 2, left]4、我问了招聘处的说分配主要是按照报的第一志愿来分，我想到时候广州复试完了会不会是按照需要分配啊，最好知情人士透露下，另外，我报的地方时广东和上海，第一是报的广东，我想知道广东那具体是怎么分配人员的，我被挤到其他地方的概率大不大。[/p]
[p=30, 2, left]5、问了招聘处的说去广东复试就要带上三方协议了，也就是说如果表现好基本上就录取了。我也问了下这个的录取率，他说录取率蛮高，表现正常应该没什么问题，还说的在去之前最好先决定了到底要不要去他们公司，不要最后到时候要录取了又反悔不想去啊什么的。我想具体了解下工程管理录取率高不高，到时候现场招聘面试是什么样子的（他不肯透露现场招聘的细节），还有如果去了最后被录用不想签三方啊什么的有没有什么麻烦啊。[/p]
[p=30, 2, left]其实我主要还是想知道工程管理，像我这样的本科生过去到底合适不合适，最好是在恒大做工程管理的已经在工作的同学帮我解答下。大家不要嘲笑我啊，刚找工作什么的，有些事情不太懂，还是有点怕这怕那的.....[/p]--博才网
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房地产企业工程质量管理问题与解决措施
　　在工程项目施工过程中，施工人员的素质直接决定了工程质量管理的效果，下面是小编搜集整理的一篇探究企业工程质量管理的，欢迎阅读参考。
　　当前很多房地产开发企业的工程项目质量管理中有很多工程成本和工程质量与进度不平衡现象，大多数房地产开发企业都是看中自身企业的成本与进度而不在乎质量问题。上游的管理人员不了解相应的标准与规范，只注重目标，而下游的施工单位部分工作人员素质不高。因此为解决以上问题，本文研究房地产工程质量管理具有非常重要的现实意义。
　　1工程质量管理定义
　　质量管理是指确定质量方针、目标和职责，并通过质量体系中的质量策划、控制、保证和改进来使其实现的全部活动。在我国春秋战国的时候就已经有了质量管理的意识，当时的手工业产品的质量管理、技术要求、制造方法等都记载于《周礼考上记》，而科学地实施质量管理，其是近几十年才发展起来的，把质量管理这个概念提出来的是美国，随后日本又在在第二次世界大战后将美国的一整套质量管理方法引进，使得质量管理取得了世界瞩目的成绩。广义的工程质量管理，泛指建设全过程的质量管理。其管理的范围贯穿于工程建设的决策、勘察、设计施工的全过程。一般意义的质量管理，指的是工程施工阶段的管理。
　　2房地产企业工程质量管理存在的问题
　　2.1质量意识薄弱
　　房地产开发企业的管理人员只注重开盘、交楼等目标的达成而忽略工程质量管理。在工程进展过程中，由于不重视对质量的管理，造成了工程项目质量控制体制的不健全。另外没有把工程质量控制摆在首要管理制度上，造成质量管理制度成为一种摆设，没有真正的运用到建设工程当中，造成工程项目质量问题频发，无法保证工程的优质建设。
　　2.2设计阶段对工程质量关注不足
　　质量管理在整个建设过程中有着非常重要的作用，在设计阶段很多企业会把成本控制作为重点，与此同时却忽略工程质量问题的解决。对于一些大型房地产开发企业，因为要加速资金回笼，整个开发的进程非常快，花在设计的时间也会比较少。设计主要包括方案设计以及施工图设计，方案设计阶段通常花费时间比较多，这样就会导致施工图设计阶段的时间所剩无几而导致设计质量不高、漏洞百出，从而影响现场质量控制以及有效的成本节约。另外，很多房地产开发企业只把政府主管部门的审查当作是一个过场，而实质作用并没有得到很好的发挥，再加上大型房地产企业开发项目的设计并不了解当地实际情况。致使现场反复变更来达到相关的验收要求，使得现场的施工质量不断下降。
　　2.3全面质量管理流于形式
　　提高组织质量管理能力的一个有效方法就是全面质量管理，其要求是全体员工都要参加，然后将质量管理作为中心来进行展开。随着人们对住宅质量要求的提高，全面质量管理得到了有效的推广，可是在很多房地产企业中并没有把其作为一种实质性的推广而是仅仅限于形式。当房地产企业进行考核时，他们主要是针对部门的核心业务来进行，但是对于工程质量就只与项目部的相关人员有关系，这样根本就不能把全员调动起来参与工程质量管理。
