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房屋安全鉴定中心：房屋因施工损坏可获赔
　　昨日，在天津新闻台《公仆走进直播间》节目中，市民李先生来电咨询，修建地下停车场、盾构施工等是否会影响周边房屋的安全，施工造成附近房屋损坏怎么处理。
　　天津市房屋安全鉴定检测中心负责人表示，地下工程的规模和深度在不断增加，基坑工程施工对邻近既有建筑产生不利影响，在基坑降水、基坑开挖、基础底板施工中，任何一点的失误都可能对周边既有建筑造成破坏，而这种破坏是不可逆转的。
　　为保障施工周边居民、房屋安全，市房屋安全鉴定检测中心通过实施动态监控，跟踪鉴定深基坑施工降水及盾构施工是否会影响周边建筑房屋安全。这样既能有效地保护既有建筑的安全及人民生命财产安全，同时又能保障深基坑工程施工的顺利进行。
　　深基坑施工降水及盾构施工过程中，市房屋安全鉴定检测中心对周围建筑物实施动态监控包括：对周边既有建筑进行初始查勘、建筑物工作状态的跟踪鉴定、沉降变形观测、终结鉴定。运用在基坑及既有建筑周边布置水位观测井、土层沉降观测井等监测手段，在基坑施工的各阶段采取相应的监测频率，多手段多方法地对基坑周边的既有建筑进行监控。
　　《天津市房屋安全使用管理条例》规定，建设工程的桩基、地下建筑物和构筑物等项目的施工可能影响施工区域相邻房屋安全的，建设单位应当采取安全防护措施。施工中造成施工区域相邻房屋损坏的，建设单位应当给予修复或者赔偿，并委托房屋安全鉴定机构对房屋的使用安全进行鉴定。经鉴定不影响房屋使用安全的，可继续使用。
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房屋建设工程对相邻房屋损害赔偿中若干问题的探讨
【作者】上海市建纬律师事务所
贺富强& 上海市联合律师事务所 赵 明
编者按：高层建筑在建设过程中给相邻房屋造成损害而引发的诉讼屡见不鲜。本文从该类案件损害责任主体的认定，建设单位承担的基于侵权的无过错责任，还是基于相邻物权请求的无过错责任，以及由此产生的承担民事责任的方式角度进行了探讨，有一定的实践意义，有益于各当事人开拓思路，依法维护自已的合法权益。
在城市房地产开发中，旧城区改造是“重头戏”，旧城区以其优越的地理位置和周边成熟“商圈”吸引着不少开发商，但由于城市土地资源的稀缺和珍贵，造成旧城区改造中的建设用地往往“见缝插针”，处于毗邻栉比鳞次房屋的包围之中。在这种“四面楚歌”之下的建房，尤其是高层建筑的建设，将难以避免给相邻房屋造成一定的损害，于是纠纷迭起，讼争至法院以“讨公道”的不少。但我国法律和司法实践中对这类案件尚无具体的规定，我国民法通则第117条第二款仅作了原则规定，具体落实在案件审理中，不同的法院、不同的审判人员，在处理结果上差异很大，故有必要对这类案件进行探讨。
一、建设工程对相邻房屋损害责任主体的认定
在建设工程对相邻房屋造成损害赔偿案件中，原告往往把建设单位作为唯一责任主体而列为被告，法院也大都简单地把建设单位认定为唯一的被告，被告如以自己不是侵权行为的直接实施者抗辩，均难以被采纳。目前司法实践中一般都认为建设单位是建设工程的组织者、所有人和受益人，勘察、设计、施工以及行政审批行为等均为其服务，系内部法律关系，不构成相对于受害人而言的外部侵权关系，不应直接面对受害人承担责任。对此，笔者不敢苟同。上述观点操作上虽然有简便易行、审理及时的特点。但对于建设单位来说并不公平。上海某著名住宅小区曾发生过这样一个案例：
某开发商在取得某建设地块的开发经营权以后，即委托有关设计单位根据有关城市规划管理部门核定的地块用途和建筑密度、容积率等规划参数进行设计。设计方案出来以后，经市建设工程招投标办公室组织有关专家进行评审，并以记名表决方式对该方案进行评定通过以后，再由设计单位进行扩初设计。规划管理部门在根据该设计方案绘制的总平面设计图和施工图上盖章认可，并核发了建设工程规划许可证。随后，开发商即委托施工单位进行施工，施工过程中，在其中一幢12层C型高层居住建筑结构临届封顶时，北侧多层居住建筑居民主张相邻权，就南侧在建建设工程与其多层建筑间距不符合有关规定，造成对其通风、采光等问题提出异议。