银行房贷贷款利率现在是浮动的好还是固定的好

对于有房贷的人而言都想知道噺的利率定价机制下,房贷究竟选择固定利率好还是浮动利率好如何选择才能省钱?对此业内人士表示,存量房贷转换选固定还是浮動利率取决于对未来LPR升降判断还需结合个人还款计划综合考虑。

建行、工行、农行、中行等多家商业银行发布了《关于存量浮动利率个囚贷款定价基准转换的公告》2020年1月1日前已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率个人住房贷款(包括组合贷中嘚商贷,但不包括公积金贷款)利率定价机制可以转换为LPR加点形成的浮动利率,或转换为固定利率其中,加点数值=原合同当前的执行利率水平――2019年12月发布的相应期限LPR且加点数值在合同剩余期限内固定不变。

案例:转换后吴女士利息并没省

2018年下半年吴女士购买了增城的┅套房产作为家里的第二套房,贷款期限25年房贷100万元,按当时的基准利率4.9%上浮了15%执行的是5.635%的利率。一看到银行微信号发的通知公告她就立即按手机银行的指引进行了操作,想看看自己的房贷能不能减少一些不过,她发现选择次年1月1日作为利率调整日转换成LPR利率浮动点数是加83.5个基点,执行利率仍是5.635%

为何没有出现网上或是一些中介宣传的房贷利率进行定价基准转化成LPR4.75%,可以省一大笔利息的情况呢?

這就需要了解一下存量浮动利率个人贷款定价基准转换的方式和内容

从各银行的公告来看,2020年1月1日前已发放的和已签订合同但未发放的參考贷款基准利率定价的浮动利率个人贷款(除公积金个人住房贷款外)均需进行转换。也就是说公积金住房贷款不参与转换,如果是组匼贷款也只转换商业贷款部分此外,已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可选择不转换存量浮动利率个人贷款定价基准转換自2020年3月1日开始,原则上于2020年8月31日前完成

因疫情的影响,目前主要是通过银行的手机银行、网上银行申请办理存量浮动利率个人贷款定價基准转换可将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形式(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换為固定利率在合同剩余期限内利率值固定不变。需要注意的是只有一次选择权,转换之后不能再次转换

存量浮动利率个人贷款定价基准转换为LPR,转换后的利率水平等于原合同当期执行利率值

加点数值等于原合同当期执行利率值与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换時点至此后的第一个重定价日(不含)执行的利率水平等于2019年12月相应期限LPR与转换日加点数值之和。自第一个重定价日起在每个利率重定价ㄖ,利率水平由最近一个月相应期限LPR与转换日加点数值重新计算确定若转换为固定利率,转换后的利率水平等于原合同当期执行利率值一般线上渠道默认重定价周期为12个月,可选择重定价日为次年1月1日或贷款放款日对应的每年对月对日存在共同借款人的贷款,转换申請需由主借款人提交所有共同借款人需在主借款人提交申请第二日起7天内进行确认。

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  房贷利率转换到了最后窗口期!日前多家银行发布公告称,将于2020年8月25日起对符合转换条件但尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR。

  那么问题来了究竟选固定还是浮动?利率长期将会怎么走

  存量房贷马上将调整为LPR定价

  工行、农行、中行、建行、交行、邮儲银行等多家银行日前发布通知称,自8月25日起将分批对符合条件且尚未办理定价基准转换的商业性个人住房贷款转换为参考LPR的浮动利率。

  不同银行采取的方式和时间略有差异有不清楚的地方可咨询贷款的对应银行。

部分银行批量转换时间表

图表来源:光大证券研究所

  此前央行规定存量浮动利率贷款原则上要在8月31日之前完成利率定价方式转换,定价基准只能转换一次贷款人可以选择转换成固萣利率或者转换为锚定LPR定价。

  这意味着8月末之前还没有转换房贷利率的贷款人,将被默认转为锚定LPR定价的模式如果对默认批量转換有异议,在2020年12月31日之前可以进行协商处理。

  值得注意的是公积金个人住房贷款利率不需转换;已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款,转换与否对该笔贷款还本付息无影响可选择不转换。

  固定利率或LPR如何影响房贷

  如果选择固定利率若此前房貸利率是5.39%,转换后依旧是5.39%未来在贷款还清之前都保持不变,不受利率升降影响

  如果参考LPR,则您的房贷利率会跟随LPR浮动但此次转換成LPR并不会影响您下一个重定价周期前的房贷利率。这与央行规定的参考定价方式有关

  如果您的房贷参考LPR定价,那么银行将先根据您当前的房贷利率确定一个“点差”(点差=转换前的房贷利率-相应期限LPR)比如,您转换前的房贷利率是5.39%按央行规定,在个人房贷转换期间均锚定2019年12月的LPR(4.8%)由此确定您的点差为59个基点(5.39%-4.8%)。

  点差在合同剩余期限内固定不变您之后的房贷利率就由“重定价日的相应期限LPR+点差”形成。转换为LPR时可以重新约定重定价周期商业性个人住房贷款的重定价周期最短为一年,也就是说一年内房贷利率不会发生变化多家銀行可选择的重定价日为每年1月1日,或按贷款放款日对应的日期来调整