　　此外，设计、成本、开发等对房地产开发项目的质量都起到直接或间接的作用。大部分的部门都会因为绩效指标等的考核压力，只会关注自己内部的事情，不会去从全局考虑问题，无法做到全员质量管理。全面质量管理强调预防为主、过程管控，但实际中由于管理人员有限很难做到全过程的监控。
　　3解决房地产企业工程质量管理存在问题的对策
　　3.1提高各级施工人员的质量意识
　　在工程项目施工过程中，施工人员的素质直接决定了工程质量管理的效果。因此必须让施工人员牢记&质量第一&的观点，将质量创优意识让员工时刻牢记。首先，要把质量责任制落实到管理人员，让每个施工人员都有质量管理意识，保证好每个施工过程以及环节的相关质量。要对施工人员不断加强相关的质量意识教育，邀请相关专家学者进行讲解和指导，真正做到理论与实践的结合，从根本上改变施工人员的思想观念，要让他们在掌握专业知识的同时还能够掌握全新的建筑工程质量管理理念。其次建立质量考核制度。通过对施工人员培训、考核，严格执行质量管理，精心施工，消除在建筑工程中出现的质量通病，保证施工质量。最后要加强对于施工和质量管理人员的约束和监督，制定严格的相关规章制度，奖惩结合，对于有贡献的人员要进行奖励，同时，对于玩忽职守的人员要进行严厉的惩处，造成相关质量问题的还要坚决追究其相关责任。
　　3.2设计阶段的工程质量控制
　　负责设计的人员需要先把建筑工程项目了解清楚，并按照其要求来做，在与开发单位有了一个深入的沟通后再根据当地的地质、气候以及建造结构等相关条件设计施工图纸。设计人员将图纸设计完成后，不应马上施工，企业的技术人员应对图纸进行会审。组建好会审小组进行会审，并且有专门的人员来负责，这样就可以在最早的时间内发现建筑工程项目建设中存在的构造不规范、设计不合理等问题，并对这些问题提出修改。
　　3.3加强全面化的质量管理
　　(1)集成化管理
　　工程质量管理的集成化有项目各目标的集成、项目各参与方的集成、工程质量形成各阶段的集成等。因为每个参与的质量目标都不一样，所以不能对项目的质量来进行有效的管控;但是只要有一个个体出现了问题就会影响到整个项目质量，而且还会出现互相推诿的情况，因此在确保专业分工的基础上，要保证工程质量管理从整体上出发，所以对项目各参与方的集成化管理是非常有必要的。工程质量不仅取决于本阶段的管理，还取决于上一阶段的工作效果和两个阶段的信息交流情况，比如质量需求的分析以及调研就决定了设计阶段质量目标的确定、设计又影响施工工艺的选择、施工和质量后评估又可以反馈设计和质量需求等;如果能实行集成化管理，将有益于有效的管理与控制，保证了每个阶段的无障碍沟通，使得管理具有连续性。大型房地产企业，特别是对于上市公司来说，确实需要快速完成项目的开发，这是无可避免的现实问题。实行对项目目标的集成化管理，可以把质量、进度、成本三大目标进行很好的协调，在保证了项目整体利益最大化的前提下，将工程质量目标实现;而在项目各目标的集成化管理中，项目经理就应该发挥好整合资源和协调的作用，让各部门服务于项目的工程质量管理工作。
　　(2)标准化管理
　　房地产企业工程质量管理的标准化主要有工程质量管理流程的标准化、产品的标准化、工程质量标准的标准化、工程质量保证措施的标准化等。当前大型的房地企业都已初步完成了产品的标准化，包括了很多产品体系，并在不同的城市进行复制性的开发。产品的标准化可以加快开发的速度，还能减少突发性问题出现的概率，这样就使得企业有更多的时间去关注产品的质量。可以根据不同业态的特点来建立工程质量标准的标准化来统一工程质量评估体系，从质量管理行为、实体质量、安全文明施工等方面对工程质量进行多维度的评估。工程质量保证措施的标准化可以按照总结形成质量通病防治的标准、成品保护的标准、工期标准、工艺标准、技术标准等，让管理人员根据其需要选择相应的标准。工程质量管理流程的标准化是通过形成各项管控流程的标准化作业指导书、流程表格等，并以此进行逐项、逐条的完成管理流程，以保证各类标准能够完全的按要求得到实施。
　　(3)精细化管理