经建设单位会同有关测绘单位实地测量，发现在建南面C型高层与北侧居民多层住宅间距最小处20.8米，不符合《上海市城市规划管理技术规定》第29条第一款第二项第一目关于高层居住建筑与其北侧多层居住建筑的间距不小于高层建筑高度的0.3倍，且其最小值为24米的规定。纠纷双方在确认这一不争事实之后，无法自行达成调解协议。北侧居民即以该工程的建设单位为被告提起民事诉讼，请求损害赔偿；以当地区规划管理局为被告，请求撤销该建设工程规划许可证而提起行政诉讼。建设单位和规划局接到诉状副本以后，经过调查分析，发现设计单位没有按常规在设计图纸上标明建设区域内C型高层与北侧多层住宅的相邻间距。仅以C型高层建筑物座标位置形式而不是以两建筑物之间间距形式确定新建建筑物位置。施工单位在开工灰线定位中，完全按照设计图纸所标座标定位，无差错现象。另外，对照北侧多层住宅楼建造时的设计图纸，发现该楼在施工定位中向南偏移几十公分。C型建筑座标位置系从其他已有座标和建筑推定而来，存在明显的积累误差。这些情况证明造成新建C型高层与北侧居民楼相邻关系处理失当的原因系设计问题而非实际建造时施工单位违章移位所致，同时亦证明北侧居民楼建房时违章移位，原建设、施工单位亦有过错。再者，有关规划管理部门在设计总平面图纸上未明确标明间距尺寸，且按座标位置与相邻房屋间距不足24米之情况下，批准该总平面设计，其行政批准行为亦有失当之处。该新建建筑物已对北侧相邻居民的合法权益构成侵害，应予赔偿。但把赔偿义务主体简单地归责于建设单位一家很不公平，因为根据民法原理，有过错责任的单位理应对由于该过错所引起的他人财产受害承担赔偿责任。在上述案例中，建设单位依法将建设工程设计委托给有资质的设计单位按有关设计规范进行专业设计，只是由于设计单位的过错造成与相邻房屋关系处理不当，这种错误设计显然不是建设单位要求的结果。在设计成果交付时，建设单位由于不具备设计方面的专业知识，根本不可能发现这一错误，故建设单位并无过错。施工单位按图施工，亦无过错。设计单位违规设计，设计图纸本身已构成对相邻房屋的侵害，有明显过错。城市规划管理部门的职责是进行规划管理，负有审核设计图纸是否符合规划要求的法定职责，但其在审核该设计图纸时，应当发现而未发现这一设计错误亦有过错。上述有过错的单位在因其过错而致的相邻房屋损害中，应当一并成为负有赔偿义务的责任主体。由于相邻关系的复杂性及房屋建设工程建造时主体参与的多样性，在建设工程的各个阶段和过程中均可能发生侵权行为。在相邻房屋损害事实发生后，应当认真分析损害原因，寻找并认定责任人，这样既有利于法律的正确实施，也有利于在宏观上加强房屋建设工程参与主体的社会责任感、危机感，防止或减少损害事故的发生。
二、建设单位在相邻房屋损害中的责任及性质
如上所述，建设工程对相邻房屋损害赔偿责任主体应当包括有过错的建设工程参与主体，但建设单位本身不管其有无过错，是否应当一并成为赔偿责任主体，这亦是实践中争议较大和困扰着执法机关的焦点之一。围绕这一焦点，目前存在着以下几种观点：
1、适用我国民法侵权行为过错责任归责原则，建设单位如无过错，其不应承担赔偿责任；
2、考虑到这类案件中受害人举证困难，且损害的原因应当在建设单位所能了解和可能控制的范围之内，对建设单位可适用严格责任，即适用过错推定原则，受害人只要能证明其所受的损害系由建房所致，即使不知损害究竟是由建房过程中何单位所致，即可推定建设单位有过错，向建设单位请求赔偿，除非建设单位就其过错问题作出反证，证明自己没有过错，侵害行为系其他单位所为，才可免除责任。这样做有利于督促、教育建设单位预防损害的发生。我国民法通则规定的各种特殊侵权行为责任，大多为过错推定责任。建设工程侵害相邻房屋所致损害虽然没有包括在法定的特殊侵权行为范围内，但从现代社会侵权归责客观化的需要来看，司法实践在法律滞后的情况下，有必要将其纳入其中，以保护受害人合法权益；
3、适用公平责任原则。由于建设单位是整个工程的组织者、所有人、受益人，故即使其证明其没有过错，根据公平责任原则，其也应当分担民事责任，给受害人一定的补偿。我国民法通则第130条规定“当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任”，这一规定在建设工程所致相邻房屋损害赔偿中应当适用于建设单位，以有利于民事纠纷的合理解决，避免矛盾激化和促进社会的安定团结；