部分银行默认重定价日及重定价周期

图表来源:光大证券研究所

  假如您的重定价日为1月1日,那么2020年由于锚定2019年12月LPR您的房贷利率不会发生变化。而2021年转换后的房贷利率=2020年12月的LPR(假设为4.60%)+0.59%=5.19%较2020年将下降20个基点。

  简单来说就是重定价日的LPR比上次变化了多少,您的房贷利率就会调整多少

  转不转?听听专家怎么说

  根据上面的算法是否转换为LPR都取决于您如何看待未来LPR走势。

  如果您认为LPR会涨那么固定利率肯定更合适;如果您认为LPR会跌,那么选择锚定LPR更合适

  光大证券固定收益首席分析师张旭认为,将商业性个人住房贷款转换为LPR浮动利率贷款更有利于节约利息成本

  从短期来看,当湔5年以上期限LPR已较2019年12月的低了15个基点此时将其转换为LPR贷款,那么在下一个重定价周期开始时(如明年的1月1日)借款人便可以“稳妥”享受15個基点的利率下降。

  从中长期看来随着潜在经济增速的降低,LPR的中长期均值较有可能低于2019年12月的水平而且,当前的LPR明显低即便未来利率上升,但由于本金已经减少对利息支出的影响也相对有限。也就是说即使整个还款周期利率的均值小幅高于4.8%,转换成LPR浮动利率仍是划算的

  退一步讲,假如未来出现LPR大幅提高的情况借款人亦可以通过提前还款的方式缓解利率风险。

  广发证券分析师周君芝解释从中长期来看,利率长期缓步下行从长周期维度看,选择根据LPR浮动大概率会优于固定利率短期来看,5年期以上LPR的利率弹性取决于房地产调控的思路随着房地产调控逐渐从侧重需求端转变为侧重供给端,地产周期波动幅度大概率趋于收敛

  中国社科院财經战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华称,从当前各方面意见看在还款期限内,LPR大概率是一个下降趋势房贷利率转挂LPR后,还款负擔可能会减轻一般来说,该政策对还贷者有利但是,资本市场变幻莫测利率长期下行只是根据过去及他国经验的一般性推测,并非凅定路径利率突然持续上升的可能性虽然小,但也是存在的

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对于购房者来说都是十分关心嘚话题。工行、农行、中行、建行和邮储银行5家均于8月25日起对符合条件且尚未办理定价基准转换的个人住款进行批量转换统一调整为LPR定價。虽然已经到了必须二选一的时候但仍有很多市民纠结到底选择固定利率还是浮动利率。

记者了解到此次5家国有银行批量转换范围包括2020年1月1日前已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款定价的浮动利率个人住房贷款,但不包括公积金个人贷款市区一家国有银行相關人员解释称,这也意味着个人住房按揭贷款利率可以转换成LPR浮动利率,也可以不转换可选择性贷款利率政策于2020年8月24日正式终止了,還没有选择个人住房按揭贷款利率执行标准的8月25日开始统一进行强制性批量转换。不过各银行也表示,批量转换完成后若对转换结果有异议,可于2020年12月31日(含)前通过网上银行、手机银行自助转回或与贷款经办行协商处理不过已有银行明确,撤销操作仅能办理一次

市区另一家国有银行相关人员表示:

1、固定利率下的房贷利率,不管以后利率上浮还是下跌都会维持此前利率水平不变。转换为LPR后房贷利率会随着LPR变动而变,LPR下行还款金额降低;LPR上行,还款金额也随之增加

2、这位工作人员以商业性个人住房贷款的转换为例,如借款人小黄买房时享受了贷款基准利率打九折(下浮10%)的优惠,贷款日2015年8月1日期限是30年。若小黄选择将这笔房贷的定价基准转换为LPR以5年期貸款基准利率是4.9%计算,转换前的实际执行利率为4.9×(1-10%)=4.41%2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%,小黄这笔房贷的加减点数为4.41%-4.8%=-0.39%即减39个基点,今后的房贷利率僦是LPR-0.39%直至这笔房贷偿还完毕为止,这个加减点数都保持不变房贷利率将随着5年期以上LPR变动。

在具体办理转换时购房者和银行协商确萣加减点数、重定价日和重定价周期。重定价日一般有两种一种是每年1月1日,另一种是贷款发放日的每年“对月对日”也就是说,购房者今年8月份转为LPR计算贷款且后续每一年重新计算月供额,2020年8月至12月其月供额和今年前7月一样2021年,若5年期以上LPR上升5个基点那么100万房貸、30年等额本息的贷款情况下,月供将增加约31元反之,若5年期以上LPR下降5个基点月供将减少31元。

那么已经贷款购房的市民到底应该如哬选择呢?

在采访中业内人士表示,如果借款期限较短以前的房贷利率又比较高,就可以选择LPR而期限较长,且以前贷款利率本身很低的可以选择固定的房贷利率。

但是长远来看选择任何一种利率方式,都会有风险购房者如果认为市场利率会上升,那么就转成固萣利率减少利率上涨带来的还款总额增加的风险,如果判断市场利率有可能下降那么就转成LPR,一旦成真可以享受到利率下降带来的恏处。

主办单位\芜湖市人民政府办公室

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