　　要做好前期的工程策划以及做好工程质量的预控是房地产企业工程质量精细化管理的主要内容。工程项目策划是指根据建设工程总体目标要求，按照不同的角度来考虑，将建设项目来进行系统分析，把建设活动的总体战略来进行运筹规划，同时对建设活动的全过程作预先的考虑和设想，这样有利于在建设活动的时间、空间、结构三维关系中选择最佳的结合点重组资源以及展开项目运作，为保证项目获得满意可靠的经济效益、环境效益和社会效益而提供了科学的依据。房地产开发企业应该在项目开始之前就做好详细的规划，并细致分析工序的搭接、工期、工艺、质量保证措施、注意点等，这样有利于在过程中以此为依据进行精细化的管理。例如，很多企业会为了销售以及增长的需要，去追求项目的进度，可是在一些条件下，追求进度是可以事先通过优化工序，改进工艺等条件去实现的，其并不一定会影响到质量，关键是要把前期的策划以及现场的协调做好。但是这方面需要通过不断的积累经验，才能不断的完善整个体系。
　　总而言之，房地产工程项目中的质量问题不仅关系到企业本身的经济利益、市场竞争力，还关系到社会安定和谐和百姓生计，一旦发生严重的建筑质量问题，就将会导致不可挽回的后果，因此必须将房地产工程项目质量管理问题作为一项重要工作来研究，对工程项目存在的质量问题进行有效的监管，同时要积极的进行创新和研究，并且采取行之有效的措施进行优化和改进，最终达到消除工程项目质量问题的目的。
　　[1]刘倩，竹隰生，王涛.工程项目质量的全过程控制[J].重庆建筑大学学报，)：85-88
　　[2]韩福荣，郝进.质量管理体系有效性综合评价模型[J].北京工业大学学报，)：120-124.
　　[3]郭子雪，张强.质量管理体系运行有效性综合评价[J].北京理工大学学报，)：560-564.
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浅谈房地产工程管理进度、质量、成本工程管理工程管理是房地产开发的一个重要环节，也是一个实质性的环节，怎样做好工程管理一直是一个困扰房地产开发商的主要问题。工程管理工程管理可具体分为：工程进度管理工程质量管理工程成本管理。工程进度管理工程进度管理是管理过程，时间是金钱，效率是生命，加快工程进度，节约工程工期，快速高效地进行生产运作，才能不被激烈的房地产市场所淘汰。工程质量管理工程质量管理是管理结果，工程质量是工程之根本，只有在满足质量的情况下，工程进度管理才有其意义“造名，更要造实”，好的名声必须要好的东西来保证。质量是靠我们每个人的责任心、管理能力、技术能力和相互合作来完成的。工程成本管理工程成本管理是管理造价工程造价是房地产开发的核心控制区，合理降低工程造价，一方面可使房地产开发追求最大利润，另一方面可加大房地产的市场竞争力。房地产工程管理那么怎样去做好房地产工程管理呢？房地产工程管理我认为方式有三：选择优秀的勘探和设计单位。选择素质高的施工企业和项目经理。建立高效合理的管理模式。其一、优秀的勘探和设计单位这些单位是工程建设的先头兵，好的勘探队伍能准确的对土质情况进行定位，提供合理的基础设计依据，从而节约工程造价。优秀的设计单位能精确的对房屋进行设计，优化工程结构，减少和避免不必要的浪费，节约了工程造价和加快了工程进度。其二、素质高的施工企业和项目经理施工企业和项目经理的素质好坏，直接关系着工程进度和工程质量。怎样去选择，应当有一整套的组织架构，如：施工企业资质、施工企业技术力量、施工企业机械设备、近三年的工作业
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房地产开发的工程管理问题房地产开发的工程管理问题是一个令开发商们比较头痛的问题，尤其是在业主入住后，对商品房的投诉总是居高不下，而且业主们的投诉总是不依不饶，一定要开发商给一个满意的解释和解决办法，甚至退房。本来按国家的现行工程建设管理制度，甲方是可以完全不需管理工程质量的。可以建筑行业的现实是几乎所有的建设单位在请工程建设质量监督和监理公司后，还聘请大量的工程技术人员对工程进行现场监督与管理。&#46;&#46;
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