4、适用无过失责任原则。认为建设单位既进行开发建设就理应尽谨慎防止义务，如未尽注意义务对相邻房屋不幸造成损害的，便可构成赔偿责任，而不需要考虑其有无过失。这种做法可以避免无辜的受害人自己承担损失，给社会带来稳定。在建设工程领域我国已有保险公司推出和实行工程保险之情况下，建设单位已具备通过社会救济转移赔偿人负担之有效途径，无过失责任对于建设单位无大碍，而对于受害人却受益非浅。
笔者认为：上述观点均从建设单位侵权角度来分析其的赔偿责任主体问题。而未着眼于受益人请求性质。在现代物权立法上，当事人基于物权可产生物权请求权，而相邻关系为物权的延伸和限制，相邻房屋受害人基于相邻关系而对于相邻人所为的请求，可以是物权请求权。物权请求的目的在于排除现实或将来可能发生的他人对于物权圆满状态之侵害，而不管这种侵害是正在发生的现实还是可能发生的未来，只要有侵害发生或可能发生之情况，相邻关系物权人便可请求。从这一角度出发，由于建设单位是相邻关系的主体，故无论其是否有违法行为、有无故意、过失，以及是否有实际损害行为的发生，其均可构成相邻物权请求权的对象。梁慧星先生主持拟定的《中国物权法草稿建议稿》第135条损害邻地地基或工作物危险的预防义务中明确：“土地所有人或使用人挖掘土地或进行建筑时，不得因此使邻地的地基动摇或发生危险，或使邻地的建筑物或其他工作物受其损害。前款情形，邻地所有人或使用人可以请求土地所有人或使用人停止施工、除去危险或采取其他必要的措施；造成损害的，并可请求损害赔偿。”上述条款中，邻地所有人或使用人请求防免和损害赔偿的权利，系以不动产相邻关系为基础，因此，建设单位作为相邻关系的主体对因工程建设造成相邻房屋损坏的，不论其主观上是否有故意或过失，均应承担赔偿责任。
值得注意的是，因建设工程所致相邻房屋损坏往往同时发生物权请求权与侵权行为损害赔偿请求权的结合，建设单位无过错，系物权请求权的对象。而建设工程的其他参与主体之行为具有违法性，并且主观上有过错，客观上造成了损害的后果，因果关系明确清晰，其行为便符合我国侵权损害赔偿的要件，系损害赔偿。如在高层建筑建造时，建设单位事先请了高级专家拟订基坑工程设计及围护结构方案，按该方案实施不会对周边房屋造成损坏，但由于后来设计单位设计不当，或施工单位执行不力，造成周围相邻房屋损坏。这种情况对建设单位而言，并不增加其的赔偿责任，但对受害人而言，则是增加了请求损害赔偿的对象，因此受害人有权同时向建设单位和有侵权行为的该建设工程其他参与主体行使权利。由此，便又发生建设单位和其他侵权主体对受害人承担的是连带赔偿责任还是一般过错赔偿责任的问题。如果建设单位本身存在侵权行为，且在侵权时与其他侵权责任主体在侵权时有意思联络或对他们所造成的共同损害结果应当预见、认识，但因为疏忽大意和不注意而致损害后果发生，这种情况便构成我国民法通则第130条规定的：“两人以上共同侵权造成他人损害的，应当承担连带责任。”如果如上所述，建设单位本身没有侵权行为，仅因受害人基于相邻权而对其拥有物权请求权，则建设单位与其他侵权主体对外均有义务向受害人负全部赔偿责任，但这并不是连带责任，而是基于不同原因对外承担的赔偿责任。受害人有权在建设单位与其他侵权主体之间选择责任主体，请求责任人全部赔偿。建设单位与其他侵权主体在内部关系上，互相之间并不构成连带责任。建设单位在对外赔偿以后，享有追偿请求权，可向其他有过错的侵权单位追偿。其他侵权单位由于是导致相邻房屋受损的最终责任人，因此，其如对外承担了赔偿责任之后，不能反过来向建设单位追偿。如果受害人同时向建设单位和其他参与建设的侵权主体同时行使赔偿请求权，而建设单位本身又无过错，在这种情况下，笔者认为建设单位承担的是补充赔偿责任，即在有过错的其他侵权主体作为第一顺序赔偿义务人不能履行或没有能力履行赔偿之前提下，由建设单位承担第二顺序赔偿义务，建设单位履行后取得追偿请求权。
三、责任人对相邻房屋损坏承担民事责任的方式
我国民法通则第134条规定了承担民事责任的10种方式，即：
1、停止侵害；
2、排除妨碍；
3、消除危险；
4、返还财产；
5、恢复原状；
6、修理、重作、更换；
7、赔偿损失；
8、支付违约金；
9、消防影响，恢复名誉；
10、赔礼道歉。
上述10种民事责任方式中，除4、6、8、9、10以外，其他各种方式均可适用于相邻房屋损坏。实践中，当事人往往容易就第1、2、3种责任方式达成一致意见，惟对于5、7这两种方式难以达成一致意见，在处理时，矛盾焦点往往集中在是适用恢复原状，还是赔偿损失的民事责任上。我国民法通则第117条第二款规定：“损坏国家的，集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。”因此，相邻房屋被损的民事责任主要在恢复原状和折价赔偿两者之间进行选择或者并用。从理论上说，恢复原状和折价赔偿这两种民事责任方式遵循的都是受害人损失多少，赔偿多少的原则，责任效果应该等同，且不管采用何种责任形式，折成的货币价值量也应该是等同的，只是表现形式不同而已。但在司法实践中，不同的责任形式却会导致完全不同的赔偿量。笔者曾承办过同一建设工程对相邻两个不同主体的房屋造成损坏的赔偿案件，因诉讼标的不同，该两起案件分别由不同审级的法院受理。两个法院的判决，一是判令被告限期修复、恢复原状；一是判令承担对受损房屋进行纠偏、损坏的修复费用。前者为履行一定的修复行为，后者为金钱给付。两个不同的判决在法律上均有依据，但前者判决以后，当事人双方均服判息讼;后者判决以后，被告建设单位提起上诉，究其原因主要是：
1、被告作为建设方，均有较雄厚的工程技术力量，有能力对被损房屋进行修复，修复过程仅化费成本费用，且并非经营活动，无经营性税金。判令金钱给付，则在修复费用审价中，除成本费用外，另加上行业利润和经营性税金，费用较高。
2、恢复原状，只要根据被损房屋原设计标准和该房屋当时竣工验收时的资料，确定被损房屋损坏前的原状作为修复标准即可，具体采用何种修复方案不是判决依据。而如果直接判决金钱给付，则必然要涉及到审价，审价机构又必须要有纠偏、修复方案和具体设计图纸才能进行，否则无从审价。但纠偏、修复方案往往涉及到十分复杂的技术问题，且对这些技术问题，不通过最终的修复实践很难判断孰优孰劣，审理中很难把握，操作难度大。
3、同一被损房屋，往往有多个纠偏、修复方案，每个方案实施费用往往十分悬殊。以最常见的高层建筑桩基工程引起周边房屋地基松动、损坏，房屋倾斜开裂的纠偏、修复方案为例，不外乎两种方法，其一是采用掏土法，使房屋部分下沉达到纠正倾斜的目的；其二是采用顶升法，采用对房屋进行局部顶升工作，以达到纠偏目的。这两种方案中，后者费用是前者的数倍。另外，即使在同一方案中，由于使用材料的不同，费用也相差数倍，如对损坏地基的补桩，采用混凝土桩还是钢管桩，价格也可以相差几倍之多。
4、有的被损房屋，原来就有缺陷，如房屋老化超龄，多层建筑地基在建造时使用现已禁止的粉喷桩等，而纠偏设计单位设计时，则依据的是现行设计标准，且由于怕负责，安全系数设计时又考虑过高，故按此设计做出的纠偏方案，等于是新建地基标准，甚至超出，大大好于房屋被损坏前的原状。
5、有的修复费用明显超出了原房屋损坏部分的价值，如有的设计单位用“满堂布”钢管桩修复损坏地基，钢管桩重量超出了上部建筑重量，修复费用甚至比房屋的重置价还高。
针对上述情况，笔者意见对于简单的房屋损坏，宜采用限期恢复原状的民事责任方式判令被告履行，以减少诉讼成本和纠偏、修复方案设计、审价中的水份，有利于及时解决纠纷，审结案件。对于复杂的房屋损坏，首先应确定原房屋被损前的原状，然后根据恢复原状的要求，进行纠偏、修复设计方案的招投标，从中择优选取，或请权威的、技术力量雄厚、声誉较好的设计单位会同原、被告指定的技术专家进行纠偏、修复方案设计，判决被告按该方案履行修复义务，修复质量的控制可明确由受害人请监理单位进行，费用由被告承担。修复中对超出原状部分的差价，由原告酌情适当承担，对低于原状部分的差价，由被告以金钱赔偿方式补足。对于不影响安全和使用价值，不是必须进行修复的损坏，或无法修复的损坏，或修复费用明显高于重置该被损房屋费用的，宜采取金钱赔偿的责任方式，但计算标准不应是修复费用的标准，而是被损房屋与被损前原状之价值差额的标准。对于因房屋损坏而引起的误工等其他间接损失，亦宜按公平原则，按实赔偿。
总的来说，建设工程引起相邻房屋损坏赔偿是一个十分复杂的问题，司法实践中尚缺少一套行之有效、秉持公平的成熟经验，笔者上述论述仅为一管之见，期望对各位同行有所借鉴，引起重视和讨论，共同为完善法律的正确实施，使法律保持旺盛生命力而作出贡献。吉安法律咨询
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因工程施工造成房屋损坏的怎么赔偿有规定吗
我的房子因路面施工导致房屋损坏从一楼到六楼墙面、板面均有不同程度的裂开。施工方给出一米裂缝一百元的赔偿是否符合国家相关规定吗 ？国家赔偿标准是什么
　问题来自：　悬赏：0分　咨询时间： 11:54　咨询人：cc2011
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法律快车律师回复共3条回复
新疆-伊犁州
没有国家统一的标准，对赔偿费用如协商不成，起诉解决。可委托做损失价值认定。
回复时间： 00:05
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
以恢复原状或修复至消除影响为原则，据此确定相应的费用和给生活带来的影响。同时，如有必要，聘请技术部门对房屋安全做出检验，相应费用由施工方支付。
回复时间： 12:13
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
如果因施工方过错造成的，可以要求赔偿所有损失，国家没有一米一百元这一规定
回复时间： 12:41
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
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因打桩引起的房屋损坏，国家一般是怎么赔偿的？
因建筑商打桩引起的房屋裂缝！打桩会引起房屋歪斜吗，鉴定为一般损坏，应该赔偿多少丫我家住在市区
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还有打桩也会引起房屋的开裂，一般都能帮你拿回修补房屋的钱那你应该拿那张房屋损坏监定书去当地居委会出面协调，地基下沉
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出门在外也不愁福州修地铁震坏居民房屋 地铁公司：将鉴定后再赔偿
6月16日，凤山社区居民房墙体开裂
昨日上午，在福州城市地铁有限责任公司大门外，李千金、李德平和自己的几个邻居被保安拦了下来。“我们想找地铁公司相关负责人谈谈关于房屋补偿的事。”最后，他们被保安放行，但是关于受损房屋的赔偿还是没有拿到手。
2013年以来，地铁1号线在施工过程中因爆破等原因，造成凤山村部分居民房屋损坏，福州市地铁有限责任公司之前给村民承诺，待该段施工结束后，将对居民受损房屋进行修复和赔偿。
但最近十几天来，工地上静悄悄的，工人也没有，村民们不淡定了，这不都施工结束了吗？怎么没人提起房屋赔偿的事呢？
福州晋安区凤山村，李千金家的墙上出现了大大小小十几处的裂缝，墙皮从墙上掉落，门也变形了，要使好大劲才能关得上，“房屋都已经倾斜了，现在一下雨，都不敢住。”
凤山村的房屋多是上世纪五六十年代建成的老旧民房，土木结构，除了李千金家，还有其他八九户人家的房屋也出现了不同程度的开裂和倾斜情况。
房屋同样受损的村民李德平称，房屋出现这种状况，都是因为村子旁边修地铁造成的。
福州地铁1号线罗汉山至福州火车站区间3号竖井施工工地正好位于村旁。距离李千金家只有几十米的距离，“我们离工地最近的10户左右人家房屋受损开裂了。”李千金说。
2013年11月份，地铁公司曾委托福建省建筑工程质量检测中心有限公司，对凤山村受损严重的房屋进行鉴定，李千金家房屋的检查鉴定报告显示，除了墙体越来越增多的裂缝，“该房屋局部已经产生一定倾斜。”在目前已经收到房屋质量检查鉴定报告的6户人家来看，其房屋均有不同程度的损坏。
对此，福州市地铁有限责任公司曾向村民承诺，等到3号竖井施工结束后，将对居民受损房屋进行修复和赔偿。
昨天下午，地铁公司相关工作人员表示，该处正在进行竖井回填和局部仰拱施工（隧道二次衬砌下半部分结构隧道底部分），预计6月底完成施工。“因为施工是在地下，所以村民误认为工程已结束无人施工。”她表示，待施工结束后，地铁公司会委托相关单位对村里受损房屋实施二次鉴定，根据鉴定结果和相关规定对房屋进行补偿或者修复。
记者熊建鹏林良划文/图
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